Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu các tranh chấp thường xảy ra tại các dự án chung cư, như: chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu - chi tài chính của ban quản lý, không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình có vấn đề, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án theo quyết định được duyệt…
Việc tranh chấp diễn ra trong một thời gian dài mà vẫn chưa đi đến hồi kết, nguyên nhân là do một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định về kinh phí bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Một số người mua nhà không xem xét kỹ hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra các điều khoản có lợi cho mình.
Theo đánh giá, hệ thống pháp luật hiện nay đã bước đầu tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, chế định này cần được tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ với các văn bản trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Luật sư Đoàn Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, quy định hiện hành, tổ chức của các chủ sở hữu (người sử dụng) bắt buộc phải được thành lập với những nhà chung cư có số lượng từ 20 căn hộ trở lên, với cơ cấu tổ chức gồm Hội nghị toàn thể và Ban Quản trị.
Trong đó, Ban Quản trị được đánh giá là yếu tố chính trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư. Do đó, trước hết, cần các quy định pháp luật để đảm bảo và hướng đến hoạt động của Ban Quản trị tốt (chuyên môn, khách quan, minh bạch), phải có cơ chế tự sàng lọc những người không đủ năng lực trên thực tế (không tham gia đầy đủ hoạt động, ứng xử không phù hợp, hoạt động không tốt…
Cũng theo Luật sư Phượng, pháp luật hiện hành còn nhiều quy định chưa phù hợp, không rõ ràng, quy định gây hiểu nhầm. Việc áp dụng mô hình Hội đồng Quản trị của công ty cổ phần, Hội đồng Quản trị của hợp tác xã cho Ban Quản trị hiện có nhiều cách hiểu khác nhau và có sự xung đột với các quy định Luật Nhà ở, Thông tư 02/2016/TT-BXD…
“Để tổ chức của các chủ sở hữu nhà chung cư hoạt động hiệu quả, cần hoàn thiện các quy định nhằm bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động. Phải quy định cụ thể về các hình thức, phạm vi, nội dung công khai. Bên cạnh đó, phải có các quy định về kiểm soát hoạt động và trách nhiệm thành viên của Ban Quản trị” - Luật sư Phượng nói.
Số liệu kiểm tra, rà soát của Bộ Xây dựng tại 574 dự án chung cư thương mại và chung cư tái định cư, số lượng dự án chưa bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư chiếm tới 50%, việc tranh chấp về quỹ bảo trì chiếm tới 36% trong tổng số các vụ tranh chấp. Các chuyên gia đều cho rằng cần phải giải quyết dứt điểm tranh chấp để thị trường BĐS phát triển bền vững.
