Lãi suất ngân hàng tăng: Sức cầu bất động sản giảm

Lực cầu giảm sút

Hiện nay trên thị trường có khoảng 70% các khoản vay có tài sản đảm bảo là các BĐS. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng lâu nay vẫn được xem là kênh tài chính lớn cho những khoản vay mua nhà để ở và nhà đầu tư cũng sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng khá nhiều. Vì vậy, động thái tăng lãi suất mới đây của ngân hàng đã có ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý và quyết định mua nhà của người dân, đặc biệt là ở những thị trường lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý III/2022, nguồn cung trên thị trường có khoảng 3.600 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước được tiếp tục chào bán ra thị trường, tập trung chủ yếu ở dự án nhà ở thuộc quận, huyện vùng ven do ưu thế về quỹ đất. Trong đó, căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp chiếm đa số.

Ngoài ra, thị trường cũng xuất hiện thêm sản phẩm đất nền nhưng chủ yếu là đất đai trong khu dân cư ở một số huyện xa trung tâm như: Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai, Sóc Sơn, Gia Lâm, thị xã Sơn Tây... và nguồn cung cũng không nhiều. Phân khúc BĐS bán lẻ, văn phòng, thương mại được bổ sung thêm nguồn cung mới nhưng đang chịu áp lực tăng giá.

Do nguồn cung hạn chế khiến giá bán vẫn tiếp tục tăng cao, một số dự án chủ yếu là chung cư cao cấp, như: T&T Capella Phạm Ngọc Thạnh giá trên 80 triệu đồng/m2; dự án Eurowindow River Park giá 30 - 32 triệu đồng/m2; Bình Minh Garden giá 34 - 38 triệu đồng/m2; Le Grand Jarmin là 38 triệu đồng/m2... cao hơn khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2021 và 2% so với quý trước. Các dự án nhà ở thấp tầng tại quận Hà Đông, Hoàng Mai có giá khoảng 200 triệu đồng/m2; huyện Mê Linh giá bán một số dự án cũng bị đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2...

Quý III/2022 trên địa bàn Thủ đô không có thêm bất cứ dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép đầu tư mới và hoàn thành xây dựng. Trong số 52 dự án đang triển khai chỉ 7 dự án được cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với dự án nhà ở xã hội, đất nền, du lịch nghỉ dưỡng cũng không có dự án nào được cấp phép mới. Đáng chú ý, sức cầu và mức độ quan tâm đối với các sản phẩm BĐS trên thị trường cũng ghi nhận có sự giảm sút mạnh.

Cụ thể, nhu cầu tìm mua nhà đất tại Hà Nội giảm 3% so với quý trước. Trong đó loại hình đất nền sụt giảm mạnh nhất, ghi nhận mức giảm 18%, nhà riêng 5%, biệt thự 2% nhưng tăng nhẹ ở nhu cầu mua chung cư và nhà phố (tăng lần lượt 1% và 5%). Với BĐS cho thuê, tăng trưởng nhu cầu tìm thuê hơn 58% so với quý trước, mạnh nhất là loại hình văn phòng (tăng 51%), nhà mặt phố (tăng 40%).

“Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 tại thị trường Hà Nội chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư” - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho hay.

Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường

Từ đầu tháng 10 năm nay, lãi suất các khoản vay từ hệ thống ngân hàng, đặc biệt là khoản vay mua BĐS đã đồng loạt tăng từ 2 - 4%/năm, mức lãi suất biên độ sau khi hết thời gian ưu đãi từ 3 - 12 tháng tùy từng ngân hàng (hay còn gọi là lãi suất thả nổi - PV) cộng thêm khoảng 3 - 4%/năm nên lãi suất cho vay ở một số ngân hàng tư nhân chạm mốc 15%/năm (bao gồm cả tiền chi phí mua bảo hiểm khoản vay - PV). Theo đánh giá, việc tăng lãi suất cho vay đã làm hoạt động đầu cơ BĐS gần như bị triệt tiêu ở giai đoạn này nhưng lại mang đến nhiều khó khăn đối với người có nhu cầu mua nhà ở thực và việc thanh khoản sản phẩm dự án của các DN.

