Giới làm luật chỉ rõ, đã đến lúc vấn đề phân hạng nhà chung cư cần thoát khỏi bàn nghị sự để đi vào thực tiễn.
Canh bạc may rủi phút 89Là cách ví von phổ biến được giới khách hàng có tiền truyền tai nhau khi xuống tiền mua căn hộ “cao cấp – chất như nước cất” hình thành trên giấy. Trùng hợp, thời gian gần đây, đường dây nóng báo Kinh tế & Đô thị liên tục nhận được điện thoại phản ánh các sản phẩm chung cư với mức giá cao ngất ngưởng nhưng chất lượng, dịch vụ chỉ mức bình dân. Điển hình vào đầu tháng 10 vừa qua, hàng trăm cư dân tương lai ở dự án cao cấp đường Trần Duy Hưng (Hà Nội) đồng loạt phản đối chủ đầu tư ở phút thứ… 89.
Căn nguyên bởi khi chiêm ngưỡng thiết kế thực tế, 100% người mua nhà đều bất ngờ, bức xúc vì hành lang quá hẹp chỉ khoảng hơn 1,4m, không có điều hòa, trần nhà thấp, bí và nóng; thang máy không đảm bảo phục vụ cư dân; thang bộ thoát hiểm rất nhỏ, chỉ khoảng 1m2... Được biết, để sở hữu căn hộ tại đây, khách hàng đã phải bỏ ra số tiền “khủng” (trung bình 60 triệu đồng/m2). Chung số phận, chung cư cao cấp “6 sao” Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội), người dân đang kêu trời bởi chất lượng xuống cấp, sổ đỏ chưa được nhận, nước sinh hoạt nhiễm bẩn, đóng váng.
Khảo sát nhanh thị trường địa ốc Hà Nội, viễn cảnh "nhà nhà cao cấp, người người cao cấp" tồn tại tràn lan. Nghịch lý ở chỗ, dù cùng danh xưng đẳng cấp nhưng mức giá vênh nhau khá lớn. Đơn cử như các dự án dọc đường Minh Khai, nằm trên cùng mặt tiền, vị trí cách nhau chưa đến 5 phút đi bộ nhưng giá bán chênh lệch đạt ngưỡng 10 triệu đồng/m2. Đơn cử dự án Green Pearl (378 Minh Khai) được bán với giá từ 2,4 tỷ đồng/căn tương ứng 31 - 33 triệu đồng/m2 (đã trừ chiết khấu). Trong khi đó, ở vị trí bên kia mặt đường, Imperia Sky Garden (423 Minh Khai) của chủ đầu tư MIK Group lại xác lập mặt bằng giá khá chát, khoảng 3,3 tỷ đồng, cho dạng căn hộ khách sạn. Cách đó chừng 200m, do khuất mặt tiền lại trong ngõ hẹp, bảng giá dự án Amber Riverside (622 Minh Khai) đưa ra khá “mềm” (chỉ từ 26 triệu đồng/m2). Sở dĩ mức giá chung cư cao cấp có biên độ rộng, bên cạnh lý do phải giảm giá so với thời gian công bố mở bán lần đầu từ nhiều tháng trước vì áp lực thị trường, hay vị trí dự án, có nguyên nhân từ chuyện "cao cấp".Chủ đầu tư khi quảng cáo về dự án của mình luôn tô vẽ hào nhoáng với những mỹ từ như "nơi ước đến – chốn mong về"… đính kèm mức giá chót vót, nhưng không hề nhắc tới tiêu chí đánh giá xếp hạng chung cư cao cấp. Một chuyên gia tên C. có tiếng trong làng bất động sản thẳng thắn, có trường hợp dự án cao cấp ở quận Hoàng Mai tuyên bố hạ giá bán nhưng bản chất lại có dấu hiệu lừa dối khách hàng. "Trước đây, căn hộ thuộc dự án trên rao bán mức 35 triệu đồng/m2 cho giai đoạn 1 tương ứng với tiêu chuẩn "5 sao". Tòa nhà giai đoạn 3 hiện nay số sao giảm thành “3 sao”, kéo theo giá còn 31 triệu đồng/m2. Như vậy, số sao không được áp dụng trong toàn bộ quá trình thực hiện – hoàn công dự án và bàn giao đưa vào sử dụng (?!)” – vị này khẳng định.Chưa doanh nghiệp nào bị xử lý Chia sẻ quan điểm về vấn đề trên, “cò” T. (chuyên phân phối dòng sản phẩm bất động sản xa xỉ) thừa nhận, nguyên nhân các DN tự phong cao cấp để câu khách là bởi chưa có quy định pháp luật rõ ràng. Cứ dự án nào nằm ở trung tâm hoặc quận gần trung tâm là được gắn mác cao cấp rồi bán với giá cao. Bên cạnh bất cập giá bán, là xung đột về quyền lợi, phí dịch vụ tại các chung cư cao cấp. Theo đó, chung cư được gọi là "cao cấp" sẽ có mức phí dự kiến cao gấp 2 - 3 hạng khác. Chủ đầu tư nghiễm nhiên dễ dàng trục lợi từ khâu bán hàng đến hậu bán hàng. Người mua nhà lĩnh đủ thiệt thòi, từ giá cả không tỷ lệ thuận với "mác chung cư", chi phí dịch vụ cao, trong khi chưa có chế tài xử lý việc quảng cáo sai thông tin về dự án.“Bộ Xây dựng cũng nên cân nhắc sửa đổi, bổ sung Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án "nhà chung cư cao cấp", "nhà chung cư hạng sang", "nhà chung cư siêu sang", "căn hộ cao cấp", "căn hộ hạng sang", "căn hộ siêu sang", sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này” – Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị.Trao đổi về vấn đề này, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc nhận định hàng hóa chất lượng xấu hay tốt là quan hệ dân sự giữa người mua và người bán, đáng ra Nhà nước không can thiệp vào. Nhưng Việt Nam có đặc thù là thị trường mới hình thành, dân trí còn thấp, dễ theo phong trào và bị lừa gạt. Có nhiều DN làm ăn thiếu trung thực, nhà xây thấp cấp, nhưng quảng cáo là cao cấp, rồi siêu căn hộ bạc tỷ… Người dân chỉ nghe quảng cáo rồi mua nhà, sau đó khi nhận ra không phải đã dẫn đến tranh chấp, kiện cáo. Thế nhưng tới nay, vẫn chưa có chủ đầu tư hay nhà phân phối, phát triển dự án nào bị pháp luật xử lý vì vi phạm việc áp dụng tiêu chí đánh giá, quảng cáo sai sự thật. Duy chỉ có cảnh cư dân biểu tình, giăng biểu ngữ đấu tranh đòi quyền lợi tại các chung cư danh xưng “cao cấp” ngày càng có dấu hiệu tăng theo cấp số nhân (?!).
"Thông tư 31/2016/TT-BXD chính thức có hiệu lực từ 15/2/2017, quy định các tiêu chí cụ thể về phân hạng và công nhận hạng chung cư. Việc phân cấp dự án nhà chung cư được giải thích để xác định giá trị của nhà chung cư trong việc quản lý, cũng như giao dịch trên thị trường. Theo quy định, các dự án nhà chưa thành lập Ban Quản trị, chủ đầu tư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư. Với các dự án đã thành lập Ban Quản trị, Ban Quản trị nhà chung cư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư. Nhưng thực tế, cho đến nay, sự phân hạng chung cư vẫn duy ý chí một phía từ chủ đầu tư (?!)" - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm |
