Nguyên nhân chính xuất phát từ việc áp dụng mô hình quản lý nhà chung cư không được nhất quán trong các dự án đầu tư.
Luật Nhà ở ra đời nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp xác định và phân định rõ ràng diện tích sở hữu chung, riêng, quyền lợi, trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan trong quản lý, khai thác, vận hành. Việc quản lý tầng 1 và các diện tích công cộng trong các khu nhà chung cư còn hạn chế, gây tranh chấp, khiếu kiện. Do đó, cần có một giải pháp quản lý chung cư phù hợp để tạo ra vị thế mới cho các "thượng đế", đặc biệt là trong việc sở hữu và sử dụng chung cư cao tầng.
Tự tổ chức kinh doanh hay...
Giải pháp đầu tiên phải kể đến là chủ đầu tư không giữ lại mà bán toàn bộ diện tích tầng 1 cho cộng đồng chủ sở hữu các căn hộ trong toà nhà. Như vậy, tầng 1 các nhà chung cư là thuộc sở hữu chung. Giá bán diện tích tầng 1 được phân bổ theo tỷ lệ diện tích các căn hộ.
Mô hình quản lý nhà B4 Làng quốc tế Thăng Long được xem là phù hợp. Anh: Phạm Hùng
Cộng đồng cư dân nhà chung cư sẽ tổ chức kinh doanh diện tích tầng 1, tích luỹ thu nhập, lập quỹ bảo trì cho cả vòng đời của toà nhà. Đây không chỉ là giải pháp thúc đẩy giải quyết tồn kho bất động sản hiện nay mà còn là đạo lý. Và hơn nữa đây là chính sách chăm sóc khách hàng của doanh nghiệp sau bán hàng.
Có thể nói rằng, việc bảo trì nhà chung cư hiện nay đang là nỗi lo lắng thường trực của cư dân. Trước đây, khi hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Chính phủ có quy định, ngân sách địa phương hỗ trợ 30% quỹ bảo trì đối với nhà chung cư được bán trước Luật nhà ở (Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006). Nhưng ở Nghị định 71/201/NĐ-CP ngày 23/6/2010 không còn quy định này. Thực tế, tại những toà nhà đã đưa vào sử dụng trên dưới 10 năm, không ít nơi các trang thiết bị như thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, máy phát điện… đã xuống cấp phải sửa chữa, thay thế; nền nhà lún sụt, sơn trong và ngoài nhà bong tróc mất mỹ quan… Kinh phí sửa chữa cư dân phải đóng góp với số tiền lớn.
Cụ thể, tại dự án Làng quốc tế Thăng Long (đưa vào sử dụng từ năm 2003), toà nhà C3 có quy mô 6 tầng, nền nhà đã bị lún sụt, thấm dột, 2 thang máy nhãn hiệu Á Châu đều hỏng cùng lúc, sơn tường cũng đòi hỏi phải "tân trang". Tổng chi phí để sửa chữa, thay thế cho những hạng mục nêu trên là 759 triệu đồng, bình quân mỗi hộ dân phải đóng góp gần 20 triệu đồng. Cùng trong Làng quốc tế Thăng Long, chung cư B4 là nhà tái định cư có chi phí bảo trì bình quân mỗi năm 475 triệu đồng (4,7 triệu đồng/hộ dân). Số tiền này lấy từ nguồn thu cho thuê tầng 1 nên cư dân không phải đóng góp.
... xã hội hóa công tác quản lý
Giải pháp thứ hai, rất quan trọng, đó là xã hội hoá công tác quản lý nhà chung cư. Mô hình quản lý chung cư hiện nay đang gây nhiều bức xúc cho cư dân và làm cho người dân mất cảm tình với nhà chung cư. Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản phải có trách nhiệm quản lý tài sản của mình, hoặc có thể thuê người khác quản lý theo pháp luật quy định. Kinh nghiệm của các nước Bắc Âu, Mỹ, Canada… chính phủ khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân thành lập các hợp tác xã nhà ở. Các hợp tác xã này vừa tổ chức xây dựng nhà ở để bán hoặc cho những người có thu nhập thấp thuê với giá rẻ phù hợp với thu nhập của họ. Ở Canada, chỉ tính riêng một tỉnh Quebec đã có 1.300 hợp tác xã nhà ở, quản lý 30.000 toà nhà.
Mô hình quản lý thông qua việc thành lập hợp tác xã nhà ở hoàn toàn có thể áp dụng tại Việt Nam. Sau khi chủ đầu tư đã bán các căn hộ và có 50% cư dân về ở thì chủ đầu tư phải tổ chức họp nhà chung cư để bầu ban quản trị (theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008). Ban quản trị và một số đại diện do cư dân của chung cư bầu ra là sáng lập viên thành lập hợp tác xã nhà ở theo Luật Hợp tác xã Việt Nam. Xã viên hợp tác xã là toàn thể các chủ sở hữu căn hộ. Hợp tác xã nhà ở có chức năng quản lý, cung cấp dịch vụ nhà chung cư và tổ chức kinh doanh, ưu tiên sử dụng lao động tại chỗ (trong toà nhà và tại địa phương). Sau khi hợp tác xã được thành lập, chủ đầu tư tiến hành bàn giao. Ban quản trị nhà chung cư sẽ trở thành ban kiểm soát của hợp tác xã.
Để thực hiện được giải pháp trên, cần có sự vào cuộc của các chủ đầu tư, sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng và các địa phương. Thông qua đó giảm gánh nặng cho cư dân nhà chung cư, đồng thời giảm gánh nặng cho nhà nước cả trước mắt và lâu dài.
