“Nút thắt” thay đổi thị trường bất động sản
Rất nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và các đại diện trong cuộc đã tham gia, đề xuất các giải pháp tháo gỡ "nút thắt" của thị trường BĐS. Tuy nhiên, đây không phải là việc có thể giải quyết một sớm một chiều, mà phụ thuộc nhiều vào quá trình phát triển quy hoạch đô thị. Nếu nhìn ở góc độ tích cực, đây là giai đoạn chờ chuyển mình với nhiều thách thức khó khăn, nhưng cũng mở ra không ít những cơ hội phát triển thị trường BĐS.
Giá bất động sản ven đường 32 tăng cao một phần do tuyến đường đã hoàn thành đưa vào sử dụng. Ảnh: Quỳnh Anh
Thật khó khi phải trả lời câu hỏi: Bao giờ thị trường BĐS hồi phục, trong khi thị trường đang xuống dốc, nợ xấu từ BĐS đang rất cao. Tuy nhiên, hãy nhìn vào những mặt tích cực trong tương lai, đó là việc phát triển cơ sở hạ tầng của các thành phố đông dân cư như Hà Nội, TP. HCM với mức độ tăng dân số 2 - 3% năm, các dự án tàu điện ngầm, tàu điện trên cao đã và đang được triển khai sẽ mang lại tia sáng cho thị trường BĐS.
Nghiên cứu của Vinchensan và cộng sự năm 2009 đã chỉ ra rằng, thị trường BĐS Thái Lan có sự thay đổi về nguồn cung gấp 5 lần tại các khu vực có tuyến tàu điện trên cao đi qua ở Bangkok trong giai đoạn trước và sau khi xây dựng. Nghiên cứu của Haixiao Pan và MingZhang ở thành phố Thượng Hải cho thấy, giá đất và nhà ở những nơi gần tàu điện ngầm thường cao hơn những khu vực khác. Hàng loạt nghiên cứu đã thể hiện mối liên hệ chặt chẽ giữa BĐS, giá nhà và những tiện ích liên quan đến giao thông.
Giao thông thuận tiện không phải là "nút thắt" duy nhất nhưng là một trong những mấu chốt quan trọng làm thay đổi diện mạo của BĐS. GS Phan Văn Trường, người từng tham gia nghiên cứu dự án tàu điện ngầm của Bangkok cho rằng: "Tàu điện ngầm giống như một "liều thuốc đắt và đắng" nhưng hữu hiệu cho "căn bệnh" giao thông đô thị Việt Nam". Nhìn ở góc độ kinh tế, có thể lý giải cho việc giá của BĐS được cải thiện khi có lợi thế gần các ga tàu điện, vì đây là khu vực dễ tiếp cận, dễ hoạt động thương mại, cho thuê. Tuy nhiên, tính cả góc độ xã hội học, đó là thời gian mà mỗi cá nhân phải chi trả để di chuyển trên đường, từ nhà đến cơ quan, đến những khu mua sắm, giải trí và ngược lại. Thời gian chi trả cho việc di chuyển này càng ít, thì thời gian dành cho các nhu cầu cá nhân khác sẽ được tăng lên... Một điều dễ nhận thấy, hệ thống tàu điện sẽ là một trong những nhân tố đảm bảo được nguồn thu hồi vốn từ các dự án đầu tư BĐS đi kèm.Theo lịch sử về quá trình đô thị hóa của các nước trên thế giới, nhiều quốc gia đã vượt qua khó khăn và vận hành thành công những mô hình tàu điện ngầm, tàu điện trên cao.
Quay trở lại câu chuyện của Việt Nam, có thể nói, hướng phát triển tàu điện ngầm hay tàu điện trên cao hiện nay thừa hưởng được rất nhiều những bài học của các nước. Có lẽ, những dự án tàu điện ngầm, tàu điện trên cao đang được triển khai tại TP. HCM như tuyến Bến Thành - Suối Tiên, Bến Thành - Tham Lương, và Hà Nội là tuyến Nhổn - Ga Hà Nội, Cát Linh - Hà Đông, với nhà ga kết nối trực tiếp với dự án Discovery Complex sẽ là trường hợp đầu tiên để chúng ta chiêm nghiệm những nghiên cứu của Vinchensan và cộng sự năm 2009 hay nghiên cứu năm 2008 ở Thượng Hải về mối liên hệ giá BĐS ở những nơi gần ga tàu điện này. Discovery Complex đang kết nối trực tiếp đến ga tàu điện đầu tiên của Hà Nội. Mô hình phát triển cơ sở hạ tầng này vốn rất quen thuộc với các nước phát triển, đang được kỳ vọng mang lại những đổi thay lớn cho diện mạo Thủ đô khi được áp dụng vào Việt Nam.
