Nợ đọng kéo dài, khó xử lý
Thời gian gần đây, tình trạng “nợ xấu” BĐS có chiều hướng gia tăng, khó xử lý. Trong tổng số trên 672.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng của DN BĐS được công bố mới đây, mặc dù Ngân hàng Nhà nước chưa công khai con số chính xác về khoản nợ xấu của DN BĐS, nhưng các chuyên gia cho rằng chiếm ít nhất 5% tổng dự nợ tín dụng BĐS, bởi BĐS phải đầu tư lớn mỗi dự án chủ đầu tư vay nợ đến hàng nghìn tỷ đồng là chuyện bình thường.
Thông qua báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2021 của hệ thống ngân hàng cũng dễ dàng nhìn thấy “nợ xấu” đang gia tăng cao. Cụ thể, Agribank có dư nợ xấu gần 24.429 tỉ đồng, tăng 13,5% so với cuối năm 2020; BIDV 21.141 tỉ đồng, VietinBank 14.477 tỉ đồng (tăng 52,1%); Vietcombank 6.865 tỉ đồng (tăng 31,3%), VPBank 10.801 tỉ đồng (tăng 8,8%)… Tổng số dư nợ xấu ở 29 ngân hàng gần 124.898 tỉ đồng, tăng 4,5% so với cuối năm 2020, trong đó có phần không nhỏ thuộc về DN đầu tư, kinh doanh BĐS.
| Nhiều dự án BĐS rơi vào tình trạng nợ xấu, khó xử lý (trong hình là dự án chung cư Dragon Riverside Pháp Vân thuộc địa bàn xã Tứ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội). |
Mặc dù nợ xấu tăng mạnh, nhưng nhiều khoản nợ đem đấu giá thu hồi vốn không ai mua, như: Dự án chung cư Dragon Riverside Pháp Vân thuộc địa bàn xã Tứ Hiệp (Thanh Trì, Hà Nội), gồm 29 tầng cao, 1 tầng lửng, 2 tầng kĩ thuật, 2 tầng hầm, sau hơn 1 thập kỷ triển khai thi công chưa hẹn ngày giao nhà. Cuối tháng 10/2020, ngân hàng công bố khoản nợ gốc, lãi vay, lãi phạt được đấu giá hơn 164 tỷ đồng, nhưng đến tháng 5/2021, ngân hàng BIDV – chủ nợ dự án, thông báo mức đấu giá khởi điểm khoản nợ 86 tỷ đồng, thấp hơn nhiều tiền nợ thực tế, do không nhiều nhà đầu tư hứng thú với dự án này.
Một dự án khác có khoản nợ xấu cao nhưng khó đấu giá là Sài Gòn One Tower do Công ty M&C làm chủ đầu tư, diện tích khuôn viên 6.672 m2 trên đất vàng Quận 1 (TP Hồ Chí Minh) xây thô 41 tầng, cao 195 m, tổng mức đầu tư 256 triệu USD. Dự án này được thế chấp vay tín dụng tính cả gốc, lãi đến năm 2017 trên 7.000 tỉ đồng tại Ngân hàng Hàng Hải và Ngân hàng Đông Á.
Luật hóa xử lý nợ xấu
Trên đây chỉ là 2 trong số rất nhiều trường hợp nợ xấu nổi cộm thời gian qua, khiến dư luận bức xúc. Theo Chuyên gia Kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa, nợ xấu BĐS ngày càng khó lường, chưa được xử lý hiệu quả, ảnh hưởng lớn đến việc cấp mới tín dụng cho DN. Trong khi đó, tác động tiêu cực của dịch Covid-19 khiến cộng đồng DN nói chung, DN kinh doanh BĐS nói riêng kiệt quệ tài chính, rất cần sự “trợ lực” tài chính để phục hồi trong, sau dịch. Vì vậy, việc quan trọng nhất lúc này cần phải thống kê chính xác tình hình nợ xấu do đầu tư BĐS gây ra và có hướng giải quyết nhanh chóng, phù hợp.
