Thị trường BĐS như ''cá nhỏ hóng mưa''
Đang có tình trạng nhiễu loạn thông tin và các dự báo về thị trường BĐS trong thời gian tới. Có thể chia các dự báo, dự đoán, nhận định thị trường BĐS thành 2 luồng chính.
Luồng thứ nhất cho rằng, sau khi các tỉnh trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam cơ bản kiểm soát được dịch Covid-19, thị trường BĐS sẽ bật tăng trở lại một cách mạnh mẽ.
Luồng dư luận lạc quan dựa trên các cơ sở như thị trường BĐS đã bị nén lại trong suốt 2 năm qua (2020 -2021). Khi các rào cản kiểm soát dịch được dỡ bỏ, những dồn nén sẽ được giải phóng, điều này sẽ kích hoạt thị trường BĐS bật tăng mạnh. Một cơ sở khác cũng ủng hộ cho luồng dư luận này đó là trong suốt 4 năm qua, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung, tất yếu sẽ dẫn đến việc tăng giá, điều này sẽ kích hoạt các nhà đầu tư tham gia thị trường.
Ở hướng ngược lại, nhiều chuyên gia uy tín đưa ra các dự báo thị trường sau đại dịch Covid-19 sẽ rất ảm đạm. Các chuyên gia đưa ra nhận định dựa trên cơ sở, như các chính sách điều tiết thị trường vốn, bức tranh tổng thể của nền kinh tế cả nước sau đại dịch.
Về thị trường vốn, mặc dù nền kinh tế còn hết sức khó khăn nhưng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn có động thái yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn đổ vào BĐS, công ty BĐS, xây dựng và hoạt động mua bán trái phiếu doanh nghiệp BĐS…
Về tình hình kinh tế chung, năm 2021 là năm chịu tác động nặng nề của đại dịch Covid-19. Thị trường BĐS không thể nằm ngoài các tác động của đại dịch Covid-19…
Các chuyên gia còn cho rằng, thị trường BĐS sau đại dịch Covid-19 (tròn 1 tháng sau khi kết thúc giãn cách diện rộng) có một số biểu hiện sôi động nhưng đó chỉ là kết quả của việc “cá nhỏ hóng mưa”, thực sự các nhà đầu tư lớn vẫn đang hết sức thận trọng.
Nhà đầu tư thận trọng hơn
Chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, thị trường BĐS không có cơ sở dữ liệu rõ ràng và chuẩn mực như thị trường chứng khoán nên rất khó phân tích, đưa ra các nhận định có tính khoa học, thuyết phục. Các phân tích, dự báo thị trường chủ yếu dựa trên kinh nghiệm thực tế và nguồn dữ liệu riêng của chuyên gia, nên việc hình thành các luồng dư luận mâu thuẫn là việc bình thường.
Có thể nói, số đông nhà đầu tư trên thị trường BĐS đang khó khăn do tác động đại dịch Covid-19. Ngược lại cũng nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hiện nay họ đang tích cực săn tìm và mua vào. Đại dịch Covid-19 chỉ làm chậm lại tiến trình đầu tư của họ thôi. Bối cảnh hiện nay là mặt bằng lãi suất ngân hàng cả huy động và cho vay đang rất thấp, dòng tiền cần chỗ để chảy vào, trong đó có BĐS vốn là kênh đầu tư được ưa chuộng.
“Hiện tại, các nhà phân tích cho rằng có một số yếu tố bất lợi cho thị trường BĐS, chẳng hạn như dòng vốn từ các tổ chức tín dụng đang bị kiểm soát chặt. Có dư luận cho rằng 30% tổng nguồn vốn đổ vào BĐS từ tổ chức tín dụng. Như vậy, có nhiều nguồn vốn khác đồng thời đổ vào BĐS, trong đó phần vốn tự có trong dân chiếm tỷ lệ lớn. Tôi đồng ý rằng, thị trường BĐS có phụ thuộc vào nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, tuy nhiên nó không phải là 100%. Cần có những số liệu chính xác về tỷ trọng các nguồn vốn đổ vào BĐS thì mới có thể có những kết quả phân tích thuyết phục. Tuy nhiên, việc NHNN chỉ đạo siết tín dụng đổ vào BĐS sẽ dẫn đến những tác động nhất định, nhưng để nói việc siết tín dụng sẽ tác động mạnh lên thị trường thì chưa thỏa đáng”, chuyên gia Phan Công Chánh nhận định.
