Đây là chủ trương tích cực nhưng trong quá trình triển khai nảy sinh nhiều bất cập, vì vậy cần phải gắn những chính sách phát triển tổng thể, tạo điều kiện cho các bên tham gia, hướng tới sự đa chiều, bền vững.
Những vấn đề được xã hội quan tâm
Đến nay, cả nước hoàn thành 184 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) trong đó có 64 dự án cho người thu nhập thấp (khoảng 33.400 căn hộ), các địa phương đang tiếp tục triển khai 207 dự án cho người thu nhập thấp (khoảng 81.000 căn hộ). Tuy nhiên, nguồn cung này không đủ đáp ứng lượng cầu, do số lượng người nhập cư tại các TP ngày càng tăng, chưa kể đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở.
Một số dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp đã được đầu tư và mang lại hiệu quả tích cực, như: dự án NƠXH ở Hà Tĩnh, tổng mức vốn 357 tỷ đồng, do Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Tĩnh làm chủ đầu tư, gồm có 3 tòa nhà cao 11 tầng với 488 căn hộ; diện tích sàn căn hộ là 32.000m2, sàn xây dựng 46.500m2. Căn hộ rộng nhất 77m2, nhỏ nhất 52m2, giá 9.148.817 đồng/1m2, dao động từ 476 triệu đồng đến gần 705 triệu đồng/căn.
Dự án nhà ở công nhân ở Bình Dương, xây 20.000 căn hộ cho công nhân, vốn đầu tư 9.500 tỷ đồng, quy mô 120.000 căn, phục vụ nhu cầu hơn 300.000 người. Căn hộ rộng khoảng 30m2, giá bán ưu đãi từ 100 - 200 triệu đồng, căn cao cấp hơn giá từ 200 - 500 triệu đồng hoặc cho thuê 750.000 đồng một tháng. Trước đó, giai đoạn I đã xây hơn 47.500 căn, thu hút hàng chục nghìn công nhân, người thu nhập thấp.
Năm 2019 - Chiến lược phát triển NƠXH quốc gia (2016 - 2020) đi được 3/4 chặng đường. Theo kế hoạch, phải đạt mục tiêu 12,5 triệu mét vuông sàn nhưng chỉ thực hiện 4,6 triệu mét vuông. Việc thiếu hụt nguồn cung NƠXH xuất phát từ hàng loạt các vấn đề đang được xã hội đặc biệt quan tâm.
Cụ thể, về quỹ đất, theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị mới từ 10ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH và không đóng tiền sử dụng đất cho quỹ đất này. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đang trốn tránh trách nhiệm và sử dụng quỹ đất này không đúng mục đích (có những dự án chuyển đổi sang xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất).
Vấn đề tài chính, NƠXH thường được xây dựng với mục đích giúp người dân thu nhập thấp có nhà ở ổn định, an toàn. Tuy nhiên, để xây dựng được những căn nhà này, Chính phủ cần phải có nguồn tài chính đủ lớn.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, ngân sách Nhà nước hạn chế, việc đầu tư xây dựng NƠXH càng trở nên khó khăn. Cùng với đó là những vướng mắc về thủ tục hành chính, khi DN phản ánh về việc dự án bị “ngâm” quá lâu, làm ảnh hưởng tới công việc, kinh tế do vướng ở khâu thủ tục hành chính.
Mô hình và bài học quốc tế
Trên thế giới, rất nhiều quốc gia đã bắt đầu phát triển mô hình NƠXH từ những năm 1940, đơn cử như nước Anh. Chính phủ Anh đưa mục tiêu phát triển nhà ở giá rẻ vào khung kế hoạch quốc gia, xem đó như một mục tiêu chính để thiết lập nên các yêu cầu cụ thể nhằm giải quyết tốt vấn đề này.
Có sự liên kết chặt chẽ giữa chính sách hỗ trợ nhà ở và hệ thống quy hoạch quốc gia, đảm bảo quỹ đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ phục vụ cho nhu cầu cung cấp NƠXH.
Chính sách quy hoạch quốc gia từ cuối những năm 1970 đã có các cơ chế linh hoạt cho phép chính quyền địa phương cung cấp nhà ở giá rẻ, góp phần làm nên thành tựu xây dựng phát triển nhà ở giá rẻ trên nhiều khu vực của Anh quốc.
