Phân khúc đất nền vẫn chiếm ưu thế trong năm 2025

Đất nền “áp đảo” chung cư và nhà ở riêng lẻ

Bộ Xây dựng ghi nhận, trong năm 2024, phân khúc đất nền đạt 412.448 giao dịch thành công, tăng 33,6% so với năm trước và cao gấp 3,2 lần tổng lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ (125.545 giao dịch, giảm 1,5% so với năm 2023). Nếu xét tổng thể toàn thị trường, tổng lượng giao dịch BĐS năm 2024 đạt 537.993 giao dịch, tăng 19,4% so với năm trước.

Riêng trong quý IV/2024, trong khi lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ đạt 25.409 căn, giảm 33,8% so với quý trước và giảm gần 8% so với cùng kỳ năm ngoái, thì phân khúc đất nền vẫn ghi nhận đạt 86.796 giao dịch, dù giảm 15,7% so với quý trước nhưng vẫn tăng 6% so với cùng kỳ năm trước, khẳng định sức hút của “kênh đầu tư vua”.

Tại Hà Nội, theo thống kê của Batdongsan.com, lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nền trong đầu quý IV/2024 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước. Tại TP Hồ Chí Minh, sau khoảng thời gian dài im ắng, tháng 11/2024, đất nền diễn biến sôi động trở lại, lượt tìm mua tăng 16%, tin rao bán tăng 22% so với tháng trước đó.

Báo cáo gần đây của DKRA Group nhận định, trong năm 2025, phân khúc đất nền sẽ chiếm ưu thế lớn tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, với nguồn cung dự kiến tăng mạnh, dao động ở mức 3.000 - 3.500 nền. Chị Lê Thị Thu Cúc (quận Đông Anh, Hà Nội) cho biết, chọn đầu tư sản phẩm đất nền 2 - 3 tỷ đồng vì giá trị đầu tư trung bình thấp, nhưng có tiềm năng sinh lời lớn. Với kinh nghiệm của một nhà đầu tư BĐS nhiều năm, anh Nguyễn Trọng Hoàng (quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, khi giá căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2023, đồng nghĩa khả năng sinh lời và tính thanh khoản của phân khúc này chững lại. Lúc này, dịch chuyển dòng tiền sang đất nền là hướng đầu tư phù hợp. “Trong năm 2025, nếu tìm được các lô đất đẹp, tầm giá 2 tỷ đồng quay đầu, tôi sẵn sàng chốt tiếp” - anh Hoàng cho biết.

Bàn luận về phân khúc đất nền trong năm 2025, các chuyên gia dự báo vào giai đoạn thị trường BĐS khởi sắc, bắt đầu từ quý II/2025, phân khúc đất nền dù có những biến động nhất định vẫn sẽ có khả năng lời tốt. Đáng chú ý, bên cạnh nhiều những kỳ vọng về giá, sức cầu ở các phân khúc đất nền cũng được các chuyên gia “đặt cược” trong năm 2025.

Cẩn trọng với đất nền tỉnh lẻ

Khẳng định ở hiện tại và tương lai, đất nền luôn là phân khúc tiềm năng, tuy nhiên chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển lưu ý, trong năm 2025, khó có kỳ vọng đầu tư vào đất nền như thời điểm năm 2016 - 2017, trừ một số ít địa phương. “Với tư duy “người đẻ, đất không đẻ”, những năm gần đây, giá đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… chỉ có hai xu hướng, chững lại hoặc tăng giá, chưa bao giờ rớt giá. Thực tế này cho thấy, ở Việt Nam, trong ít nhất 10 năm tới, đất nền vẫn là kênh trú ẩn tài sản an toàn” - ông Hiển cho biết và nhấn mạnh, dù tiềm năng của đất nền luôn lớn, nhưng không phải tất cả đều là cơ hội, đặc biệt là đất nền tỉnh lẻ.

“Nhà đầu tư cá nhân cần có sự cẩn trọng nhất định với đất nền tỉnh lẻ, tuyệt đối không chạy theo đám đông, “xuống tiền” ở các dự án có thông tin quy hoạch mơ hồ. Nếu không may gặp phải “dự án bánh vẽ” thì những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải đối diện với rủi ro lớn” - ông Hiển nói thêm.

Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng nhận định, từ quý II/2025, phân khúc đất nền sẽ có sự phát triển đồng đều, lan tỏa tới nhiều khu vực. Song đã qua thời kỳ mà nhà đầu tư có thể lướt sóng, đầu cơ vào đất nền với kỳ vọng tăng giá mạnh. Thậm chí, nếu lựa chọn sai dự án, giá đất nền có thể giảm, dự án không có thanh khoản khiến nhà đầu tư mắc kẹt.

Theo ông Quang, trong năm 2025, nhà đầu tư đất nền phải “giữ đầu lạnh”, cẩn thận lựa chọn những khu vực có pháp lý rõ ràng, nằm gần khu dân cư và có giao thông thuận lợi. Những khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng, như các tuyến đường lớn hoặc dự án giao thông quan trọng, từ đó giúp gia tăng giá trị BĐS. “Nếu chọn đúng vị trí, giá đất có thể tăng 40 - 50% trong vài năm, thậm chí nếu may mắn, nhà đầu tư có thể nhân đôi hoặc nhân ba số tiền ban đầu” - ông Quang nhấn mạnh.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng, trong năm 2025, khi hành lang pháp lý được thiết lập, phân khúc đất nền sẽ dễ dàng lấy lại "ngôi vương" trên thị trường địa ốc. Nhà đầu tư hiện đang có xu hướng muốn săn lùng và tìm kiếm đất nền giá rẻ sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. “Muộn nhất là quý III/2025, phân khúc đất nền sẽ diễn biến theo hướng tích cực với thanh khoản tốt và nguồn cung cải thiện. Đồng thời những điểm quan trọng của Luật Đất đai 2024 sẽ là cơ hội để thị trường BĐS giảm tải tình trạng "sốt đất", "ảo giá", "tạo sóng". Một chu kỳ mới cho phân khúc đất nền sẽ được thiết lập với nhịp điệu ổn định, minh bạch và bền vững hơn” - luật sư Lê Thu Thảo dự báo.

Với nhà đầu tư, luật sư Thảo khuyên, khi mua đất nền ở bất kỳ khu vực nào cũng cần kiểm tra quy hoạch dự án từ cơ quan chức năng. Cụ thể, để kiểm tra các thông tin này người mua cần yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án và đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu hỗ trợ kiểm tra thông tin và đối chiếu các giấy tờ phía chủ đầu tư cung cấp. Ngoài ra cũng cần kiểm tra thông tin thông qua ngân hàng, nếu trong trường hợp vay vốn ngân hàng để đầu tư.