Phân cấp xác định giá đất đền bù

Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể.

Bất cập về định giá đất

Thời gian gần đây, hàng loạt những sai phạm liên quan đến giá đất và xác định giá đất xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước. Điển hình như việc triển khai dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh), khi UBND TP này phê duyệt chi phí bình quân đất thương mại dịch vụ nhà ở là 26 triệu đồng/m², giảm khoảng 50% so với giá đất mà các sở, ngành đề xuất trước đó. TP cũng ký hợp đồng BT xây dựng bốn tuyến đường chính với nhà đầu tư khi chưa có chứng thư thẩm định giá, quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất, gây thiệt hại trên 3.900 tỷ đồng ngân sách Nhà nước.

Còn tại Đà Nẵng, hàng loạt các sai phạm về định giá đất cũng được công bố liên quan đến 7 dự án mà Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng quản lý, sử dụng đất trước và sau cổ phần hóa, như: Dự án chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh, quận Hải Châu, giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu. Hội đồng thẩm định giá thực hiện phương pháp xác định giá đất không đúng quy định, dẫn đến việc UBND TP Đà Nẵng quyết định giá đất giao thấp hơn giá quy định, giảm 10% tiền chuyển quyền sử dụng đất.

Vụ việc khác liên quan đến khu đất hơn 7.388m² tại Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa, số 1 đường Trần Hưng Đạo giao cho Công ty cổ phần Thanh Yến không qua đấu giá, chỉ được định giá gần 22,5 triệu đồng/m² đất ở; diện tích đất sản xuất, kinh doanh 7,8 triệu đồng/m2. Tương tự là hơn 12.900 m2 đất của dự án Golden Gate định giá khoảng 5,8 triệu đồng/m², trong khi giá đất thị trường ở khu vực này lên tới 300 triệu đồng/m² thời điểm giao đất... Những trường hợp kể trên gây ảnh hưởng lớn đến chính sách đất đai của Nhà nước và rối loạn thị trường bất động sản (BĐS).

Mặc dù pháp luật đã quy định, giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá thị trường, nhưng quy định này không được thực hiện đúng. Hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành chỉ bằng từ 10 - 70% giá đất trên thị trường, gây thất thu ngân sách Nhà nước. Thực tiễn giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai những năm qua ở đều cho thấy, một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến khiếu kiện vượt cấp, kéo dài về đất đai là do người dân không thoả mãn với mức bồi thường khi thu hồi đất. 

“Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá thị trường, khung giá đất của Việt Nam trong tình trạng thấp hơn giá thị trường rất nhiều lần do đã được xác định từ lâu. Sự lạc hậu của khung giá đất dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, khi mà giá đền bù chênh lệch quá nhiều so với giá thị trường, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không có sự đồng thuận, nhất là những dự án đền bù bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước” - GS.TS Ngô Thắng Lợi, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phân tích.

Quyền gắn liền trách nhiệm

Nhằm khắc phục tình trạng bất cập trong việc xác định giá đất đền bù, ngày 6/5 vừa qua Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể của mỗi địa phương, căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương thực hiện ủy quyền cho UBND cấp huyện.

Theo đó, Hội động thẩm định giá và thành viên gồm: Chủ tịch UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng, lãnh đạo cơ quan tài chính cấp huyện làm thường trực; lãnh đạo cơ quan tài nguyên & môi trường, cơ quan chuyên môn cấp huyện liên quan và lãnh đạo UBND cấp xã nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá hoặc chuyên gia về giá đất và thành viên khác do UBND cấp huyện quyết định.

Theo đánh giá, kể từ năm 1987 tới nay, Luật Đất đai đã qua 7 lần điều chỉnh, sửa đổi để phù hợp với thực tiễn phát triển, nhưng qua triển khai thực thi lại xuất hiện tồn tại, hạn chế, thậm chí có quy định lạc hậu, cản trở sự phát triển. Trong đó nhận thức về vị trí, vai trò, tính chất của chính quyền địa phương, định hướng phân cấp, phân quyền giữa T.Ư và địa phương chưa thống nhất. Việc phân công, phân quyền, phân cấp giữa bộ, ngành T.Ư và chính quyền địa phương còn thiếu rõ ràng, chưa hợp lý, triển khai thực hiện chậm, chưa đầy đủ, hiệu quả. “Qua thực tế, những sai phạm liên quan đến định giá đất không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn khiến thị trường BĐS bị méo mó.

Chính vì vậy, Nghị quyết 73 của Chính phủ được ban hành nhằm tăng cường hơn nữa việc phân cấp, phân quyền cho địa phương xác định giá đất phục vụ đền bù là rất phù hợp. Việc phân quyền cho phép các địa phương chủ động trong các quyết định thuộc thẩm quyền, đảm bảo sự chủ động của chính quyền cấp dưới, nhưng quyền gắn liền với trách nhiệm, nếu làm sai sẽ phải bồi thường thiệt hại, chịu trách nhiệm trước pháp luật, như vậy sẽ đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường nhà đất” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Bên cạnh có, các chuyên gia cũng cho rằng để đảm bảo tính minh bạch, khách quan trong việc định giá đất, Chính phủ cũng cần nhanh chóng hoàn thiện một số quy định, để chính quyền địa phương lấy căn cứ thực hiện, tránh tình trạng rủi ro pháp lý cho cán bộ thực thi hoặc đùn đẩy, né tránh do sợ trách nhiệm làm cản trở đến tiến độ xử lý công việc và quá trình phát triển chung của xã hội.

Trong đó, cần sửa đổi, bổ sung nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trong cùng một thời điểm; tăng tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất cụ thể đối với tổ chức tư vấn, tránh sự phụ thuộc vào Sở TN&MT và UBND cấp tỉnh...

Có thể cho thấy, sau gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2013 đã giúp hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai chặt chẽ hơn; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai rộng rãi; thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được rút gọn; bước đầu hình thành thị trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, giúp huy động nguồn lực xã hội để phát triển sản xuất, kinh doanh.

Việc phân quyền, gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với vấn đề xác định giá đất sẽ đảm bảo sự phát triển của thị trường BĐS, tạo điều kiện thúc đẩy quá trình xác lập và thực hiện giao dịch BĐS, đảm bảo quyền lợi, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.