Nguy cơ đóng băng giao dịch bất động sản

Sau hơn 1 tháng, kể từ ngày áp dụng quy định thuế thu nhập cá nhân đối với lợi nhuận kinh doanh bất động sản (ngày 26/9/2009), hàng loạt phát sinh khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là các giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn hầu như ngưng trệ. Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo, nếu không nhanh chóng đưa ra "mẫu số chung" quy định về việc nộp thuế, thì thị trường địa ốc có nguy cơ "đóng băng".

Theo ghi nhận của phóng viên, nguyên nhân cốt yếu làm ngưng trệ thị trường bất động sản Tp. HCM là việc áp dụng quy định thuế mỗi nơi, mỗi kiểu, thủ tục nộp thuế rườm rà, dẫn đến việc các nhà đầu tư bất động sản tạm ngưng quyết định mua - bán để nghe ngóng tình hình, cũng như chờ hướng dẫn cụ thể.

"Hơn 1 tháng qua, kể từ khi áp dụng quy định thuế thu nhập cá nhân đối với lợi nhuận kinh doanh bất động sản, tình hình giao dịch từ hệ thống phân phối của Công ty, mà cụ thể là giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn đã bị giảm đến 90%", ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Vinaland lo lắng.

Ông Hoàng cho rằng, ngoài mức thuế suất cao, điều chính yếu hiện nay là người nộp thuế chưa biết rõ là phải đóng 25% trên phần lợi nhuận hay 2% trên tổng giá trị hợp đồng, cũng như có được lựa chọn cách đóng thuế không. Trong khi đó, hiện vẫn chưa có quy định trong cách tính thuế, khiến nhà đầu tư phải tạm ngưng giao dịch, để chờ hướng dẫn.

Không chỉ nhà đầu tư, chủ đầu tư lo lắng, mà cơ quan thuế cũng gặp lúng túng trong việc tính thuế đối với các giao dịch. Thời gian qua, phần lớn trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền đất... đều được các cơ quan thuế tính theo phương án thu 25%.

Sở dĩ áp dụng cách tính này là do cơ quan thuế căn cứ vào các hóa đơn, giấy tờ để xác định giá vốn và giá bán, từ đó áp dụng mức thu 25% trên phần lãi, mà không biết rằng, đằng sau những chứng từ đó còn hàng loạt phát sinh "bất thành văn" mà bản thân nhà đầu tư không thể chứng minh.

Trong khi đó, cũng là một dạng chuyển nhượng nhà đất, nhưng không phải dưới dạng hợp đồng góp vốn, thì cơ quan, thuế lại có tính cách khác. Trường hợp ông N (quận 5) là một minh chứng. Trước đây, ông N mua hóa giá một căn nhà thuộc sở hữu nhà nước trên đường Nguyên Trãi với giá 300 triệu đồng, nay bán được 21 tỷ đồng.

Nếu tính thuế theo cách 2% trên giá vốn, ông N chỉ phải nộp 420 triệu đồng, song nếu tính theo cách 25% trên phần lãi, thì số trốn thuế mà ông N phải nộp lên đến 5,2 tỷ đồng.

Theo các luật sư, việc không rõ ràng của pháp luật dễ dẫn đến sự tùy tiện của cơ quan thuế. Hiện nay, pháp luật không cho người nộp thuế được quyền lựa chọn cách tính thuế, đã làm nảy sinh bất công giữa những chủ thể mà Nhà nước quản lý được hợp đồng và những chủ thể Nhà nước không thể quản lý hợp đồng. Từ đó có thể tạo ra cách hành xử mang tính cảm tính của cán bộ thuế.

Một cán bộ của Chi cục Thuế quận 5, cơ quan đưa ra mức thuế đối với trường hợp của ông N nói trên cho biết: "Chúng tôi vừa làm, vừa run, vì không có hướng dẫn nào như vậy. Không khéo nhiều người hiểu lầm là chúng tôi bày vẽ thêm thủ tục đó làm khó dân, hoặc nghĩ là cơ quan thuế có tiêu cực”. Theo vị cán bộ này, nếu cho dân được quyền lựa chọn mức thuế phải đóng thì dễ cho dân và cho cả cơ quan thuế.

Sự bất nhất trong việc áp dụng cách tính thuế nêu trên đang gây tâm lý bất ổn đối với nhà đầu tư, khiến họ e ngại khi đưa ra quyết định mua, bán bất động sản trong thời gian này.