Tuy nhiên với hàng loạt những rủi ro, lời giải cho bài toán chung cư mini cũng cần xem xét thận trọng, phù hợp với tình hình mới...
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình chung cư mini mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận. Đến năm 2014, khái niệm chung cư mini mới được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND.
Cụ thể, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất của mình, có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng thiết kế từ 2 căn hộ khép kín riêng biệt. Tức mỗi căn hộ đều sẽ có các phòng, nhà vệ sinh, bếp riêng... và diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2. Ngoài ra, các căn chung cư mini cũng phải đáp ứng được những quy định về nhà ở chung cư tại Điều 70, Luật Nhà ở 2014.
Từ những quy định này, các tòa chung cư mini mọc lên khắp Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Hơn 10 năm trở lại đây, chung cư mini được ví là loại hình bất động sản (BĐS) đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt “sốt", nhiều công trình chung cư mini dù mới làm móng đã được khách hàng tới tấp hỏi, đặt hàng. Dù được công nhận là một loại hình BĐS riêng và cho phép mua bán nhưng, loại hình này chứa đựng hàng loạt rủi ro về tính pháp lý cũng như rủi ro về tính an toàn khi sử dụng.
Chung cư mini hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không bảo đảm các quy chuẩn về an toàn phòng, chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân...
Để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ đầu tư đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân. Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007 - 2010, gần như không được người mua quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn, nhưng tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện.
Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy đều để lại hậu quả hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản. Mới đây nhất là vụ hỏa hoạn hết sức thương tâm tại một chung cư mini thuộc phường Khương Đình, ghi nhận số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua, chỉ sau vụ cháy Trung tâm Thương mại quốc tế ITC ở TP Hồ Chí Minh năm 2002 khiến 60 người tử vong, 70 người bị thương.
Tuy nhiên, những người tìm đến chung cư mini để mua, đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư hoặc bố mẹ ở quê mua tạm cho con cái học đại học.
Thực tế, những đối tượng mua loại hình nhà ở này đa phần không phải dân lao động chân tay mà hầu hết đều là lao động có trình độ, với đủ ngành nghề từ dân văn phòng, kế toán, bác sĩ, giáo viên... Rất nhiều người trong số họ, trước khi “xuống tiền” mua đều “lờ mờ”, thậm chí là “thấy rõ” các nguy cơ từ pháp lý đến nguy cơ mất an toàn khi ở nhưng “bần cùng bất đắc dĩ”, đứng trước mong muốn cần ổn định chỗ ở mà tài chính có hạn, trong khi thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá thành phù hợp với túi tiền của phần đông người dân… Lúc đó chung cư mini là lựa chọn phù hợp nhằm thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở: vị trí trung tâm – ổn định – giá rẻ.
Lỗi thuộc về ai?
Nếu như ngay từ đầu, chủ chung cư mini tuân thủ đúng quy định, xây dựng đúng theo phê duyệt, với số tầng phù hợp, có thang thoát hiểm, sau khi đưa vào vận hành thực hiện bảo trì bảo dưỡng thường xuyên, trang bị đúng và đầy đủ các biện pháp phòng cháy, chữa cháy thì cho dù sự cố có xảy ra đi chăng nữa, hậu quả cũng sẽ được kiểm soát.
Nếu như cơ quan chức năng làm việc đúng chức trách, sau khi phát hiện ra sai phạm, xử lý một cách triệt để. Nếu như công tác quản lý được tiến hành một cách thường xuyên và chặt chẽ, thì có lẽ sẽ không có tòa chung cư mini không đạt chuẩn nào được vận hành.
Nếu như thị trường có đủ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người dân, thì có lẽ những tòa chung cư mini không bảo đảm tiêu chuẩn cũng sẽ không có cơ hội được tiêu thụ.
Nói như vậy để thấy được, có rất nhiều cá nhân, tổ chức liên quan, gây ảnh hưởng và tác động đến “đất sống” của chung cư mini. Để có thể cải thiện nguồn cung các loại sản phẩm này, rất cần thêm cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tạo điều kiện tối đa cho chủ đầu tư phát triển phân khúc này. Các ngân hàng cũng nên nghiên cứu chính sách riêng cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi với đặc thù pháp lý và rủi ro khác nhau, lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở không nên cào bằng như hiện nay.
Đừng để thêm những vụ việc đau lòng
Để việc vận hành, khai thác chung cư mini đảm bảo an toàn, cần những lưu ý sau: Thứ nhất, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng. Tuyệt đối không phê duyệt chung cư mini có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Tương tự, các dự án nhà ở khác, chung cư mini cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Và “năng lực, trách nhiệm” của chủ đầu tư cũng phải được quy định rõ. Không phải, cứ có đất, có tiền là có thể xây chung cư mini để bán hay cho thuê.
Thứ hai, việc kiểm soát xây dựng, vận hành phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên. Bảo đảm hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy...
Ngoài ra, lưu ý người dân trước khi quyết định mua chung cư mini cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý: có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy, chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định và cấp phép. Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini phải nằm lòng để bảo đảm quyền lợi của mình.
Đặc biệt, thay vì đi vào xử lý khi “việc đã rồi”. Ở một góc độ rộng hơn, sâu xa hơn, thì việc giải quyết vấn đề về “chốn ở” cho phần đông người dân chính là vấn đề mấu chốt. Theo quan niệm của người dân Việt thì “có an cư mới lạc nghiệp”. Chính vì thế, tìm được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính, để ổn định cuộc sống là điều mà bất cứ người dân nào cũng mong muốn. “Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân” chính là chìa khóa, là mấu chốt để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề.
Trên thế giới, Mỹ và Úc đều đã có các ngân hàng đặc thù chuyên cho vay BĐS, huy động vốn từ thị trường chứng khoán trong nước và quốc tế với lãi suất thấp hơn Ngân hàng thương mại với thời hạn cho vay dài hơn lên đến 30 - 40 năm. Ngoài ra, cũng nên có thêm cơ chế hỗ trợ tốt hơn với khách hàng mua nhà lần đầu tại các TP nơi họ sinh sống và làm việc, để tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận gần hơn với ước mơ về “chốn ở an toàn”.
Rất cần thêm cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tạo điều kiện tối đa cho chủ đầu tư phát triển phân khúc này. Các ngân hàng cũng nên nghiên cứu chính sách riêng cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi với đặc thù pháp lý và rủi ro khác nhau, lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở không nên cào bằng như hiện nay.
