Siết chặt đấu giá đất để ngăn ngừa đầu cơ

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NĐ-CP, yêu cầu điều chỉnh tăng mức đặt cọc khi tham gia đấu giá QSDĐ, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, bỏ cọc, thao túng giá và làm lành mạnh hóa thị trường.

Thực trạng đáng lo ngại

Đấu giá QSDĐ được xem là công cụ quan trọng giúp Nhà nước khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu cho ngân sách, đồng thời góp phần minh bạch hóa việc giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, thực tế không ít phiên đấu giá đã bộc lộ những bất cập lớn, tại một số địa phương giá trúng đấu giá bị đẩy lên cao bất thường. Sau đó, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc, mất một khoản tiền nhỏ để đổi lấy việc “thổi” mặt bằng giá đất lên mức mới, kích hoạt làn sóng đầu cơ trên diện rộng. Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái nhiễu loạn, trong khi người dân và DN có nhu cầu thực lại gặp khó khăn.

Đơn cử, tại Hà Nội trong năm 2024, phiên đấu giá 19 lô đất ở thôn Lòng Khúc (xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức cũ), có lô được trả gấp 18 lần giá khởi điểm, nhưng sau đó 8/19 lô trúng đấu giá đã bị bỏ cọc, không có người nộp tiền theo quy định. Tương tự phiên đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần (xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai cũ), mức trúng đấu giá được đẩy gấp 8 lần giá khởi điểm, nhưng có tới 56/68 thửa đất trúng đấu giá bị bỏ cọc, tức hơn 80%. Hay như, trường hợp đấu giá 27 lô đất tại quận Hà Đông (cũ), vào tháng 10/2024 cũng ghi nhận mức độ bỏ cọc rất cao, 22/27 lô (khoảng 80%) bị bỏ cọc. Cá biệt là tại phiên đấu giá đất ở thôn Đông Lai (xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn cũ), 1 lô đất nằm cạnh đất làng xã và đất nông nghiệp của người dân đã được trả lên tới 30 tỷ đồng/m2­, sau đó người tham gia cũng nhanh chóng bỏ cuộc… Thực trạng này không chỉ diễn ra ở Hà Nội, mà còn phổ biến ở hầu hết các địa phương trên cả nước, đặc biệt là địa bàn đang trong quá trình đô thị hóa và thủ phủ của các khu công nghiệp.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội phân tích, việc trúng đấu giá đất với giá cao rồi bỏ cọc sẽ xác lập mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh. Không những vậy, điều này còn gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, làm méo mó thị trường BĐS và tạo hệ lụy xấu cho toàn bộ nền kinh tế.

Theo chuyên gia pháp lý BĐS, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thời gian qua việc sử dụng khung giá theo bảng giá đất cũ mới chỉ phản ánh được khoảng 30 – 40% giá trị thực của thị trường. Trong khi đó, quy định mức đặt cọc khi tham gia đấu giá QSDĐ tối đa chỉ bằng 20% tổng giá trị tài sản (được xác định theo giá khởi điểm của Nhà nước), nên cũng tạo ra tâm lý cạnh tranh của những người tham gia và không tạo ra tính sàng lọc ngay từ ban đầu. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng chỉ ra một thực tế là, tại các phiên đấu giá đất, hầu hết những người tham gia đều không phải là người ở địa bàn, mà là người tư nơi khác đến. Điều đó cho thấy, thị trường đấu giá QSDĐ có sự tham gia của rất nhiều nhà đầu tư, trước thực trạng nguồn cung BĐS trên thị trường giảm sút và Luật Đất đai sửa đổi cũng siết chặt việc phân lô, bán nền.

Đồng thời, theo quy định mới của Chính phủ, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất sẽ được thay đổi hàng năm để phù hợp và tiệm cận với thực tế thị trường. Nhưng điều này vô hình chung đã khiến người dân, đặc biệt là nhà đầu tư có tâm lý “ôm đất” theo mức giá thấp của bảng giá đất cũ để chờ mức giá cao hơn và đấu giá đất vô tình trở thành “công cụ” của các nhà đầu tư không có nhu cầu ở thực mà chủ yếu tham gia đấu giá để rồi lập tức sang tên, kiếm lời. “Thời gian qua, mức đặt cọc được đánh giá là chưa đủ lớn để ràng buộc trách nhiệm tài chính của nhà đầu tư, đặc biệt với những tổ chức, cá nhân có tiềm lực tài chính mạnh hoặc tham gia đấu giá với mục tiêu ngắn hạn, mang tính “lướt sóng”. Trong khi đó, pháp luật lại chưa có quy định nào cụ thể quy trách nhiệm về việc trúng đấu giá QSDĐ rồi bỏ cọc là phạm tội, là hành vi phạm pháp” – luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nêu.