“Hiện nay việc xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đang trong tình trạng loay hoay, thiếu giải pháp hiệu quả. Trong khi đó thị trường BĐS sẽ rất khó hồi phục nếu hệ thống ngân hàng chưa hoàn toàn khỏe mạnh. Nếu điều này cứ kéo dài, địa ốc sẽ cứ dò đáy đi lên nhưng không tìm được lối thoát" - ông Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận.
Đáng quan ngại, tình trạng nợ xấu không chỉ xảy ra ở việc thế chấp ngân hàng vay vốn, DN đầu tư kinh doanh BĐS còn nợ một lượng lớn tiền sử dụng đất đối với Nhà nước. Trong đó, nhiều DN đã bị liệt kê vào nhóm “nợ xấu”. Cụ thể, báo cáo số 20/2021/BC-HĐND về kết quả giám sát của HĐND TP Hà Nội liên quan đến tình hình quản lý dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn TP. Trong số 90 dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo kiến nghị tại báo cáo số 57/BC-HĐND từ năm 2018, có 22 dự án nợ 1.637,9 tỷ đồng tiền sử dụng đất (nợ chờ xử lý 538,8 tỷ đồng/5 dự án, nợ khó thu 155 tỷ đồng/3 dự án) và 1.353,8 tỷ đồng tiền chậm nộp.
Nợ xấu ở DN BĐS tuy chưa trở thành vấn nạn, nhưng tiềm ẩn nhiều nguy cơ kéo lùi sự phát triển của thị trường. Trước thực trạng trên, mới đây Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản số 82/CV-HoREA gửi Ngân hàng Nhà nước và Bộ, ngành liên quan kiến nghị đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ xấu là BĐS phục vụ công tác cơ cấu lại tổ chức tín dụng. Một số vướng mắc trong quá trình xử lý nợ xấu được nêu ra, như: Cách tính thời hạn sử dụng đất; Bất cập trong khâu thẩm định, định giá tài sản bảo đảm...
Trong khi đó, Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội cho phép chuyển nhượng dự án BĐS khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, tạo điều kiện xử lý nợ xấu tài sản bảo đảm BĐS thế chấp tại ngân hàng. “Nhưng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS quy định hiện hành chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận, như vậy không đồng bộ với quy định thông thoáng ở Luật Doanh nghiệp 2020. Chúng tôi cho rằng, quy định của Quốc hội rất phù hợp với thực tiễn nên rất cần thiết được “luật hoá” để áp dụng chung” - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho hay.
Theo đánh giá, thị trường BĐS vẫn đang nắm giữ tiềm năng, lợi thế nhất định trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chiếm khoảng 20 – 25% GDP. Trước những nỗ lực từ Chính phủ về việc sớm đưa thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, nhưng nếu không sớm xử lý và kiềm tỏa tình trạng nợ xấu, sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến toàn cục diện nền kinh tế, kìm hãm tiền trình này.
“Hiện nay, Việt Nam chưa có thị trường mua bán nợ xấu. Đối tượng được mua bán nợ bị hạn chế theo quy định pháp luật. Cụ thể Luật Đầu tư 2014, quy định kinh doanh dịch vụ mua bán nợ là ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện. Vì vậy, Công ty quản lý tài sản mua nợ xấu của tổ chức tín dụng không thể bán nợ cho bên thứ ba nếu không có giấy phép kinh doanh về ngành nghề mua bán nợ” - Nguyên Vụ trưởng Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước), Nguyễn Quốc Hùng. |
“Trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài được phép tham gia mua nợ xấu, nhưng vướng mắc về sở hữu đất đai, tái cấu trúc DN... đang gây ra rào cản nhất định. Trong khi nhiều nhà đầu tư lớn nước ngoài rất quan tâm đến việc mua nợ xấu, vì vậy cần có cơ chế thông thoáng hơn để giải quyết những khoản nợ xấu tạo “sức khỏe” cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng” – Luật sư Trịnh Hữu Đức, Hội Luật gia Việt Nam. |
