Thất thu thuế và không thống nhất về chính sách
Theo HoREA, khoảng 20 năm nay, ở nước ta đã xuất hiện loại hình văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (seviced apartment), chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhất là tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội và có xu hướng tăng nhanh trong những năm gần đây. Trong thời gian tới, các dự án officetel có khả năng tăng mạnh hơn do có sự tăng trưởng mạnh của nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào nước ta, và chủ trương thành lập các khu kinh tế đặc biệt tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Theo số liệu thống kê từ năm 2015 đến tháng 09/2017 của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cả nước đã có 71 dự án officetel, condotel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; thành phố Hồ Chí Minh: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).
| Trong cùng 1 dự án nhưng nếu căn hộ Officetel lẫn trong tòa nhà căn hộ ở được cấp quyền sử dụng lâu, trong khi đó nếu ở tòa riêng thì cấp chứng nhận có thời hạn. |
Qua nghiên cứu, Hiệp hội rút ra được một số vấn đề trong quá trình phát triển các dự án officetel các năm qua, như sau. Các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú kiểu khách sạn đã đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình đầu tư, thực hiện các dự án tại Việt Nam, tạo ra không gian sống, làm việc hiện đại, góp phần làm đa dạng hóa sản phẩm bất động sản trên thị trường. Nhưng trên thực tế, đã có một số trường hợp bị biến tướng thành căn hộ nhà ở;
Về hành lang pháp lý, theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp "loại đất thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất và khách hàng chỉ được thuê officetel trong thời hạn của dự án theo thỏa thuận với chủ đầu tư.
Một số bất cập về chính sách đối với loại hình officetel, như sau. Cùng là loại hình officetel, nếu officetel nằm trong cùng tòa nhà chung cư thì được công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài; nhưng nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả trường hợp tòa nhà officetel nằm trong cùng dự án cụm chung cư (có từ 02 tòa nhà trở lên), thậm chí có cùng khối đế của toàn bộ dự án, thì vẫn phải áp dụng chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, loại đất "thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn, và chủ đầu tư dự án nộp tiền thuê đất 50 năm (hoặc 70 năm) vào ngân sách thấp hơn nếu được nộp tiền sử dụng đất ở. Điều bất cập là cùng loại hình officetel, nhưng có một số trường hợp được công nhận đất ở, còn lại phần lớn được áp dụng giao đất có thời hạn, và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất ở, tiền thuê đất khác nhau giữa các dự án officetel. Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án officetel, dự án condotel, dự án thương mại, dịch vụ đều chỉ được giao đất có thời hạn phổ biến là 50 năm (hoặc trong trường hợp đặc biệt là 70 năm).
Cấp chứng nhận có thời hạn
Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chủ đầu tư được bán officetel và người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất officetel có thời hạn theo thời hạn của dự án, khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có yêu cầu. Hiệp hội kiến nghị không tính thời gian thi công xây dựng vào thời hạn của dự án để đảm bảo lợi ích chính đáng của chủ đầu tư, khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp. Về lâu dài, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "loại đất thương mại, dịch vụ, du lịch", trong đó, có loại hình dự án officetel (ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua officetel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án officetel, phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là nhà đầu tư nước ngoài đang có xu thế gia tăng mạnh trong thời gian tới.
