Minh bạch sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trong năm 2023

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, người mua nhà đang đề cao tính hoàn thiện về pháp lý và tiến độ xây dựng dự án hơn là các chính sách chiết khấu của chủ đầu tư.

Những hạn chế của thị trường

Báo cáo thị trường thời gian gần đây của Savills Việt Nam cho thấy, ở phân khúc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung sơ cấp đạt trong năm 2022 là 21.000 căn, tăng 84% so với năm 2021. Tuy nhiên, đến 80% trong số đó là các sản phẩm ra mắt trong 6 tháng đầu năm 2022. Savills cũng ghi nhận các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP Hồ Chí Minh nhìn nhận, trong nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022 chúng ta thấy lượng giao dịch chậm hơn rất nhiều,

“Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt cũng như chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng châm lại. Đồng thời nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở” - bà Trang phân tích.

Với những hạn chế trên, lượng giao dịch cũng ghi nhận diễn ra khá chậm với giá bán trung bình tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý cuối năm, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 71% theo năm. Báo cáo Savills cũng chỉ ra các căn hộ có giá trị từ 2-5 tỷ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Ở góc độ khách hàng, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5-10 tỷ đồng/căn.

“Chúng tôi đã có những khảo sát về tỉ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. Điều đó cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Bộ phận Nghiên cứu Thị trường của Savills cũng ghi nhận trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ” - bà Võ Thị Khánh Trang thông tin thêm.

Thị trường hướng về những sản phẩm đảm bảo pháp lý

Mặc dù trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, chuyên gia của Savills cho biết, đã có những khảo sát đối với những giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong thời gian khó khăn này. Theo đó, 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

Doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở tại TP Hồ Chí Minh vẫn cao nhờ tỷ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Đến năm 2023, nguồn cung dự kiến đạt 103.800 căn, trong đó 53% lượng căn hộ mới đến từ TP Thủ Đức.