Lãi suất giảm, cho vay mua nhà vẫn ế

Lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp kỷ lục

Từ giữa tháng 2 đến nay, các ngân hàng liên tục triển khai các gói vay mua nhà cho giới trẻ (dưới 35 tuổi) để an cư theo chương trình kêu gọi của Chính phủ. Ngoài lãi vay giảm, các ngân hàng cũng tăng tỷ lệ cho vay lên 90-100% giá trị tài sản thế chấp; thời gian ân hạn kéo dài 2-5 năm, thời gian cho vay từ 20-50 năm. Đây là những ưu đãi chưa từng có tiền lệ.

Có mức lãi suất hấp dẫn nhất hiện nay phải kể đến ngân hàng TPBank với lãi suất từ 3,6%/năm cho khách hàng dưới 35 tuổi và mức cho vay tối đa lên tới 100% nhu cầu vay vốn của khách hàng. Gói vay có thời hạn lên tới 35 năm và không phải trả nợ gốc trong vòng 5 năm, hoặc chỉ phải trả 5% nợ gốc trong vòng 5 năm đầu tiên.

Tiếp đến là Eximbank với gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi từ 3,68%/năm trong 36 tháng đầu tiên cho khách hàng từ 22-35 tuổi. Agribank đang dành khoảng 30.000 tỷ đồng triển khai chương trình cho vay ưu đãi đối với khách hàng cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống, trong đó có vay mua nhà. Lãi suất cố định tối thiểu 6%/năm trong 12 đến 24 tháng đầu tiên đối với các khoản vay có thời hạn tối thiểu 36 tháng.

Nhiều ngân hàng khác cũng gia nhập cuộc đua cho người trẻ vay mua ngôi nhà với lãi suất thấp như: MB, ABBank, LPBank, HDBank, Vietcombank, BIDV, VietinBank, PvcomBank… với lãi suất ưu đãi chỉ từ 3,99%/năm, hạn mức cao, thời gian vay dài và nhiều chính sách hỗ trợ.

Trong tháng 5/2025, các ngân hàng thương mại cũng đã điều chỉnh giảm mức lãi suất vay mua nhà nhằm phục vụ mục đích kích cầu. Bên cạnh đó, các khoản vay cũ sẽ có mức giảm chậm hơn, chỉ từ 1 - 2%.

Bên cạnh các gói vay ưu đãi cho người trẻ, nhiều ngân hàng khác cũng đưa ra chính sách lãi suất thấp dành cho khách vay mua nhà nói chung với lãi suất thấp, thời hạn vay dài, giúp người mua nhà ở thực từng bước tiếp cận và sở hữu nhà.

Giá nhà còn cao; lãi suất thả nổi

So với lãi suất đầu năm 2020 (trước thời điểm dịch Covid-19), lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện thấp hơn từ 2-4 điểm phần trăm, tương ứng tỷ lệ giảm từ 30-50% tùy theo nhà băng.

Dù các gói vay ưu đãi mang lại nhiều cơ hội nhưng các chuyên gia cho rằng người vay vẫn đối mặt với rủi ro từ lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Bởi những gói vay ưu đãi được các ngân hàng công bố ở mức lãi suất thấp đều là lãi suất áp dụng trong ngắn hạn, sau đó sẽ được thả nổi theo thị trường.

"Đối tượng vay là những khách hàng trẻ, thuộc độ tuổi từ 18 - 35, có thu nhập trả nợ ổn định (ví dụ lương) từ 15 triệu đồng/tháng trở lên. Sau 3 tháng ưu đãi lãi suất 5,5%/năm, các kỳ tiếp theo sẽ có mức lãi suất cho vay cao hơn, phù hợp với chi phí vốn đầu vào của ngân  hàng – Tổng giám đốc ACB Từ Tiến Phát cho biết.

Thậm chí, một số ngân hàng đưa lãi suất cho vay mua nhà ở mức "không tưởng" như Kienlongbank áp dụng mức ưu đãi 0% cho gói vay mua nhà trong 1 tháng, 18 tháng tiếp theo cố định 8,8%, sau đó sẽ thả nổi.

Các ngân hàng phần lớn ưu đãi lãi suất trong 3-6 tháng đầu, sau đó thả nổi theo thị trường (được tính bằng lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ khoảng 3%-4,5%/năm). Vì thế, sau ưu đãi, lãi suất có thể lên tới 10%/năm. Chị Kim Ngân (Hà Nội) nhận xét, lãi suất ưu đãi 4-6% chỉ áp dụng đến 6 tháng là quá ngắn. Lãi vay cố định cho 5 năm gần 10% cũng không phải là thấp.

Vợ chồng chị Phương Thanh (ở Minh Khai, Hà Nội) ở độ tuổi 30 - 35 nên nằm trong đối tượng giới trẻ mà các ngân hàng đang triển khai cho vay mua nhà gần đây. Hiện 2 vợ chồng đang đi xem một căn hộ gần 70 m2 của dự án tại Hà Đồng với giá khoảng 3 tỷ đồng. Qua trao đổi với nhân viên ngân hàng, 2 vợ chồng được cho biết phải chứng minh thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng, tài sản thế chấp là chính căn hộ vay.

Người vay phải chứng minh tài chính có đủ khả năng trả nợ hay không cho dù nhà băng có đẩy giá trị cho vay lên 70 - 100%, khoản vay phải có tài sản thế chấp, người vay phải có đầy đủ giấy tờ, CCCD, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn (hợp đồng, chứng từ thanh toán)… các ngân hàng không hạ chuẩn điều kiện cho vay. Đó là những điều kiện không dễ dàng với người vay trẻ.

Ngoài ra, giá bán bất động sản còn quá cao và có xu hướng tăng trong năm 2025 làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân.

Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển phân tích, cùng với lãi suất, quan trọng là nguồn cung trên thị trường bất động sản với những căn hộ, nhà đất ở phân khúc phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Nếu lãi suất thấp mà thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp cũng khó tìm khách vay.

Trên thực tế, tín dụng bất động sản chưa ghi nhận sự đột phá. Theo NHNN Chi nhánh khu vực II, tính đến hết quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng 1,15% so với cuối năm 2024. Trong đó, riêng tín dụng nhà ở chỉ tăng 0,67%.

Nhiều chuyên gia phân tích cũng khẳng định, hiện nay, dù chính sách tiền tệ đã được nới lỏng, song ngân hàng vẫn đang kiểm soát chặt các khoản vay liên quan bất động sản. Những dự án bất động sản không đầy đủ hồ sơ pháp lý, những doanh nghiệp sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính đều không dễ tiếp cận vốn.