Năm giao thoa của chu kỳ bất động sản mới

Bước khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng

Tính đến cuối năm 2023, thị trường BĐS đã trải qua gần 3 năm đối mặt với muôn vàn khó khăn, thách thức khi nguồn cung – sức cầu sụt giảm. Nhiều quan điểm cho rằng bức tranh chung bao phủ những gam màu tối có thể vẫn chưa dừng lại mà khả năng sẽ còn tiếp diễn trong năm 2024.

Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group Võ Hồng Thắng nhận định, trong ngắn hạn, thị trường khó có những chuyển biến theo hướng tích cực mà thay vào đó tiếp tục sẽ là “lửa thử vàng” đối với các chủ đầu tư, người mua và tất cả các bên tham gia vào. Bởi lẽ, các chính sách, công tác gỡ vướng pháp lý cần thời gian để đủ độ “ngấm”, chưa thể có nhiều chuyển biến tích cực trong ngắn hạn, vô hình trung gia tăng áp lực lên nguồn cung mới đưa ra thị trường. Thời gian triển khai dự án kéo dài góp phần làm tăng chi phí tài chính, bào mòn lợi nhuận của các chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS.

Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp niêm yết mặc dù không có nhiều biến động nhưng các chủ đầu tư sẽ vẫn duy trì “giảm giá” một cách gián tiếp thông qua những chính sách hỗ trợ ân hạn gốc/lãi vay, kéo dài tiến độ thanh toán hay sẵn sàng mạnh tay chiết khấu lên đến 15% - 20% cho người mua thanh toán vượt tiến độ.

Còn tại thị trường thứ cấp, cục bộ sẽ vẫn có những trường hợp chào bán với mức giảm 10% - 20%, thậm chí hơn 30% giá trị hợp đồng. Phần lớn các giao dịch này tập trung ở những người mua sử dụng đòn bẩy vay ngân hàng ở mức cao, lên đến 70% - 80% tổng giá trị BĐS nhưng bị “tắc” dòng tiền sau khi kết thúc thời gian ân hạn gốc/lãi vay, phần lớn ở các dự án khu đô thị sở hữu quy mô số căn lớn, vị trí nằm cách tương đối xa trung tâm TP.

Đặc biệt, chưa thể vực dậy niềm tin nơi người mua. Mặc dù lãi suất huy động liên tục điều chỉnh giảm nhưng phần lớn người mua vẫn lựa chọn gửi tiết kiệm (theo số liệu công bố của ngân hàng nhà nước tính đến cuối tháng 9/2023, tiền gửi của người dân tại ngân hàng tiếp tục đạt kỷ lục mới gần 6.45 triệu tỷ đồng, tăng gần 10% so với đầu năm) hay những kênh trú ẩn an toàn khác (vàng, ngoại hối,…) thay vì đầu tư BĐS do triển vọng hồi phục chưa thật sự rõ nét.

“Các phân khúc thuộc loại hình BĐS nhà ở được kỳ vọng sẽ là phân khúc dẫn dắt đà hồi phục của thị trường, đặc biệt là tại những dự án khu vực trung tâm TP lớn hoặc khu vực lân cận sở hữu hệ thống giao thông kết nối vùng phát triển đồng bộ, độ nén dân số cũng như nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao. Tại thị trường miền trung, đặc biệt TP lớn như Đà Nẵng, phân khúc căn hộ (hạng B và C), nhà phố thấp tầng phục vụ nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường bắt đầu chu kỳ hồi phục” – ông Thắng nhận định.

Thêm vào đó, khi những chỉ đạo gỡ vướng pháp lý phát huy tác dụng, tỷ lệ giải ngân đầu tư công tăng cũng như tình hình lãi suất cho vay/lãi suất tiền gửi duy trì xu hướng giảm,… sẽ góp phần mang đến những điểm sáng đáng ghi nhận cho thị trường.

Chờ xung lực từ Luật đất đai

Đối với thị trường miền Trung, năm 2024 được đánh giá vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Hy vọng Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn sớm ban hành để tạo nên xung lực mới.

“Xu thế chung sẽ đi ngang vùng đáy kéo dài, chưa có nhiều tín hiệu về sự cải thiện rõ nét trên thị trường cả nước nói chung và thị trường miền Trung nói riêng. Tại một số khu vực, tình hình thanh khoản có cải thiện nhưng không đáng kể. Nổi bật vẫn là các phân khúc phục vụ cho người ở cuối cùng với mức giá hợp túi tiền người dân, pháp lý hoàn chỉnh hay các sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã có giấy chứng nhận hoàn chỉnh. Các sản phẩm hướng đến nhà đầu tư, phân khúc BĐS du lịch vẫn gặp nhiều khó khăn kéo dài” - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS Nguyễn Đức Lập nhìn nhận.

Một trong những vấn đề đặc biệt quan tâm là hiện nay chúng ta vẫn chưa thông qua được Luật Đất đai, bộ luật quan trọng nhất tác động đến lĩnh vực BĐS. Điều này khiến cho Luật kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở mới kéo dài thời gian thực hiện đến đầu năm 2025. Vậy nên, theo nhiều nhận định, năm 2024 vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực đột phá cho đến quý 3.

“Hy vọng Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thực hiện sớm được ban hành để tạo nên xung lực mới cho thị trường khởi sắc. Khi các chủ đầu tư tích cực tham gia thị trường thì lúc ấy mới thực sự khởi sắc” – ông Nguyễn Đức Lập nói.