Để có cái nhìn đa chiều, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trò chuyện với bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam xoay quanh triển vọng thị trường BĐS quý IV/2016 và năm tới.
Tại thời điểm cuối năm 2015, thị trường địa ốc chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ của phân khúc cao cấp. Vậy, theo bà vào giai đoạn nước rút năm 2016, kịch bản này liệu có lặp lại?
- Theo thống kê của CBRE, thời gian vừa rồi xuất hiện khá nhiều dự án BĐS cao cấp có vị trí tốt. Có thể trong giai đoạn trước, DN chưa triển khai nhưng xuất phát từ thời điểm năm 2015 có nhiều tín hiệu tốt nên năm nay, các chủ đầu tư dự án này quyết định tung ra sản phẩm. Thực tế quý III/2016, phân khúc trung cấp vẫn chiếm đa số trong các dự án mở bán mới, tuy nhiên, nguồn cung mới từ phân khúc cao cấp và căn hộ hạng sang tăng lên đáng kể. Cụ thể, có khoảng 3.000 căn hộ từ các phân khúc này được tung ra thị trường, chiếm 45% tổng số căn mở bán. Số căn bán được của phân khúc cao cấp tiếp tục cho thấy xu hướng tăng trưởng kể từ đầu năm 2016 với tốc độ tăng trưởng trung bình quý là 13%.
Việc lên một kế hoạch xây dựng BĐS cao cấp tốn nhiều thời gian, 3 tháng cuối năm 2016, các chủ đầu tư đã và đang có kế hoạch chắc chắn mới bung hàng. Do đó không nên kỳ vọng quá nhiều. Dù vậy, đối với nguồn cung BĐS thuộc phân khúc này, quan điểm của CBRE vẫn rất triển vọng với nền tảng khả quan từ khả năng hấp thụ của thị trường cũng như chỉ số tăng trưởng về xây dựng, tăng trưởng thị trường. Nhìn chung, tâm lý thị trường tích cực vẫn được duy trì trong quý III/2016, doanh số bán hàng bắt kịp tương đối nhanh với số căn mở bán mới. Tuy nhiên, như đã phân tích, giai đoạn này khó đạt được sự bứt phá vì trong năm 2015, thị trường căn hộ cao cấp đã phát triển rất sôi động.
CBRE vừa cung cấp số liệu “thị trường thứ cấp giảm 1,9%”. Nhiều chuyên gia cũng nhận định việc “lướt sóng” đang có chiều hướng tăng. Đặc biệt là các nhà đầu tư không còn vốn để ghim hàng đang có dấu hiệu cắt lỗ sâu. Xin bà cho biết, điều này có ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường không?
- Chúng ta dùng từ “lướt sóng” phổ biến trong thời gian thị trường phát triển nóng từ năm 2007 - 2010. Thời điểm hiện tại, tôi tin vẫn còn những nhà đầu tư như vậy. Với những nhà đầu tư hình thức này phụ thuộc lớn vào thời gian duy trì lượng vốn để đầu tư sản phẩm. Hiện tại có một số dự án CBRE đánh giá có thị trường thứ cấp tích cực. Nghĩa là các dự án này khi nhà đầu tư mua vào ở thị trường sơ cấp sẽ sinh lời ở thị trường thứ cấp. Đối với dạng dự án như vậy, CBRE nhận định hoàn toàn phù hợp để nhà đầu tư “lướt sóng” tham gia. Ở góc độ trên thì việc mua đi bán lại là lành mạnh cho thị trường. Xét riêng từng dự án có thể xảy ra hiện tượng nhà đầu tư thứ cấp phải bán cắt lỗ, nhưng về mặt bằng chung thị trường thì CBRE đánh giá là chưa.
Đối với thị trường thứ cấp, bộ phận nghiên cứu của CBRE có thống kê giá thứ cấp của tất cả các dự án căn hộ trên thị trường. Bao gồm cả những dự án đã hoàn thiện và những dự án đang hoàn thiện. Xu hướng giá các dự án đang xây dựng có xu hướng đi lên, trong khi các dự án đã hoàn thiện thì chỉ giữ giá trong một thời gian, sau đó giảm dần. Mức giá thứ cấp CBRE đưa ra trên toàn thị trường có thể phản ánh những dự án đã hoàn thiện với dịch vụ chưa đáp ứng nên mức giá đi xuống. Tuy nhiên, với những dự án đang hoàn thiện, giá tăng phản ánh thị trường vẫn lành mạnh.
Tỷ lệ căn hộ bán thành công trên số lượng căn hộ được chào bán trong quý III/2016 cao nhất từ năm 2012 có ý nghĩa như thế nào, thưa bà?
- Hơn 6.800 căn hộ mới được chào bán trong quý III/2016 có giảm so với 9.160 căn mở bán của quý III/2015. Tuy nhiên, 5.279 căn hộ được bán ra trong quý III/2016 lại tăng so với căn hộ giao dịch được so với quý trước. Điều này cho thấy, các chủ đầu tư dự án đã có những kế hoạch kinh doanh cẩn trọng hơn. Họ nhận thấy khả năng thị trường hấp thụ được đến đâu để tung hàng ra vừa phải. Cho thấy, mặc dù số lượng nguồn cung có giảm nhưng khả năng hấp thụ thị trường vẫn đang ở mức tương đối tốt nếu tính đến quý III/2016.
Giới chuyên môn cho rằng, bắt đầu từ năm 2017, thị trường sẽ có độ “chững”. Đến thời điểm này, bà nhận định như thế nào về triển vọng của thị trường cuối năm 2016 và đầu năm sau?
- Tôi không tin nhiều vào khả năng thị trường BĐS Hà Nội trong năm 2017 sẽ chững lại. Thậm chí còn tin tưởng trong năm tới và năm tiếp theo, sẽ có thể có những động lực mới cho phát triển BĐS. Tại thị trường căn hộ bán, số lượng căn hộ chào bán mới tại Hà Nội có phần giảm xuống so với cùng kỳ năm trước cho thấy thị trường đã bắt đầu tự điều chỉnh. Chủ đầu tư nhận thức được tính chu kỳ của thị trường. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của thị trường như CBRE đã phân tích vẫn khá tốt. Rất ít cơ sở cho thấy trong thời gian tới, BĐS sẽ hụt hơi, trừ khi có diễn biến bất thường thị trường. Còn hiện tại, hoạt động đầu tư xây dựng vẫn đang triển khai tốt với tâm lý người mua đã được cải thiện đáng kể.
Xin cảm ơn bà!
