Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi, đã đưa ra nhiều quy định nhằm siết chặt hoạt động của các sàn giao dịch và người làm môi giới BĐS, thu hút sự quan tâm của đông đảo cộng đồng. Tuy nhiên, việc có siết được các chiêu trò thổi giá, tạo sốt ảo hay không vẫn còn là câu hỏi ngỏ.
Nhiều tiêu cực
Số liệu tổng hợp thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, hiện tại cả nước có khoảng 1.600 DN hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS (hay còn được gọi là sàn giao dịch BĐS) và trên 300.000 người hành nghề môi giới, nhưng đáng quan ngại là chỉ khoảng 10% được đào tạo bài bản, có chứng chỉ hành nghề.
Không khó để nhìn ra nguồn nhân lực trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đang thừa lượng, thiếu chất, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, kiến thức pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng, dẫn đến tình trạng nhiều vụ giao dịch BĐS có khiếu kiện kéo dài.
Giao dịch BĐS sơ cấp và thứ cấp đều phải qua sàn giao dịch, nhưng cần lưu ý không được phát sinh thêm chi phí, thời gian đối với người dân, DN. Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cần quan tâm, làm rõ một số vấn đề như: ủy thác tài sản thế chấp thông qua các định chế tài chính trong nước; các loại hình nhà ở mới có được thế chấp hay không; bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai; đầu mối quản lý điều tiết thị trường BĐS; dịch vụ kinh doanh thông tin, dữ liệu về BĐS...
Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, TS Cấn Văn Lực
Cùng “góp công” lớn vào sự nhiễu loạn của thị trường BĐS thời gian qua, đó chính là các sàn giao dịch. Từ việc dàn dựng “màn kịch” để bán hàng đến việc, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản... dường như không có việc gì mà những sàn giao dịch hay người hành nghề môi giới không thể không làm, kể cả vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS, làm cho người làm nghề chân chính bị ảnh hưởng và hình ảnh nghề nghiệp bị méo mó.
Còn nhớ câu chuyện dàn dựng cảnh chốt bán đất nền như “trẩy hội” tại tỉnh Bình Dương vào đầu năm 2022 của Công ty TNHH Địa ốc Nam Khương, sau đó bị cơ quan chức năng xử phạt 100 triệu đồng; hay việc Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bình Dương tiến hành bắt giữ đối tượng Trần Thị Thúy Liễu (SN 1985, ngụ Bình Dương) do hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của 20 người với tổng số tiền gần 85 tỷ đồng thông qua việc đặt cọc, mua bán nhà đất... là những trường hợp điển hình về bất cập, tiêu cực của nghề môi giới BĐS ở Việt Nam hiện nay.
“Nhìn vào môi giới BĐS Việt Nam, tuy lực lượng hành nghề đông nhưng phần lớn chất lượng kém, thiếu tính chuyên nghiệp và ý thức tuân thủ pháp luật. Trong đó không ít người hành nghề tay ngang, chớp nhoáng, chộp giật, có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo khiến thị trường suy yếu, đổ vỡ. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc gián tiếp tiếp tay cho chủ dự án lừa đảo khách hàng ở những dự án ma, đưa thông tin thất thiệt. Việc làm này gây hậu quả lớn cho người tiêu dùng, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu cũng như chủ đầu tư chân chính. Thậm chí, có trường hợp môi giới BĐS lừa dối, vô trách nhiệm với khách hàng, đối tác, chủ dự án…” – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.
Tuy nhiên, trên bình diện khách quan để nhìn nhận, đúng là không ít người hành nghề môi giới thiếu đạo đức, kiến thức nghề nghiệp, cố tình vi phạm pháp luật... thì một phần cũng do quy định pháp lý về kinh doanh BĐS chưa thực sự chặt chẽ. Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phép người hành nghề môi giới nhưng không phải qua đào tạo; Không bắt buộc các dự án phải niêm yết thông tin công khai, giao dịch qua sàn giao dịch nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… bị xem nhẹ, nhiều chủ đầu tư dựng lên dự án ma như trường hợp công ty Alibaba... những yếu tố này tạo kẽ hở để tổ chức, cá nhân lách luật gây ra hệ lụy nặng nề cho thị trường và người dân.