Cũng theo chuyên gia Phan Công Chánh, thị trường BĐS mới chỉ tái khởi động trở lại được hơn 1 tháng, các phản ứng của thị trường chưa định hình xu hướng. Tuy nhiên, có thể nói thị trường trước và sau đại dịch sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt là hành vi và “khẩu vị” của nhà đầu tư có sự xê dịch nhiều.
Sau dịch bệnh, các nhà đầu tư sẽ không sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều như trước. Nếu như trước đây vay kịch trần để đầu tư BĐS thì nay các nhà đầu tư sẽ kỹ lưỡng hơn nhằm giữ được cân đối tài chính. Hành vi đầu tư giờ chắc chắn sẽ kỹ lưỡng hơn, một phần là do các nhà đầu tư lo lắng nếu có tình huống biến động mạnh như đại dịch Covid-19, một phần cũng phòng thủ.
Đáng lo cho các thị trường BĐS mới nổi
Khi được yêu cầu đưa ra nhận định về diễn biến thị trường BĐS trong thời gian tới, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết: “Tôi vẫn bảo lưu quan điểm, sau đại dịch, thị trường BĐS khó mà phát triển nóng sốt, thậm chí nhiều khu vực giá sẽ giảm 20-30%...”
Cũng theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, các nhà đầu tư đang tự mâu thuẫn khi trông chờ vào khả năng bật tăng của thị trường BĐS sau đại dịch Covid-19. Thực tế, số đông các nhà đầu tư, ai cũng biết tình hình làm ăn đang khó khăn. Ai có nhà đất, căn hộ… đều biết rằng, việc cho thuê khai thác rất là khó, đất thì thanh khoản không mạnh. Trong khi đó, nhìn đại thể, số đông vẫn có cảm nghĩ BĐS vẫn tăng chứ không giảm. Thị trường BĐS sau đại dịch Covid-19 đang đầy mâu thuẫn trong hướng đi.
“Vấn đề đáng lo ngại hiện nay là thị trường BĐS liên quan đến du lịch. BĐS có yếu tố du lịch hiện nay chiếm tỷ trọng khoảng 30% tổng giá trị của thị trường BĐS. Các thị trường BĐS mới nổi của Việt Nam như Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Phú Quốc, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu… đều liên quan mật thiết đến du lịch. Du lịch là động lực và là trụ cột chống đỡ cho các thị trường BĐS mới nổi. Chúng ta đều biết, gần 2 năm nay, ngành du lịch gần như chết đứng, kéo theo thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng đáng sợ. Chỉ khi nào dịch vụ du lịch hồi phục hoàn toàn thì BĐS dựa vào du lịch mới có khả năng gượng dậy, cần rất nhiều thời gian và một nguồn vốn khổng lồ”, chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định.
Đánh giá về tác động việc siết tín dụng đổ vào BĐS, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, BĐS là tài sản thế chấp rất vững chắc, tuy nhiên nó cũng là quả bom nổ chậm khi mà tính thanh khoản có vấn đề. Các ngân hàng dựa vào BĐS tăng hiệu quả kinh tế và tăng trưởng tín dụng, khi nợ xấu xuất hiện, cần thu hồi vốn về, việc bán tài sản thế chấp là đất tính thanh khoản thấp. Việc hạn chế cho vay BĐS của NHNN giữa năm 2021 ngay giữa cao điểm đại dịch là động thái gửi đi nhiều thông điệp.
