Mua bất động sản dự án, cần lưu ý những vấn đề gì?

Bên cạnh những doanh nghiệp, chủ đầu tư uy tín, trên thị trường bất động sản luôn tồn tại những chủ đầu tư, nhà phát triển “có vấn đề”, thậm chí có thể nói là có dấu hiệu lừa đảo. Mua nhà đất dự án trên giấy khi dự án chưa hoàn thiện về thủ tục, chưa được giải phóng mặt bằng hoặc chưa hoàn tất thỏa thuận giải phóng mặt bằng… là những rủi ro không ít người gặp phải do lựa chọn nhầm những đơn vị phát triển không đáng tin cậy.

Để phòng tránh rủi ro này, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư dự án, đây là bước ban đầu vô cùng quan trọng, quyết định sự thành bại trong việc đầu tư.

Thứ nhất, cần kiểm tra lý lịch và tên tuổi của chủ đầu tư xem doanh nghiệp có từng bị kiện tụng tranh chấp gì hay không. Chủ đầu tư có nhiều dự án lớn cũng là một cơ sở để yên tâm. Sau đó lên Internet để kiểm tra sơ bộ thông tin dự án.

Thứ hai, người mua cần đến UBND phường/xã nơi có dự án để kiểm tra xem dự án có giấy tờ gì chưa, có sổ đỏ chưa, dự án đã được phê duyệt chưa, có giấy phép xây dựng hay chưa. Sau đó, đến UBND quận nơi có dự án xem quy hoạch của dự án.

Sau khi tiến hành xong các bước trên, người mua mới đến gặp chủ đầu tư, trước khi đặt cọc xuống tiền, cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem dự án đã được ngân hàng bảo lãnh chưa. Hiện nay, nhiều người không chú ý việc này dù Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định.

Nếu là dự án xây dựng hình hành trong tương lai phải xem dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng (đường xá, điện nước,...) hay chưa. Nếu chưa thì rủi ro cho người đi mua là rất cao vì nhiều chủ đầu tư chưa làm cơ sở hạ tầng nhưng đã mang dự án đi kinh doanh trong khi quy định là phải làm cơ sở hạ tầng mới được bán.

Nói chung, người mua nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng và có năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên tìm hiểu thực tế về những dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đó vì “Trăm nghe không bằng một thấy”.

Bên cạnh đó, những đối tác cùng thực hiện dự án với chủ đầu tư cũng là một yếu tố đáng quan tâm. Bởi vì dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm thì chất lượng sản phẩm tất nhiên cũng sẽ không cao.

Ít nhất phải có 2 nguồn tin để tiến hành kiểm tra chéo thông tin sản phẩm bất động sản mà người mua muốn đầu tư. Nguồn thông tin chính thống đầu tiên có thể tìm kiến từ chính chủ đầu tư dự án, từ chính quyền, nhà môi giới hay các chuyên gia tư vấn về bất động sản. 

Bên cạnh đó, người mua có thể tự kiểm tra, tham khảo từ các website bán hàng, các web đối chiếu đo lường và nguồn tin từ báo chí. Nâng cao hơn nữa là người mua trực tiếp tìm kiếm nguồn tin đối chiếu từ các cơ quan phụ trách quy hoạch, cấp chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản đó. 

Từ nhiều nguồn tin trên, người mua sẽ trực tiếp đưa ra được những câu hỏi, nghi vấn về sản phẩm bất động sản mà mình sắp “xuống tiền”.

Có nhiều cách để thẩm định giá bất động sản, chẳng hạn như thẩm định giá qua vị trí, thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương, thẩm định giá qua tình trạng nhà, thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận, hoặc thẩm định giá thông qua ngân hàng…

Một mẹo nhỏ dành đó là người mua hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, xem khoảng ba căn là tốt.

Ngoài ra, người mua cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán.

Riêng việc thẩm định giá thông qua ngân hàng được xem là chặt chẽ nhất, vì thông thường ngân hàng sẽ thẩm định tài sản bất động sản là để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất, hoặc căn nhà mà mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng. Ngân hàng sẽ là đơn vị giúp bạn định giá đất tương đối chính xác.

Để thu hút khách hàng, hầu hết các chủ đầu tư sẽ thiết kế những hình ảnh phối cảnh hay video 3D vô cùng đẹp mắt và sống động. Thậm chí nhà mẫu dự án cũng được chăm chút đến từng chi tiết khiến người mua mê mẩn. Do đó, khách hàng cần tỉnh táo xem xét bản vẽ chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ các hạng mục trên phối cảnh 3D hay không.

Nguyên tắc “sống còn” trong mua bán đầu tư bất động sản mà người mua cần phải lưu ý chính là đừng tin tưởng rằng nếu có nhiều người cùng thực hiện một việc thì việc đó nhất định đúng.

Trong đầu tư bất động sản, để việc mua bán có được hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thu thập đầy đủ những thông tin về chủ đầu tư, dự án, nếu cần thiết thì nên nhờ các chuyên gia tư vấn để vốn đầu tư của mình tránh được rủi ro cao nhất, đừng tin hoặc trông cậy quá nhiều vào trào lưu đầu tư ồ ạt của một nhóm người.

Đây là điều kiện khá khó khăn cho người mua nhà và dân đầu tư vì hầu hết các sàn giao dịch, nhà phát triển, nhà môi giới hay tư vấn ở các sàn luôn luôn có những mẫu hợp đồng định sẵn mà họ lấy cớ tất cả khách hàng ai cũng phải như vậy, không thể thay đổi. Người mua chỉ có thể chấp nhận ký hay không ký. 

Phải biết rằng hợp đồng mua bán thực chất là hợp đồng dân sự song phương, các bên đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Người mua có quyền được đàm phán, thay đổi hợp đồng cho phù hợp với yêu cầu của mình, nếu không thể thêm bớt các điều khoản chính thì cũng có các điều khoản bổ sung. 

Vì vậy khi giao dịch, cần thẩm định kỹ điều khoản và tìm cách có được bản cam kết rõ ràng từ bên bán.