Băn khoăn quy định giao dịch qua sàn
Nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế liên quan đến hoạt động môi giới BĐS, quá trình dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nội dung mới, như: Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS để tăng cường quản lý, nâng cao chất lượng hoạt động môi giới, đảm bảo quyền tự do kinh doanh của tổ chức, cá nhân, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính; Quy định việc tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài hành nghề môi giới BĐS tại Việt Nam buộc phải cung cấp, đăng tải thông tin công khai để phục vụ công tác theo dõi, quản lý; Bổ sung quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm cụ thể, chi tiết đối với đối tượng kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, phải thực hiện chế độ báo cáo, cung cấp thông tin định kỳ, thường xuyên; Siết chặt hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền thi sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS...
“Việc sửa đổi, bổ sung các quy định của luật hiện hành về kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS sẽ tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, tính minh bạch cao. Phát huy được hết vai trò, chức năng của đội ngũ môi giới, nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp của các môi giới viên. Đồng thời cơ quan quản lý Nhà nước sẽ kiểm soát tốt được thị trường, khắc phục hiện tượng “sốt ảo”, “bong bóng” do môi giới yếu kém gây ra. Đặc biệt, tránh thất thu ngân sách Nhà nước, góp phần phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội” – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi nhìn nhận.
Các chuyên gia đều chung nhận định rằng, những quy định đề xuất trong dự thảo Luật lần này đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, phù hợp với tình hình thực tế, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước và hoạt động của lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn một số băn khăn, đơn cử như việc quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải thực hiện qua sàn, sẽ tạo ra những đặc quyền, đặc lợi cho sàn giao dịch, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của DN chủ đầu tư dự án.
“Quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn có thể nói là "bổn cũ soạn lại", vì này từng xuất hiện tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Thực tế thời gian qua, nhiều sàn giao dịch BĐS được lập ra để bán hàng, thậm chí hợp thức hóa sai phạm cho chủ đầu tư. Nhiều vụ án được phát hiện, điều tra, truy tố, xét xử cho thấy có sự tiếp tay hoặc thực hiện thông qua hoạt động của các sàn BĐS. Vậy nên, việc có siết được chiêu trò thổi giá như mục đích của dự thảo Luật đề ra hay không hay lại tạo cơ hội thổi giá độc quyền cho các sàn, chúng ta cần cân nhắc kỹ quy định của dự thảo” – TS Trần Minh Sơn - Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương nói.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng ủng hộ việc quy định giao dịch BĐS phải qua sàn, nhưng sàn giao dịch phải là tổ chức hoạt động có điều kiện, đủ năng lực thẩm tra, thẩm định khi tham gia trị trường; có tài chính để đảm bảo chịu trách nhiệm trước pháp luật, đối tác và khách hàng khi để xảy ra sai xót. Đến với sàn giao dịch khách hàng hoàn toàn tin tưởng vì sản phẩm đã được thẩm định, thẩm tra đủ điều kiện pháp lý, thông tin đầy đủ rõ ràng, minh bạch, giá cả phù hợp với thị trường... Khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS đều được bảo vệ quyền, lợi ích. Mọi thủ tục giao dịch, giao nhận, thanh toán, pháp lý đều được hướng dẫn, tư vấn, hỗ trợ tại sàn.
Việc quy định các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch là rất cần thiết. Đề nghị quy định bắt buộc tất cả giao dịch BĐS, trừ việc giao dịch giữa những người cùng huyết thống (cha mẹ, con cái, anh em…) phải thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS để ngăn chặn việc khai khống giá mua bán, ngăn chặn cá nhân lợi dụng kẽ hở để khai khống giá giao dịch, cũng như tạo tính minh bạch cho thị trường.
Luật sư Lê Hồng Nguyên, Liên đoàn Luật sư Việt Nam
