Luật hóa tiêu chuẩn ban quản trị nhà chung cư sẽ giảm xung đột

Nhận diện những “lỗ hổng”

Thời gian qua, câu chuyện về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì tại các dự án nhà chung cư cao tầng luôn là vấn đề nóng trong xã hội. Đầu tiên là những tranh chấp giữ cư dân với chủ đầu tư; tiếp đó là tranh chấp giữa cư dân với BQT tòa nhà, mà nhân sự trong đó lại chính là những người được cư dân bầu lên. Câu chuyện đỉnh điểm gần đây là nhiều lãnh đạo, thành viên các BQT nhà chung cư bị khởi tố, bắt giam về hành vị lợi dụng chức vụ, quyền hạn để chiếm đoạt tài sản của công dân, lại tiếp tục làm cho vấn đề này trở nên “nóng hơn”.

Theo luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội luật gia Việt Nam, những bật cập nổi lên trong công tác vận hành của BQT nhà chung cư hiện nay gồm: Thứ nhất, thiếu minh bạch, công khai tài chính, việc thu – chi quỹ bảo trì, quỹ vận hành chưa được công bố đầy đủ, chi tiết theo quy định; một số khoản chi không hợp lý, chi vượt dự toán nhưng không có ý kiến đồng thuận của cư dân.

Thứ hai, là tình trạng lạm quyền và quyết định mang tính cá nhân, nhiều BQT tự ký hợp đồng dịch vụ (vệ sinh, bảo vệ, trông giữ xe…) mà không lấy ý kiến cư dân hoặc tổ chức hội nghị cư dân theo đúng quy trình. Các quyết định quan trọng (điều chỉnh mức phí dịch vụ, lựa chọn nhà thầu sửa chữa…) bị thực hiện bởi một nhóm nhỏ thành viên BQT.

Thứ ba, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát hữu hiệu, bởi pháp luật chưa quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương và cơ quan quản lý khi phát hiện BQT có dấu hiệu sai phạm.

Thứ tư, là tình trạng cư dân thờ ơ, thiếu tham gia giám sát, không tham dự hội nghị chung cư, phó mặc hoàn toàn cho BQT. Sự thiếu quan tâm này tạo điều kiện để BQT hoạt động thiếu minh bạch hoặc đưa ra các quyết định không phù hợp.

“Hiện nay, những quy định hiện hành còn nhiều “kẽ hở” khi chưa cụ thể hóa về tiêu chuẩn, điều kiện của người tham gia ứng cử BQT. Việc bãi nhiệm thành viên BQT khi có sai phạm còn phức tạp, rườm rà, khiến cư dân khó có thể thực hiện. Đặc biệt, tại một số dự án nhà chung cư một số cá nhân “vận động hành lang” để tiếp tục tái cử nhiều nhiệm kỳ với mục đích duy trì quyền lực, kiểm soát các nguồn quỹ lớn; và xuất hiện hiện tượng “bắt tay” giữa thành viên BQT với đơn vị vận hành để chia sẻ lợi ích…” – luật sư Trịnh Hữu Đức nhìn nhận.

Theo quy định hiện nay, BQT chung cư được bầu từ chính cư dân để đại diện quản lý phần sở hữu chung và điều hành việc thu – chi quỹ bảo trì (tương đương 2% giá trị căn hộ, thường lên tới hàng chục tỷ đồng mỗi tòa). Tuy nhiên, thực tế cho thấy, BQT nhiều nơi hoạt động thiếu minh bạch, một trong những điểm yếu cơ bản trong quản lý quỹ bảo trì hiện nay là năng lực và tính minh bạch của BQT. Trong khi pháp luật quy định cư dân sẽ bầu BQT, nhưng tiêu chuẩn để trở thành thành viên BQT lại quá chung chung, dẫn đến tình trạng nhiều BQT do những người thiếu chuyên môn, không có kinh nghiệm quản lý tài chính, kỹ thuật hay pháp lý đảm nhiệm.

“Đáng nói, các quy định hiện hành lại không yêu cầu bằng cấp, chứng chỉ hay kinh nghiệm gì đối với thành viên BQT, thậm chí không bắt buộc phải được đào tạo trước khi vận hành quỹ. Nhiều thành viên BQT hiện nay là cư dân tự ứng cử, không có chuyên môn về tài chính, kỹ thuật hay pháp lý. Việc họ nắm trong tay hàng chục tỷ đồng mà không có kiểm toán độc lập hay ràng buộc trách nhiệm cá nhân là một rủi ro lớn” - ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận.

