Phát triển nhà ở xã hội: Cần căn cứ vào điều kiện thực tế

Bài & ảnh: Doãn Thành
Chia sẻ

Kinhtedothi - Thời gian qua, mặc dù được Chính phủ đặc biệt quan tâm, nhưng chương trình phát triển nhà ở xã hội vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Vì vậy, cần phải tạo những cơ chế thuận lợi, phù hợp với điều kiện thực tế nhằm giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người dân. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế.

Ông có nhìn nhận thế nào về thực trạng phát triển NƠXH ở nước ta hiện nay?
- Những quy định của chúng ta hiện nay liên quan đến nhà ở xã hội (NƠXH) có rất nhiều vấn đề, Nhà nước quy định xây dựng NƠXH dành cho những đối tượng yếu thế trong xã hội, người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân. Nhưng thực tế rất khó để thực hiện vì giá đất đô thị hiện nay rất cao, nên quỹ đất dành cho NƠXH buộc phải ra xa trung tâm, thiếu tiện ích phục vụ cuộc sống cho người dân.
Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh.
Cùng với đó, quy định hiện nay yêu cầu mỗi dự án nhà ở thương mại phải dành 20% để xây dựng NƠXH, thực tế thì gần như không có bất cứ dự án nhà ở thương mại nào dành quỹ đất này cho NƠXH, mà đều tính đến chuyện lấy tiền để nộp cho Nhà nước. Nhưng chính quyền các địa phương khi thu số tiền đó lại không dùng cho phát triển NƠXH, mà dùng cho mục đích khác. Xảy ra điều này do sự chênh lệch về lợi ích, trong 1 dự án nhà ở thương mại chủ đầu tư không dễ gì lại chấp nhận bỏ ra diện tích lớn như vậy để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, chúng ta cũng phải nhìn nhận vào thực tế, nếu người thu nhập thấp ở xen lẫn với người thuộc giới trung, thượng lưu thì liệu những người thu nhập thấp có thể chịu được mức chi phí sinh hoạt hàng ngày dành cho người thu nhập cao hơn được không? Vì có tiện ích được sử dụng chung, miễn phí và tiện ích, dịch vụ khác thì phải trả tiền phí... người thu nhập thấp khi được bố trí ở những khu như vậy không thể sống được. Đây chính là thất bại về quy định 20% diện tích dự án nhà ở thương mại dành cho NƠXH, hay nói cách khác là cơ chế không thực tế và chưa xác định rõ đối tượng được mua NƠXH.
Tại sao lại nói rằng chúng ta chưa xác định rõ đối tượng được mua NƠXH, thưa ông?
- Với cách tiếp cận hiện nay, NƠXH là sản phẩm không quá 15 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70m2/căn, dành cho những đối tượng có thu nhập thấp. Nhưng thực tế thì rất nhiều người đi xe sang cũng đến các dự án NƠXH để mua nhà, trong quy định không cấm điều đó, nên mới xảy ra tình trạng chúng ta rất khó đưa được đối tượng có nhu nhập thấp đến được với sản phẩm này.
Ngoài ra, cũng tồn tại quan điểm NƠXH là sản phẩm kém chất lượng, thị trường bất động sản ở Việt Nam muốn có một sản phẩm tốt ít nhất người dân phải bỏ ra từ 35 - 40 triệu đồng/m2 trở lên. Vì vậy, chúng ta phải nhìn nhận lại khái niệm về NƠXH một cách thực tế nhất. NƠXH không chỉ tính riêng việc giá mua sản phẩm, mà còn phải tính đến cả vấn đề chất lượng, chi phí, vận hành sản phẩm đó trong quá trình sử dụng.
Nhiều ý kiến đều cho rằng, việc xây dựng NƠXH đang bị vướng mắc một phần do thiếu vốn đầu tư. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?
­- Vốn để xây dựng NƠXH là vấn đề đã được nói đến rất nhiều, nhưng chúng ta phải nhìn nhận rằng NƠXH cũng là một sản phẩm bất động sản, phụ thuộc rất nhiều vào quỹ đất và quỹ tài chính, để làm sao giá bán của nó được cắt giảm ở mức thấp nhất. Vốn để xây dựng NƠXH phải rẻ - yếu tố cực kỳ quan trọng, đồng thời mức lãi xuất để xây dựng NƠXH cũng phải thấp, chủ đầu tư không thể chấp nhận mức lãi suất bằng với cho vay dự án nhà ở thương mại, nếu bằng thì vô hình chung làm cho giá NƠXH không còn rẻ nữa.
Tôi cho rằng, về nguồn vốn xây dựng NƠXH cần phải đa dạng hóa, được cụ thể hóa trong từng bài toán đầu tư, trên thị trường bất động sản rất nhiều nguồn vốn khác nhau có thể tận dụng để xây dựng NƠXH. Nhưng do doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam 90% vốn vay từ ngân hàng thương mại, như vậy sự tranh giành vốn rất quyết liệt, nên chúng ta phải trông chờ vào các quỹ đầu tư để xây dựng NƠXH. Từ kinh nghiệm thực tế, cơ quan quản lý Nhà nước đã đề xuất đến quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở theo mô hình Singapore... từ hàng chục năm nay, nhưng rất tiếc đến giờ chưa thực hiện được.
Không nên đưa NƠXH vào cuộc cạnh tranh thị trường để chịu mức lãi suất thương mại.
Vậy theo ông, giải pháp để phát triển NƠXH theo đúng tính chất là phục vụ người thu nhập thấp cần phải làm gì?
- Theo tôi, chúng ta phải hướng vào câu chuyện tìm nguồn vốn giá rẻ, tránh trường hợp đẩy dự án NƠXH rơi vào cuộc cạnh tranh thị trường để chịu mức lãi suất thương mại. Nhà nước đang thực hiện nhiều cơ chế ưu đãi cho phát triển NƠXH, như: Tiền thuê đất, tiền thuế, vay vốn giá rẻ... nhưng lại kèm vào đó là tỷ suất lợi nhuận không vượt quá 10% tổng đầu tư dự án, như vậy sẽ không tạo động lực cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường và doanh nghiệp sẽ tìm mọi cách cắt giảm chi phí để đảm bảo lợi nhuận, dẫn đến sản phẩm NƠXH không đảm bảo về chất lượng.
Chúng ta đang phát triển NƠXH trên góc độ ưu đãi, xin - cho mà đi ngược với quy tắc của thị trường, trong khi hoàn toàn có thể phát triển NƠXH trên quy tắc thị trường với sự hỗ trợ bằng cơ chế, chính sách của Nhà nước, tạo ra sự khác biệt. Câu chuyện mà những nhà quản lý kinh tế thường hay dùng đó là lợi thế về quy mô, chúng ta xây dựng 10 triệu căn NƠXH nó khác với việc chỉ xây dựng được 1 triệu căn vì khi đó sẽ tác động đến giá bán ngay lập tức, khi sản phẩm nhiều thì giá bán sẽ bình ổn để phục vụ đúng đối tượng là những người thu nhập thấp.
Xin cảm ơn ông!