Rút kinh nghiệm từ sự việc nêu trên, chuyên gia và nhà quản lý đề nghị Chính phủ tăng cường công cụ thuế và chế tài xử lý hình sự để ngăn chặn tình trạng này.
Nhiều “chiêu trò” trong đấu giá
Trong phiên trả lời chất vấn chiều 16/3 tại Phiên họp thứ 9 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà đã trả lời nhiều vấn đề nóng lên quan đến Luật Đấu giá tài sản, đặc biệt là vấn đề trách nhiệm, giải pháp của cơ quan quản lý Nhà nước nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng việc trả giá trong các phiên đấu giá đất với mức vượt xa thực tế, gây ra nhiều hệ lụy xấu cho sự phát triển của thị trường BĐS.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, thời gian qua, một số địa phương đã xuất hiện hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", để lộ thông tin về người đăng ký tham gia trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng "xã hội đen" đe dọa khiến cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ.
Qua rà soát, kết quả trúng đấu giá bình quân ở nhiều địa phương không quá cao so với giá khởi điểm, như: Cần Thơ tối đa cao hơn 53%, Đồng Tháp tối đa 24%, Bến Tre bình quân 20%, Đắk Nông tối đa 50%, Tuyên Quang bình 34,4%, Phú Yên tối đa 17%, Lai Châu cao hơn khoảng 20%...
Tuy nhiên, có hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo, điển hình như vụ đấu giá cao ngất ngưởng tại Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) sau đó DN bỏ cọc, xin hủy hồ sơ để lại một mớ hỗn độn cho chính quyền phải xử lý; thị trường BĐS tại khu vực đứng trước sức ép về “sốt” giá hay bong bóng BĐS có thể xảy ra với nguy cơ rất cao.
Bên cạnh đó, một số nơi có hiện tượng thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để "dìm giá" như tại tỉnh Thái Bình năm 2020; huyện Đông Anh (Hà Nội) năm 2021… khiến cho nhiều cán bộ, công chức trong cơ quan quản lý Nhà nước và lãnh đạo DN phải rơi vào vòng lao lý, nhiều đối tượng cố ý làm trái quy định đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra khởi tố, bắt giam.
“Việc đấu giá đất trong thời gian qua nổi lên không chỉ có vấn đề thổi giá, mà còn dìm giá, “quân xanh - quân đỏ”. Đó là vấn đề rất bức xúc, nghiêm trọng, ảnh hưởng đến thị trường BĐS, làm thất thoát tài sản Nhà nước. Thổi giá lên cao cũng tạo ra một mặt bằng mới, gây nhiều hệ lụy, đặc biệt là đối với các ngân hàng khi mức giá không thực gây mất an ninh tiền tệ” - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.
Không khó để nhận ra, tất cả chiêu trò nói trên đều nằm trong sự toan tính của một số tổ chức, cá nhân, đồng thời có sự tiếp tay của một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức trong cơ quan quản lý Nhà nước nhằm mục đích tư lợi bất chính.
“Việc cố bỏ mức đấu giá cao ngất ngưởng thì DN đã tính toán kỹ, làm cho những dự án thuộc sở hữu của DN gần khu vực đó tăng giá nhanh, đồng thời cổ phiếu cũng chiếm sóng thị trường, như vậy sẽ dễ dàng đạt lợi nhuận cao mà chưa cần phải bỏ nhiều tiền vào đầu tư xây dựng, bán hàng...” – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Tăng cường công cụ thuế
Không phủ nhận, bất cập xảy ra từ việc đưa mức cao rồi bỏ cọc khi tham gia đấu giá đất là do những tính toán về lợi ích của DN. Nhưng cũng cần phải nhìn nhận một cách thực tế vào những hạn chế liên quan đến một số quy định về trình tự, thủ tục đấu giá của Luật Đấu giá tài sản còn chưa chặt chẽ, linh hoạt để xử lý tình huống phát sinh trong đấu giá loại tài sản đặc biệt như đấu giá quyền sử dụng đất.
Cụ thể, quy định về mức tiền đặt trước (5 - 10%) chưa phù hợp, thiếu quy định về thời gian, trách nhiệm người có tài sản trong việc thẩm tra hồ sơ, điều kiện, năng lực tài chính của DN tham gia đấu giá, chưa có quy định mang tính nguyên tắc về việc áp dụng đấu giá bằng hình thức trực tuyến đối với tài sản công giá trị cao như thông lệ đấu giá tài sản công ở các nước trên thế giới. Mặc dù đã có quy định về điều kiện DN tham gia đấu giá đất, nhưng lại thiếu cụ thể về điều kiện năng lực, trách nhiệm, kinh nghiệm thực tiễn.
Cùng với đó, việc áp dụng pháp luật về quản lý thuế để xử lý trường hợp đấu giá đất cũng chưa phù hợp với thực tế, do việc thực hiện cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá là tự nguyện theo pháp luật dân sự, không giống như trường hợp được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất... Vì vậy, Bộ TN&MT đã kiến nghị siết chặt hình thức xử phạt để đảm bảo tính răn đe, trong đó tính đến cả chế tài về xử lý hình sự; đồng thời cũng đề xuất nâng mức phí đặt cọc ban đầu cao hơn quy định hiện hành.
Xoay quanh vấn đề này, luật sư Trịnh Hữu Đức - Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, những vụ việc “lùm xùm” xảy ra trong thời gian qua đã chỉ ra nhiều “lỗ hổng” trong Luật Đấu giá tài sản. Vì vậy, trước hết cần phải sửa đổi, bổ sung quy định cho phù hợp với điều kiện thực tế, do đây là căn nguyên của việc phát sinh tiêu cực, nếu không kịp thời sửa đổi thì vi phạm vẫn sẽ tiếp tục xảy ra.
Tình trạng “thổi giá, dìm giá” trong các phiên đấu giá sẽ làm thị trường BĐS bị biến động, dẫn đến việc “sốt đất” ảo, giá đất quá cao còn khiến chỉ số đầu vào tăng cao, đầu tư không hiệu quả, xảy ra trình trạng “rút ruột” tiền ngân hàng nếu như tài sản đó được đặt cọc với cái giá không thật. Đáng quan ngại hơn, nhiều DN thậm chí sẽ rời bỏ thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế - xã hội, mất đi cơ hội phát triển của địa phương.
“Tôi cho rằng phương án xử lý hình sự đối với những vi phạm về đấu giá đất, đấu thầu là phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay khi Nhà nước đang từng bước hạn chế, tiến tới loại bỏ hình thức chỉ định thầu. Cùng với đó, Nhà nước cũng cần phải tăng cường sử dụng công cụ thuế, tiền thuế sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng giá trị đấu giá, dự án nào bỏ đấu giá càng cao thì số tiền nộp thuế càng lớn” - luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.
Hiện nay khung pháp luật hiện hành đã đầy đủ chế tài về dân sự, hành chính và hình sự áp dụng trong trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá. Về pháp luật dân sự, đấu giá xong không mua sẽ mất cọc, vi phạm hành chính thì phạt; Luật Hình sự cũng quy định về các tội đầu cơ trong hoạt động bán đấu giá tài sản. Nhưng vẫn cần phải quy định chặt chẽ hơn, thời gian tới phải điều chỉnh lại làm sao đồng bộ hóa để áp dụng dễ dàng, thuận tiện, đưa về cùng một mặt bằng.
Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long