Nâng cao vai trò của cộng đồng dân cư

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia đề xuất phải luật hóa tiêu chuẩn thành viên BQT, cụ thể: Thứ nhất, hoàn thiện pháp lý quy định rõ quyền, trách nhiệm và chế tài. Bổ sung vào Luật Nhà ở (sửa đổi) các quy định cụ thể về: quy trình công khai, lấy ý kiến cư dân trước khi BQT ký hợp đồng dịch vụ; các trường hợp bắt buộc phải kiểm toán quỹ bảo trì; tiêu chuẩn, điều kiện đối với người ứng cử BQT, cơ chế bãi nhiệm khi có vi phạm, phải tham gia các khóa đào tạo bắt buộc, được tổ chức bởi cơ quan quản lý nhà ở hoặc đơn vị được ủy quyền; có cam kết đạo đức và chịu trách nhiệm pháp lý cá nhân trước các quyết định chi tiêu, ký kết hợp đồng, sử dụng quỹ; có cơ chế kiểm tra định kỳ và bãi nhiệm minh bạch nếu cư dân không hài lòng hoặc có hành vi vi phạm; tăng chế tài xử lý đối với cả chủ đầu tư và BQT nếu cố tình vi phạm nghĩa vụ liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư.

Thứ hai, là thiết lập cơ chế giám sát độc lập, giao UBND cấp phường/xã có thẩm quyền kiểm tra, đình chỉ hoạt động nếu phát hiện BQT vi phạm nghiêm trọng.

Thứ ba, ứng dụng công nghệ trong quản lý và công khai thông tin các khoản thu – chi, hợp đồng, kế hoạch sửa chữa… mỗi cư dân được cấp tài khoản riêng để truy cập, theo dõi tình hình tài chính. 

Thứ tư, là nâng cao vai trò của cộng đồng cư dân, khuyến khích cư dân lập các “tổ giám sát” nội bộ trong khu chung cư để cùng theo dõi hoạt động của BQT.

Thứ năm, là minh bạch hóa quá trình bầu chọn, tái nhiệm, giới hạn nhiệm kỳ tối đa không quá 2 lần liên tiếp để hạn chế tình trạng “độc quyền” lợi ích.

“Việc luật hóa tiêu chuẩn BQT không phải để làm khó cư dân, mà để bảo vệ chính cộng đồng, bởi BQT đang thay mặt hàng trăm hộ dân sử dụng quỹ tài chính công cộng, nếu không có quy chuẩn rõ ràng, rất dễ xảy ra sai phạm. Một mô hình đang được nhiều nơi quan tâm là “BQT bán chuyên” do cư dân bầu ra đại diện, nhưng thuê thêm chuyên gia tài chính, kỹ thuật độc lập để giám sát, vận hành và lập báo cáo tài chính. Đây có thể là hướng đi trong tương lai nếu được luật hóa và quy chuẩn rõ ràng” - luật sư Nguyễn Thị Nga - Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhận định.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho rằng, Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội cho phép TP Hồ Chí Minh áp dụng cơ chế đặc thù, đổi mới quản lý đô thị, tài chính là một cơ hội quan trọng để xây dựng mô hình mẫu về quản lý nhà chung cư hiện đại, minh bạch. Theo đó, nếu các đô thị được mở rộng cơ chế tương tự có thể thực hiện các bước thí điểm như: Ứng dụng nền tảng công nghệ số để quản lý quỹ bảo trì; Thành lập các đơn vị quản lý tài chính trung gian độc lập, do cư dân lựa chọn có đăng ký pháp lý, chịu kiểm toán hàng năm; Thành lập Tổ giám sát liên ngành, bao gồm đại diện UBND cấp xã/phường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính… có quyền kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất đối với quỹ bảo trì…

“Trong khi chờ sửa đổi luật, một hướng đi khả thi và cấp tiến là thí điểm cơ chế quản lý quỹ bảo trì minh bạch tại các TP lớn, nơi có điều kiện về hạ tầng, dân trí và công nghệ. TP Hồ Chí Minh và Hà Nội nên chọn một vài khu đô thị mới có đặc điểm dân trí cao, hạ tầng tốt như Vinhomes Smart City, Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hưng... để thí điểm. Sau 1 – 2 năm, có thể tổng kết và nhân rộng nếu đạt hiệu quả” - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính đề xuất.