Luật Đất đai: Gốc của các luật
Nhiều vướng mắc được tháo gỡ
Với việc 436/466 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành Quốc hội đã chính thức thông qua dự án “một luật sửa nhiều luật” vào ngày cuối kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội khóa XV (ngày 11/1). Đáng chú ý, một trong những nội dung mà doanh nghiệp BĐS vui mừng nhất là việc sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư, theo đó nhà đầu tư có 1 trong các quyền, gồm: sử dụng đất ở hợp pháp, sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải đất ở, sử dụng các loại đất khác không phải đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư, sẽ được phép triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, Luật Đầu tư cũng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.
Hay quy định mới về việc đẩy mạnh phần quyền từ thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ sang thẩm quyền của bộ trưởng, người đứng đầu cơ quan trung ương và HĐND cấp tỉnh tại Luật Đầu tư công đối với dự án nhóm B, nhóm C sử dụng nguồn vốn ODA, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ nước ngoài, nhằm thống nhất với dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước...
Thống kê từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay có gần 400 dự án đang bị “ách tắc” do những vướng mắc về luật. Chỉ tính riêng ở TP Hồ Chí Minh trong số 208 dự án bị vướng mắc có tới 126 dự án nhà ở thương mại, vì vậy những sửa đổi nêu trên mang đến nhiều kỳ vọng, giúp doanh nghiệp BĐS nói riêng giảm bớt gánh nặng về thủ tục hành chính, tiết giảm chi phí phát sinh trong quá trình làm thủ tục đầu tư, tháo gỡ rất nhiều khó khăn, vướng mắc cho các dự án bị “ách tắc” trong suốt thời gian qua, sẽ giúp khơi thông, tạo điều kiện cho thị trường phục hồi phát triển trở lại từ năm 2022, sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề do dịch Covid-19 gây ra.
Luật Đất đai... “gốc” của các Luật
Mặc dù rất nhiều khó khăn, vướng mắc đã được tháo gỡ bởi dự án “một luật sửa nhiều luật”, nhưng theo đánh giá Luật Đất đai – bộ luật đặc biệt quan trọng liên quan đến tất cả các ngành nghề kinh tế và cũng được cộng đồng doanh nghiệp BĐS quan tâm nhất, đến thời điểm hiện tại vẫn còn đang tiếp tục quá trình hoàn thiện sửa đổi. Vì vậy, cho dù có sửa đổi đồng bộ các luật khác, nhưng nếu không có sự thống nhất với Luật Đất đai thì việc sửa đổi sẽ mang hình thức “gỡ chỗ này, siết chỗ kia”.
Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật đất đai hiện nay có những điều quy định quá chi tiết nhưng lại không bám sát quy hoạch. Chẳng hạn như Luật Đầu tư thì không nên bàn tới mục đích sử dụng đất vì nội dung này quy hoạch quy định; hay công tác làm quy hoạch mất nhiều thời gian, chất xám, tiền bạc nhưng thực tế khi xem xét để phê duyệt dự án lại không bám sát dù đã có Luật Quy hoạch... chính điều đó đã gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Vì vậy, việc Quốc hội thông qua Luật Đầu tư và một số Luật khác là tín hiệu vui để hoàn thiện chính sách. Mong Luật đất đai sửa đổi cũng sớm được hoàn thiện thông qua để tháo gỡ được những bất cập của thị trường BĐS. – GS.TSKH Đặng Hùng Võ.
Xoay quanh vấn đề này, luật sư Trương Thanh Đức – Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, trong các luật thì Luật Đất đai là quan trọng nhất, gốc của mọi vấn đề. Thời gian gian qua các Bộ ngành đã tham mưu với Quốc hội, Chính phủ để sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung cho phù hợp với thực tế, nhưng quan trọng phải đồng bộ thống nhất, giữa tất các luật.
“Tôi cho rằng, cần sửa đổi chi tiết, rõ ràng, từng dấu câu, dấu phẩy, dấu chấm và đồng bộ với các bộ luật khác thì mới có thể thuận lợi cho thị trường. Nhưng luật gốc là Luật Đất đai, nếu không sửa đổi và chính xác thì rất khó để triển khai các luật khác” – luật sư Trương Thanh Đức nhìn nhận.