Vai trò của chính quyền địa phương được xem là tối quan trọng trong việc thực hiện nhiệm vụ "dự đoán và cung cấp"; chịu trách nhiệm phân tích, điều tra, đánh giá nhu cầu nhà ở tại địa phương mình, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở giá rẻ.
Trong khi đó, Singapore là một trong những quốc gia có tỷ lệ dân số sống trong các căn hộ do Chính phủ xây dựng đạt 80% - kết quả của chương trình từ năm 1960 cung cấp mô hình nhà ở xã hội HDB toàn diện, bền vững.
Chính phủ nước này thiết lập một cơ quan Nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì NƠXH là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) nên NƠXH được gọi là nhà HDB, luật quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước. HDB cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp.
Việc xây dựng các khu nhà HDB đều dựa trên quy hoạch tổng thể, tính toán dài hạn, chú trọng tới môi trường sống, gắn liền với cơ sở hạ tầng gồm hệ thống đường sá, bến xe buýt, tàu điện ngầm, trường học các cấp, y tế. Đồng thời có đầy đủ tiện ích ở khu vực lân cận như siêu thị, chợ dân sinh, khu ăn uống bình dân và vui chơi giải trí, mua sắm...
Việc đăng ký mua nhà HDB diễn ra minh bạch, dựa trên cơ sở dữ liệu dân cư đầy đủ cũng như quy định, thủ tục pháp lý chặt chẽ, ngặt nghèo để tránh tình trạng đầu cơ.
Mỗi người dân chỉ được sở hữu 1 căn hộ HDB, chỉ được bán sau khi đã ở tối thiểu 5 năm, khi bán phải đợi sau 30 tháng mới được đăng ký mua nhà HDB khác, người độc thân trên 35 tuổi mới được mua nhà HDB bán lại.
Ngoài ra, mô hình NƠXH “bốn trong một” ở Thượng Hải – Trung Quốc cũng gợi ý cho chúng ta nhiều kinh nghiệm. Trải qua 60 năm phát triển và xây dựng, NƠXH tại Thượng Hải đã hình thành bốn đặc điểm: số tầng cao của nhà ở tăng dần hằng năm, giai đoạn 1950 – 1970 cao 2 – 4 tầng, 1980 – 1990 từ 5 - 6 tầng.
Từ năm 2000 đến nay, thịnh hành 11 tầng trở lên, xuất hiện những tòa nhà cao trên 18 tầng; tiêu chuẩn diện tích căn hộ tăng trước giảm sau, trước năm 2000 diện tích tối đa 80m2/căn, đến nay giảm xuống còn 60 – 70m2/căn. Điều kiện của bếp và phòng vệ sinh tiếp tục được cải thiện, không gian sống ngày càng hoàn thiện...
Khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở xã hội
Trong giai đoạn hiện nay, NƠXH rất cần thiết và phải tăng tốc phát triển. Bởi NƠXH trước tiên bảo đảm sự an cư cho người dân, là một vấn đề dân sinh góp phần cải thiện điều kiện sống của cư dân đô thị thu nhập thấp và trung bình thấp, góp phần ổn định xã hội, tạo sự công bằng dân chủ trong đời sống người dân đô thị.
Sử dụng hiệu quả vốn đầu tư NƠXH sẽ góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội ở các địa phương, tác động tích cực đến phát triển công nghiệp ở đô thị, cải tạo khu nhà xuống cấp và cơ hội đầu tư cơ sở hạ tầng.
Đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án NƠXH sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng thị trường hàng hóa, kích thích tiêu dùng với người thu nhập thấp và tái thiết nông thôn.
Bên cạnh đó, việc xây dựng NƠXH phải tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội, chính sách thu hút việc lãm của từng địa phương.
Đồng thời UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt, xây dựng kế hoạch, quy hoạch phát triển NƠXH, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích, cơ cấu căn hộ dành cho thuê, cho thuê mua, cân đối với nguồn đầu tư, cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ NƠXH...
Thời gian gần đây, thị trường BĐS tại Việt Nam đang phát triển mạnh, với nhiều dự án BĐS thương mại được triển khai, các dự án này cung cấp những tiện ích, dịch vụ cao cấp và đa dạng, tạo nên sự cạnh tranh với NƠXH. Vì vậy, NƠXH tuy được xây dựng với mục đích giúp người dân thu nhập thấp nhưng số lượng chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.
