Miễn tiền sử dụng đất với các lô liền kề đất ở là chìa khóa cân bằng lợi ích

Giữa bối cảnh đó, luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch TAT Law Firm) kiến nghị miễn toàn bộ tiền sử dụng đất đối với các lô đất liền kề mà người dân đã sinh sống ổn định. Đề xuất này không chỉ nhằm giảm gánh nặng tài chính mà còn hướng tới một nguyên tắc định giá đất tiệm cận công bằng và khả năng chi trả của số đông người dân…

Kiến nghị miễn hoàn toàn với đất liền kề đất ở

Phát biểu tại Hội thảo "Giá đất, thuế đất... thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức vừa qua, luật sư Trương Anh Tú khẳng định, ủng hộ mạnh mẽ việc xóa bỏ khung giá đất tồn tại suốt hơn 30 năm. Theo ông, bỏ khung giá là hợp lý và cần thiết để đất đai tiệm cận thị trường, song “không nhất thiết phải chạy theo giá thị trường bằng mọi giá”. Bởi lẽ, sau khi luật ra đời, giá đất tăng mạnh dẫn đến hệ quả người trẻ không mua nổi nhà, DN khó triển khai dự án do tiền sử dụng đất quá cao, lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

“Giá đất phải hợp lý, tiếp cận theo công lý, không phải để tối đa hóa thu ngân sách hay lợi nhuận DN. Ngay từ thời điểm Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, tôi đã từng cảnh báo: nếu không kiểm soát tốt bảng giá đất hàng năm, thì nguy cơ đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao là điều khó tránh khỏi. Và thực tế đang xảy ra: tại nhiều địa phương, giá đất đã tăng nhanh, kéo theo một loạt hệ lụy, từ áp lực nghĩa vụ tài chính của người dân đến sự chênh lệch trong bồi thường giải phóng mặt bằng và rủi ro mất cân bằng thị trường. Nay, khi Chính phủ chính thức mở lại quy trình sửa đổi Luật Đất đai, chúng ta có cơ hội để điều chỉnh lại cách xây dựng và áp dụng bảng giá đất, để công cụ này không trở thành chiếc “đòn bẩy méo mó” mà là một “bàn đạp cân bằng” cho phát triển” - luật sư Trương Anh Tú nói.

Đi sâu vào vấn đề tiền sử dụng đất, luật sư Trương Anh Tú cho biết, trong rất nhiều trường hợp “chuyển mục đích sử dụng đất”, người dân không thực sự “mua” đất từ Nhà nước mà chỉ đang hoàn thiện pháp lý cho quyền sử dụng đất có thật, hợp lý từ lâu đời. “Đã có trường hợp người dân ở Nghệ An phải đóng tới 4,5 tỷ đồng để chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, hay người dân Đông Nam bộ đành rút lại hồ sơ vì số tiền thuế vượt quá khả năng tài chính. Đây chính là những điển hình cho sự bất hợp lý khi áp dụng mức thu tiền sử dụng đất cho những tài sản đã gắn liền với cuộc sống của người dân” - luật sư Trương Anh Tú dẫn chứng.

Từ lập luận này, luật sư Trương Anh Tú kiến nghị, miễn toàn bộ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đối với đất vườn liền kề, nơi người dân đã sinh sống và canh tác ổn định; mở rộng chính sách miễn giảm không chỉ cho người nghèo, mà cả những hộ có khả năng tài chính hạn chế, nhất là khi đó là bất động sản đầu tiên dùng để ở; miễn toàn phần nghĩa vụ tài chính đối với nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà công vụ vì đây là các loại hình phục vụ chính sách, không thể đánh đồng với dự án thương mại; thiết lập cơ chế giãn, hoãn, chia kỳ nộp tiền sử dụng đất, giúp người dân có thời gian cân đối tài chính, tránh tình trạng phải bán tháo tài sản hoặc “mua lại” chính mảnh đất của mình bằng cái giá không thể gánh nổi.

Hướng tới bảng giá đất khả thi và bền vững

Để kiến nghị miễn tiền sử dụng đất liền kề thực sự phát huy hiệu quả và tạo tiền đề cho một hệ thống định giá đất công bằng, luật sư Trương Anh Tú cũng đưa ra nhóm giải pháp và kiến nghị toàn diện về quy trình định giá.

Đầu tiên và quan trọng nhất là việc minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Ông đề xuất công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh, phương pháp tính toán và cơ sở dữ liệu đầu vào trên một cổng thông tin điện tử mở để người dân có thể tra cứu, hiểu rõ cơ sở của các khoản thu. "Chỉ khi người dân được thấy tận mắt con số và công thức tính, thì bảng giá mới thực sự có tính thuyết phục và khả năng chấp hành cao” - luật sư Trương Anh Tú phân tích.

Thứ hai, ông kiến nghị cần thiết lập một hội đồng định giá đất độc lập với sự tham gia của các chuyên gia bên ngoài. Việc này nhằm đảm bảo tính khách quan, kiểm soát xung đột lợi ích và mang lại nhiều góc nhìn mới mẻ hơn, giúp định giá đất một cách khách quan, công bằng hơn.

“Giá đất không chỉ là con số tài chính. Đó là điểm chạm giữa quyền tài sản của người dân và năng lực điều tiết của Nhà nước. Một bảng giá đất tốt không nhất thiết phải “tiệm cận giá thị trường” bằng mọi giá, mà phải tiệm cận với công lý, với khả năng chi trả của số đông và với chiến lược phát triển dài hạn. Nếu làm đúng, bảng giá đất sẽ trở thành công cụ định hướng kinh tế – xã hội có sức mạnh tích cực. Nếu làm sai, nó có thể là điểm nổ của hàng loạt bất ổn chính sách” – luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Những kiến nghị của Luật sư Trương Anh Tú nhận được sự đồng tình từ nhiều chuyên gia khác. Theo đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng chỉ ra sự bất hợp lý khi tính tiền sử dụng đất theo số liệu quá khứ nhưng áp dụng cho hiện tại, gây thiệt hại lớn cho DN.

TS Trần Việt Anh - Phó hiệu trưởng Trường Đại học Hùng Vương đồng tình với việc giảm phí chuyển mục đích sử dụng đất và nhấn mạnh sự cần thiết của việc xác định lại khái niệm "giá thị trường", tránh việc định giá dựa trên đấu giá đất vì dễ sai lệch. Ông cũng kiến nghị mở rộng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở xã hội dạng cho thuê dài hạn, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục đầu tư để rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Trong khi đó, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN Võ Nhật Liễu lo ngại bảng giá đất mới không được tính toán kỹ sẽ gây sốc thị trường, khiến người dân, đặc biệt là người trẻ, ngày càng khó mua nhà. Bà đề xuất phân nhóm người sử dụng đất để tính mức đóng phù hợp, người dân sử dụng trực tiếp đóng ít, nhà đầu tư bất động sản thương mại đóng đủ.

Các chuyên gia cho rằng, một bảng giá đất tốt không nhất thiết phải "tiệm cận giá thị trường" bằng mọi giá, mà phải "tiệm cận với công lý, với khả năng chi trả của số đông và với chiến lược phát triển dài hạn". Đây chính là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định, hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người dân và từ đó, trở thành bước đệm vững chắc cho kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.