Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là do thị trường thiếu một hệ thống dữ liệu thông tin đầy đủ, chính xác.
Nhà, đất bị thổi giá bất thường
Thị trường BĐS mặc dù chỉ đóng góp khoảng 4 - 5% tổng GDP của Việt Nam, nhưng có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bởi tính liên kết và tác động mật thiết đến đầu ra của khoảng trên 40 ngành nghề khác, trong đó một số ngành có đóng góp lớn vào nền kinh tế: xây dựng (11% GDP), ngân hàng (5% GDP)... Xét về quy mô thị trường, thì BĐS đứng thứ 2 về tỷ trọng vốn hóa và luôn thuộc nhóm 3 ngành nghề đứng đầu về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI (cùng với công nghiệp chế biến chế tạo; bán buôn, bán lẻ).
Có vai trò quan trọng như vậy, nhưng suốt một khoảng thời gian dài thị trường BĐS lại luôn ở trong tình trạng khủng hoảng nguồn cung, tỷ lệ giao dịch, hấp thụ giảm sút mạnh, giá bán leo thang, mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, thừa phân khúc nhà ở cao cấp, hạng sang. Số liệu của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng phân khúc nhà ở trung - cao cấp đang dư thừa khoảng trên 70 triệu mét vuông sàn; trong khi phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập trung bình, công nhân lao động (chiếm tới 70% nhu cầu của thị trường) bị thiếu hụt trầm trọng.
Đáng quan ngại hơn cả là thị trường BĐS đang phát triển một cách hỗn loạn, thiếu minh bạch, bền vững... mà trong báo cáo thẩm tra tình hình phát triển kinh tế - xã hội năm 2024 tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV (đang diễn ra tại Hà Nội - PV) của Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã chỉ ra rõ vấn đề này.
Theo đó, thị trường BĐS vẫn còn tình trạng đầu cơ, lũng đoạn, tạo sóng, đẩy giá lên cao... khiến cho hoạt động giao dịch bị bó hẹp, chỉ là “sân chơi” riêng của giới đầu cơ với nhau; trong khi người dân có nhu cầu ở thực thì gần như không thể tiếp cận vì vượt quá khả năng chi trả, DN khó tiếp cận với đất đai để triển khai dự án...
“Tình trạng đầu cơ, thổi giá khiến cho hoạt động giao dịch trên thị trường chủ yếu chỉ diễn ra trong nội bộ giới đầu cơ với nhau; còn người dân có nhu cầu ở thực và DN khó tiếp cận với nhà ở, đất đai vì giá đã bị đẩy lên quá cao vượt quá khả năng tài chính. Cùng với đó, việc trả giá cao để trúng đấu giá quyền sử dụng đất, sau đó bỏ cọc vẫn tiếp tục tái diễn, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá của thị trường” - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho hay.
Cần hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu
Theo số liệu công bố Bảng xếp hạng tính minh bạch của thị trường địa ốc toàn cầu năm 2024 của Công ty Tư vấn BĐS toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL), trong số 89 quốc gia được khảo sát xếp hạng thì Việt Nam xếp thứ 49/89. Xây dựng và quản lý tốt thị trường BĐS theo hướng minh bạch đang là đòi hỏi cấp thiết của việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.
“Tuy nhiên, như thế nào là thị trường BĐS minh bạch lại là vấn đề đang còn bỏ ngỏ, mặc dù có nhiều công bố, báo cáo về thông tin thị trường, nhưng với sự khác nhau về số liệu đã gây ra nhiễu loạn về thông tin; DN kinh doanh BĐS là chủ thể tham gia trực tiếp vào thị trường, nên nguồn tin đầu vào rất quan trọng cho cơ sở dữ liệu, có đủ uy tín và khả năng tham gia vào quá trình xây dựng, hình thành dữ liệu thông tin, nhưng cho đến nay vẫn chưa có cơ sở pháp lý và quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của DN trong việc công bố thông tin với công chúng... Đây chính là bất cập lớn trong quá trình xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.
Là cơ quan được Chính phủ giao nhiệm vụ chủ trì trong quản lý Nhà nước về nhà ở và thị trường BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng chỉ ra những bất cập của thị trường BĐS hiện nay, đó là: hệ thống pháp lý liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS thiếu đồng bộ, thống nhất và chậm được sửa đổi; cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp; tài chính cho thị trường bất hợp lý, chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng; giao dịch thiếu minh bạch, tồn tại hiện tượng 2 giá nhằm trốn thuế; giá BĐS liên tục tăng và cao hơn gấp nhiều lần thu nhập của người dân; các sàn giao dịch BĐS hoạt động thiếu ổn định; việc kiểm soát dòng vốn đầu tư thiếu chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro...
“Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước đó là hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường. Vì vậy, việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS... là một trong những vấn đề quan trọng và cấp thiết của ngành hiện nay” - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nói.
Theo PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện quản lý kinh tế T.Ư, hiện nay Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, BĐS... được công bố chính thức từ một cơ quan quản lý Nhà nước; tính cập nhật của thông tin chưa đáp ứng với yêu cầu của thị trường; mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lúng túng trong quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của người dân, DN; quy trình đăng ký thủ công, tồn tại nhiều sai sót, dễ dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu từ phía cán bộ đăng ký...
Kinh nghiệm ở nhiều nước phát triển cho thấy, họ đã xây dựng được hệ thống thông tin dữ liệu của thị trường BĐS rất đầy đủ, khoa học phục vụ tốt cho công tác quản lý Nhà nước. Lấy ví dụ ở TP Seoul (Hà Quốc) đã xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và BĐS đến từng thửa đất, việc tích hợp thông tin được cập nhật thường xuyên, khai thác cung cấp thông tin có thu phí, cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất, chủ sử dụng và giá cả một cách cập nhật.
“Hiện nay, Việt Nam đã xây dựng được hệ thống pháp lý tương đối đầy đủ cho thị trường BĐS. Mới đây, Chính phủ đã tiếp tục ban hành Nghị định 94/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường BĐS. Điều này sẽ góp phần quan trọng để thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững hơn; và khi đất đai, nhà ở được đăng ký dữ liệu đầy đủ sẽ tạo giá trị chính thức, góp phần vốn hóa thị trường và loại bỏ “vốn chết” trong xã hội” - PGS.TS Trần Kim Chung nhìn nhận.
Tình trạng thổi giá, tạo sóng thời gian qua là do thiếu những thông tin công khai, minh bạch, rõ ràng. Đây không phải là vấn đề mới, nhưng chúng ta vẫn chưa làm được, mặc dù biết là rất khó nhưng vẫn buộc phải làm, nếu có hệ thống dữ liệu thông tin sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch, bền vững.
Với sự phát triển của khoa học công nghệ, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là Nhà nước cần phải số hóa, xây dựng kho dữ liệu lớn về thị trường BĐS, khi cần người dân có thể tra được ngay, từ đó sẽ ngăn chặn được tình trạng thổi giá, thao túng, lũng đoạn thị trường.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh
