Quản lý mật độ xây dựng nhà cao tầng trong nội đô

Việc quản lý các công trình cao tầng cần phải làm tốt công tác bảo tồn và các quy định về mật độ dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất... để đảm bảo không vượt quá năng lực vận hành của hạ tầng kỹ thuật.

Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho biết, trước năm 1980, cả TP Hà Nội chỉ có một công trình cao tầng duy nhất là khách sạn Hà Nội cao 11 tầng. Từ sau quy hoạch chung được duyệt 1981, với yêu cầu bảo tồn trong khu vực nội đô, các công trình xây dựng phát triển trong gian đoạn này chủ yếu là 4, 5, 7 tầng.

Sau năm 1986, bước sang thời kỳ đổi mới, với nền kinh tế thị trường, sự gia tăng dự án đầu tư xây dựng nhất là dự án có vốn đầu tư nước ngoài để khai thác lợi nhuận từ quỹ đất đã đưa xu thế xây dựng nhà cao tầng như khách sạn, trung tâm thương mại, chung cư cao cấp đã bắt đầu phát triển nhanh. Trước yêu cầu này, trong Điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội được duyệt tại Quyết định 132-CT ngày 18/4/1992, đã xác định phải tăng cường trong công tác quản lý xây dựng.

Định hướng xây dựng các công trình cao tầng cũng đã được cụ thể hoá trong các quy hoạch chi tiết. Với những cơ sở pháp lý như vậy, việc xây dựng công trình cao tầng đã được quản lý có hiệu quả. Sau khi Quy hoạch chung TP Hà Nội năm 1992 được duyệt đến năm 2000 đã có trên 60 công trình cao tầng.

Từ năm 1998 đến nay, Hà Nội thực hiện đổi mới đường lối phát triển kinh tế - xã hội, vì vậy định hướng hình thành và phát triển các khu đô thị mới, chủ trương sử dụng quỹ đất, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển các đô thị theo dự án là là hoạt động chủ đạo trong giai đoạn này. Sau khi Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ và Quyết định 123/QĐUB ngày 6/12/2001 của UBND TP Hà Nội quy định tỷ lệ nhà ở thấp tầng là 40% và nhà ở cao tầng là 60% đã mở ra một thời kỳ mới về xây dựng nhà cao tầng trong các khu đô thị mới.

Trong giai đoạn này, một loạt các khu đô thị mới với thiết kế cao tầng được hình thành, như: Trung Hòa - Nhân Chính, Pháp Vân, Tứ Hiệp, Bắc Định Công, Cầu Giấy, Dịch Vọng, Làng Quốc tế Thăng Long… các khu đô thị mới được đầu tư với tiêu chí đa dạng về loại hình nhà ở (nhà liên kế, nhà biệt thự và nhà chung cư) với chỉ tiêu diện tích sàn trên đầu người đã cao hơn chỉ tiêu của các khu nhà ở trước đây. Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng được định hướng xây dựng đồng bộ nhằm thỏa mãn nhu cầu của người dân đô thị.

“Trong khoảng 20 năm qua (từ năm 1998 đến nay) TP Hà Nội đã có hàng trăm công trình cao tầng được xây dựng trong khu vực nội đô lịch sử, như vậy có thể thấy các công trình cao tầng đang phát triển tương đối “nóng”, ông Trần Ngọc Chính nói.

Theo ông Trần Ngọc Chính, việc quản lý các công trình cao tầng cần phải làm tốt công tác bảo tồn và các quy định về mật độ dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất... để đảm bảo không vượt quá năng lực vận hành của hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là không gây ách tắc giao thông.

Ngoài ra, đối với khu vực nội đô lịch sử cần phải có sự khống chế về mật độ xây dựng và khuyến khích phát triển trung tâm mới để bảo tồn giá trị văn hóa lịch sử, giảm tải cho các cơ sở hạ tầng đô thị trong nội đô. Cần tổ chức đánh giá tác động đến giao thông khi triển khai xây dựng các dự án đầu tư công trình cao tầng bao gồm văn phòng, nhà ở hỗn hợp, khách sạn và khu chung cư cao tầng không để phát sinh ùn tắc giao thông trong nội đô và dọc các tuyến đường trục chính… điều chỉnh phương án giao thông khu vực xung quanh và giao thông kết nối.

Rà soát các quy hoạch chi tiết các khu vực nội đô lịch sử, khu đô thị cũ trong đó phân tích, đánh giá và làm rõ hệ số sử dụng đất, mật độ cư trú, quỹ nhà ở… tương ứng với cung cấp dịch vụ hạ tầng đô thị.

Cùng quan điểm trên, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, việc xây dựng các công trình phải có sự tính toán về vị trí và thời điểm xây dựng, đối với khu vực phía trong vành đai 1 cần phải hạn chế các công trình cao tầng chót vót từ 24 tầng trở lên. Đặc biệt ở những khu vực Ba Đình, Hoàn Kiếm các công trình cao tầng từ 9 - 11 tầng có độ lùi và mật độ thấp thì có thể dễ dàng chấp nhận cả về cảnh quan kiến trúc và các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Cùng với đó, chính quyền phải tăng cường hoạt động quản lý cấp phép nhà cao tầng và xử lý vi phạm xây dựng nhà cao tầng trái phép.

“Việc xây nhà cao tầng nội đô là một bài toán tổng hợp, đòi hỏi phải xem xét nghiên cứu một cách đồng bộ. Thực tế ở nội đô đang có 2 loại hình tương đối phổ biến. Một là trên một khu đất đủ rộng để xây tiểu khu đô thị. Hai là: Nhà cao tầng riêng lẻ ở một số mảnh đất nhỏ. Đối với thời điểm cho phép xây nhà cao tầng ở thời điểm mật độ số lượng, chiều cao của các dự án để không ảnh hưởng đến quá tải hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông là yếu tố rất quan trọng”, ông Trần Ngọc Hùng nói.