Vậy trong trường hợp này, người mua căn hộ cần phải làm thế nào để tránh được những rủi ro không đáng có? Hầu hết các dự án bất động sản đều vay ngân hàng
Như những thông tin đã từng được đăng tải trên muabannhadat.vn, việc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh công bố danh sách những dự án bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng là việc làm cần thiết để minh bạch hóa thị trường. Mặc dù danh sách Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh công bố mới đây mới chỉ nêu tên 77 dự án, là con số rất nhỏ so với khoảng 600 dự án đang được triển khai trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, bằng cách này hay cách khác, hầu hết các dự án đều sử dụng vốn vay ngân hàng để bảo đảm dự án phát triển đúng tiến độ. Thông tin này khiến nhiều người hoang mang lo lắng vì thực tế những gì diễn ra tại một số dự án có vướng mắc với ngân hàng như dự án The Harmona khiến người mua nhà điêu đứng. Tuy nhiên, theo các luật gia, đây là hoạt động bình thường của doanh nghiệp và đã được quy định bởi Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Tuy nhiên, Điều 147 cũng có những ràng buộc khá chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà, cụ thể: - Nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án bất động sản mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. - Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Như vậy, pháp luật đã có quy định cụ thể về việc thế chấp dự án và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Do đó, nếu người mua nhà biết dự án đã bị thế chấp nhưng vẫn đồng ý mua dù chưa giải chấp sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro. Những rủi ro khi mua căn hộ tại những dự án bất động sản thế chấp ngân hàng
Khi thế chấp dự án, có thể chủ đầu tư đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng liên quan đến chung cư, dự án cho ngân hàng nên việc chuyển nhượng, sang tên cho người mua có thể gặp khó khăn, phức tạp, mất nhiều thời gian. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ vay, nợ lãi đối với ngân hàng, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chung cư. Dự án đã thế chấp và thứ tự xử lý tài sản bảo đảm là ưu tiên theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm và ưu tiên thanh toán cho giao dịch bảo đảm có đăng ký (khoản 1, khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự), nghĩa là ưu tiên thanh toán cho ngân hàng từ chung cư, dự án đã thế chấp. Khi đó, người mua nhà sẽ bị thiệt thòi và có khả năng chỉ là mua nhà “trên giấy” vì tài sản được ưu tiên thanh toán cho ngân hàng, người mua nhà chỉ có thể đòi quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại… Nhưng sự việc đã rồi và vì chủ đầu tư không có khả năng thanh toán cho ngân hàng nên mới bị xử lý tài sản bảo đảm thì khả năng người mua nhà đòi lại được tiền mua nhà và yêu cầu bồi thường rất bất khả thi. Việc mua nhà đã bị thế chấp sẽ bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ pháp lý chồng chéo, phức tạp mà nếu không có tư vấn pháp lý sẽ rất khó hiểu rõ để dảm bảo quyền lợi của mình và sẽ tiềm ẩn rủi ro tranh chấp cao. Người mua nhà cần làm gì để tránh rủi ro Để tránh rủi ro, theo đúng quy định của pháp luật, để mua nhà thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ việc có thế chấp dự án, căn nhà đang mua bán hay không, nếu có thì cần phải giải chấp theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp người mua nhà vẫn quyết định mua nhà đang thế chấp mà không cần giải chấp thì phải tuyệt đối cẩn trọng, lựa chọn nhà đầu tư thật sự uy tín và có tiềm năng tài chính phù hợp.
 Dự án thế chấp ngân hàng tồn tại nhiều rủi ro |
 Người mua nhà nên cẩn thận khi mua dự án thế chấp ngân hàng |