Thông điệp mạnh mẽ từ Chính phủ

Trước thực trạng đó, việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NĐ-CP (ngày 6/1 vừa qua), quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Được xem là biện pháp cần thiết, khi mức đặt cọc được nâng lên tương xứng với giá trị khu đất và quy mô dự án, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về năng lực tài chính, phương án khai thác và hiệu quả đầu tư dài hạn.

“Khi tăng mức đặt cọc, nhà đầu tư buộc phải có trách nhiệm hơn với quyết định của mình, từ đó hạn chế tình trạng đấu giá để đầu cơ, thổi giá. Tăng mức đặt cọc không chỉ nhằm xử lý hiện tượng bỏ cọc, mà còn là công cụ sàng lọc nhà đầu tư, ưu tiên những chủ thể có năng lực tài chính thực sự và định hướng phát triển bền vững” - PGS.TS Đặng Hùng Võ đánh giá.

Chuyên gia kinh tế TS Võ Trí Thành cho rằng, quy định tăng mức đặt cọc nếu được thiết kế hợp lý sẽ góp phần ổn định mặt bằng giá đất, hạn chế những biến động bất thường và tạo môi trường đầu tư lành mạnh hơn. Bên cạnh đó, chính sách này còn giúp bảo vệ lợi ích của Nhà nước và cộng đồng, tránh tình trạng nguồn lực đất đai bị găm giữ, sử dụng kém hiệu quả hoặc chậm đưa vào khai thác sau đấu giá. “Thị trường đất đai có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và tín dụng. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao do đầu cơ, rủi ro sẽ lan sang hệ thống ngân hàng và toàn bộ nền kinh tế. Việc siết chặt cơ chế đấu giá, trong đó có tăng mức đặt cọc, là biện pháp phòng ngừa rủi ro từ sớm” - TS Võ Trí Thành phân tích.

Bên cạnh đó, một số ý kiến lo ngại rằng việc tăng mức đặt cọc có thể khiến DN khó tiếp cận quỹ đất. Nhưng theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, quy định mới sẽ tạo sân chơi công bằng hơn cho những nhà đầu tư làm ăn nghiêm túc. Đầu cơ ngắn hạn sẽ bị loại bỏ dần, nhường chỗ cho các nhà đầu tư phát triển dự án thực sự, đáp ứng nhu cầu nhà ở, hạ tầng và dịch vụ của xã hội. “Những DN có chiến lược dài hạn, năng lực tài chính và phương án phát triển rõ ràng sẽ không bị ảnh hưởng tiêu cực. Ngược lại, họ còn được hưởng lợi khi thị trường bớt nhiễu loạn, giá đất phản ánh đúng giá trị thực, giúp bài toán đầu tư – kinh doanh trở nên khả thi và bền vững hơn” – TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, tăng mức đặt cọc chỉ là một trong nhiều giải pháp cần được triển khai đồng bộ, để đạt hiệu quả tối đa cần đi kèm với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, minh bạch thông tin quy hoạch, giá đất và tăng cường hậu kiểm sau đấu giá. Ngoài ra, chế tài xử lý vi phạm, đặc biệt với hành vi bỏ cọc có tính chất đầu cơ, thao túng thị trường, cũng cần được quy định rõ ràng và đủ sức răn đe. Việc áp dụng công nghệ số trong quản lý đấu giá, giám sát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án sau đấu giá cũng là yếu tố quan trọng. “Trong dài hạn, việc tăng mức đặt cọc đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện tư duy quản lý chủ động, phòng ngừa rủi ro, phù hợp với mục tiêu phát triển thị trường BĐS. Khi cơ chế được siết chặt, hành vi đầu cơ sẽ dần bị thu hẹp, nguồn lực đất đai sẽ được phân bổ hiệu quả hơn cho các dự án phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Đây không chỉ là giải pháp hành chính, mà còn là thông điệp rõ ràng về quyết tâm đưa thị trường BĐS vận hành theo kỷ cương, minh bạch, đúng giá trị thực của Chính phủ” – TS Nguyễn Văn Đính đánh giá.