Nguồn cung bất động sản vẫn chênh lệch “sâu” về cơ cấu sản phẩm

Tín hiệu tích cực

Trong quý I/2025, các dự án mở bán nhà ở nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung - dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển. Đáng chú ý là tín hiệu về việc “nới lỏng” tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, với chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ, góp phần kích thích nhu cầu BĐS, không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân, trong bối cảnh BĐS vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và khả năng tích trữ tài sản lâu dài được ưa chuộng.

Việc triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cũng đã có nhiều tín hiệu tích cực, với quy mô dự án NƠXH đã hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng tăng lần lượt 46% và 13,4% so với năm 2023, năm 2024, nhất là tại các TP có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng... nhờ hàng loạt động thái sát sao của các cấp, ngành. Đặc biệt là việc Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu hoàn thành NƠXH để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội, buộc địa phương phải chạy "KPI".

Không chỉ thúc đẩy việc triển khai những dự án NƠXH cho các đối tượng chỉ định, Đảng, Nhà nước còn có nhiều động thái nhằm hỗ trợ nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ và đã có những kết quả cụ thể. Theo đó, ngay sau khi Thủ tướng Chính phủ yêu cầu nghiên cứu thực hiện chương trình gói tín dụng hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà, hàng loạt gói vay ưu đãi theo định hướng trên đã được nhiều ngân hàng thương mại “tung” ra. Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển nhà giá rẻ, NƠXH tại đô thị lớn, góp phần làm tăng niềm tin cho người dân.

... nhưng phân hóa nguồn cung vẫn tiếp diễn

Qua dữ liệu nghiên cứu thị trường cho thấy, 53% nguồn cung BĐS nhà ở mở bán được đóng góp bởi những dự án tại miền Bắc, giảm 7 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam cũng có xu hướng cải thiện, đạt 35%, tăng hơn 11 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024, nhờ nhiều hơn dự án “ra hàng”, triển khai trở lại sau khi được tháo gỡ, vướng mắc và xác nhận xu hướng phục hồi của thị trường.

Nguồn cung BĐS nhà ở cũng ghi nhận giảm bớt sự phân hóa giữa các doanh nghiệp cung ứng, khi những doanh nghiệp “khác" đóng góp tới 63,3% nguồn cung mở bán trong quý I/2025, tăng hơn 25 điểm phần trăm so với thống kê vào năm 2024. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa vẫn tiếp diễn trong giai đoạn tiếp theo khi những dự án mới chủ yếu được triển khai bởi các doanh nghiệp lớn, vốn có lợi thế về nhiều mặt. Theo đó, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung dự án mới chủ yếu phục vụ người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Phân khúc căn hộ chung cư (CHCC) tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý I/ 2025, nhưng CHCC cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn "vắng bóng". Tỷ trọng CHCC bình dân được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2.000 sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn dự án nhà ở xã hội (NƠXH) được mở bán, nhưng vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu.

Đồng thời, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho người mua NƠXH vẫn rất thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, nguồn cung NƠXH. Việc hoàn thiện hồ sơ mua NƠXH còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do.

Đặc biệt, thị trường có sự chuyển dịch, với làn sóng “Nam tiến" của cả lực lượng môi giới bán hàng, lẫn khách hàng và nhà đầu tư nhằm đón đầu làn sóng đầu tư từ hàng loạt dự án quy mô đa dạng ở khu vực miền Nam dự kiến ra mắt trong thời gian tới.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh, nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt những dự án mới triển khai có giá bán cao. Thậm chí nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30% hoặc gấp đôi so với năm 2023, nhưng thực tế lượng giao dịch, mức giá giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các lô đất có giá trị đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đảm bảo tại khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế hoặc sản phẩm thấp tầng trong các dự án đại đô thị quanh khu vực đã được đầu tư về hạ tầng, đầy đủ dịch vụ tiện ích.

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam đã có bước khởi đầu tương đối tích cực trong năm đầu tiên của chu kỳ mới, với hàng loạt dự án được triển khai nhờ quyết tâm tháo gỡ vướng mắc về thể chế và chính sách của cơ quan quản lý Nhà nước, cùng sự nỗ lực từ phía doanh nghiệp BĐS. Tính cục bộ của thị trường về nguồn cung giữa các địa phương, khu vực, doanh nghiệp cung ứng, trong cơ cấu sản phẩm, tuy chưa được giải quyết dứt điểm nhưng đã có dấu hiệu được cải thiện và cần có biện pháp để đưa mức chênh lệch này tiến dần về mốc cân bằng, để tăng tính hài hòa cho sự phát triển của thị trường.