Cùng với việc Ngân hàng Nhà nước phải thực hiện nới biên độ tỷ giá giữa
Việt Nam đồng và USD thêm 3 - 5%, khiến cho áp lực tăng lãi suất ngân hàng ngày càng lớn, những người đang trong thời hạn trả gốc, lãi khoản vay trước đây như “ngồi trên đống lửa”, những người đang có nhu cầu vay tiền mua nhà, đầu tư buộc phải dừng lại kế hoạch.

“Số khảo sát thực tế của kênh thông tin batdongsan.com.vn đối với nhà môi giới, giao dịch BĐS có 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào BĐS, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua BĐS, 19% nhận thấy trở ngại về giá BĐS quá cao so với khả năng tài chính của người mua” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh thông tin.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu nhìn lại chặng đường phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, với việc tăng lãi suất ngân hàng như hiện nay sẽ có tác động lớn đến lĩnh vực này. Đơn cử vào giai đoạn khủng hoảng 2011 - 2013, khi nền kinh tế chịu ảnh hưởng của lạm phát, lãi suất ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS chạm ngưỡng trên 20%/năm, khiến cho hàng loạt khu đô thị mặc dù đã được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh vẫn vắng bóng người mua, nhiều chủ đầu tư đã phải giảm giá đến 50% nhưng không bán được hàng. Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu đẩy mạnh cuộc “chạy đua” kích cầu trong bối cảnh lạm phát, nhưng chưa có nhiều tín hiệu khả quan.

Không phủ nhận việc sử dụng “dòng tiền dễ” sẽ trở thành công cụ đắc lực phục vụ cho hoạt động đầu cơ, tạo ra sốt đất và bong bóng BĐS. Nhưng trước những khó khăn hiện nay, các DN mong muốn Nhà nước sớm hoàn thiện, ban hành và thống nhất quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh, tài chính BĐS, nhằm tăng nguồn cung, giảm giá bán. Việc kiểm soát tín dụng, lãi suất cần phải có lộ trình, phương án quản lý phù hợp, vừa tránh tình trạng sử dụng vốn ngân hàng đầu cơ BĐS nhưng đảm bảo công bằng, giúp DN BĐS và người dân có nhu cầu thực tiếp cận với nguồn vốn vay hay vốn từ trái phiếu.

“Tôi cho rằng, cần phải có tổ chức phát triển nhà riêng biệt giống như mô hình của Singapore. Đối với DN cần linh hoạt trong huy động vốn, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán và thực hiện các cam kết. Bên cạnh đó, việc huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quản lý rủi ro tài chính là điều mà DN kinh doanh BĐS cần phải làm trong giai đoạn hiện nay” - Chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Cấn Văn Lực nói.

Việc kiểm soát tín dụng và tăng lãi suất cho vay dẫn đến khó khăn chồng chất khó khăn đối với thị trường BĐS, đồng thời cũng ảnh hưởng tiêu cực đến nhà phát triển, chủ đầu tư, các nhóm ngành nghề liên quan, khách hàng, ngân hàng và Nhà nước... Tuy nhiên, theo đánh giá trong bối cảnh thị trường nhà ở đang đối mặt với những khó khăn, nếu người mua có khả năng quản trị tài chính tốt nên mạnh dạn mua sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín, dự án pháp lý rõ ràng, đang thực hiện chính sách ưu đãi. Đồng thời sản phẩm ở phân khúc bình dân, hướng đến đối tượng khách hàng nhu cầu ở thực, chi phí vừa phải, linh hoạt giải pháp đầu tư thì vẫn được nhiều khách hàng săn đón.