"Siết" chuyển nhượng nhà đất hai giá, chống thất thu ngân sách

Đó là chia sẻ của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị về các biện pháp cần được thực thi song hành với Công văn số 438/BTC-VP ngày 12/1/2022 của Bộ Tài Chính gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Tình trạng mua, bán nhà, đất hai giá (giá giao dịch, giá kê khai thuế khác nhau) để trốn thuế gây thất thu ngân sách nhà nước (NSNN). Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

- Đến thời điểm này, có thể chắc chắn một điều rằng, chưa tổ chức, địa phương nào có thể đưa ra thống kê cụ thể về số tiền thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ Nhà nước bị thất thu do tình trạng gian dối trong kê khai thuế giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, có thể nhận định rằng con số trên là vô cùng lớn, tới hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm và tiếp tục tăng mạnh mỗi khi thị trường bất động sản “nóng” lên.

Hiện nay, tình trạng chuyển nhượng bất động sản với giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế xảy ra ngày càng nhiều. Thực trạng này đã tác động tiêu cực đến đời sống xã hội, làm thất thu tiền thuế, gây nên sự thiếu minh bạch, công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế.

Không những thế, thực trạng này còn gây ra nhiều hệ lụy khác làm mất ổn định an ninh trật tự, gây khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, tái định cư, làm yếu đi nguồn lực đầu tư xây dựng các dự án kết cấu hạ tầng của các địa phương và đất nước, làm méo mó giá thị trường bất động sản…

Việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai hai giá khi bán hàng là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của DN và sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và như vậy là đã tiếp tay cho chủ đầu tư trốn thuế. Cả khách hàng và DN đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này đã khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Thực tế, nhiều dự án bất động sản “lách luật” bằng giá chênh. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến nhiều năm qua. Vậy theo ông, cơ quan chức năng cần làm gì để siết chặt quản lý hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của chủ đầu tư và các đơn vị môi giới, sàn giao dịch bất động sản?

- Việc siết chặt quản lý hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của chủ đầu tư và các đơn vị môi giới, sàn giao dịch bất động sản là một trong những nhiệm vụ khó khăn, nhiều thử thách đòi hỏi sự quan tâm, chú trọng của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền.

Điều đầu tiên để thực hiện được nhiệm vụ này đòi hỏi cần có một nguồn nhân lực mạnh, đặc biệt cần phối hợp chặt chẽ với các Cục thuế tại địa phương để yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, DN kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu NSNN.

Ngoài nỗ lực của cơ quan thuế với những giải pháp nêu trên, thì rất cần có sự tăng cường phối hợp chặt chẽ hơn nữa giữa các cơ quan, ban ngành tại địa phương nơi có đất như như: Cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan tài chính, tư pháp, công an, thanh tra…

Bộ Tài chính vừa có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các cục thuế điều tra xử nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế NSNN. Giải pháp này liệu có khả thi?

- Công tác chống thất thu thuế là một nhiệm vụ quan trọng luôn được Bộ Tài chính quan tâm chỉ đạo sát sao. Nhiệm vụ này không chỉ góp phần ngăn chặn các hành vi vi phạm về thuế trong lĩnh vực bất động sản mà còn giúp hạn chế tối đa việc thất thoát NSNN hàng năm.

Theo quan điểm của tôi, điều quan trọng vẫn là cần có sự hiểu biết cũng như ý thức của người dân, DN. Các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương cần thường xuyên vận động và tuyên truyền người dân, DN kê khai trung thực giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng mua bán… có như vậy, các biện pháp khác mới phát huy được tác dụng khi áp dụng vào thực tế.

Trước đó, thực hiện chỉ đạo của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế đã có nhiều văn bản yêu cầu các cục thuế tăng cường công tác quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó tập trung kiểm tra hồ sơ khai thuế của các doanh nghiệp, cá nhân; phối hợp với các sở, ngành để chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng thực tế kết quả đạt được không như mong đợi? Theo ông đâu là nguyên nhân?

- Theo tôi có hai nguyên nhân cơ bản, đó là:

Thứ nhất, xuất phát từ lòng tham, từ sự thiếu trung thực của một bộ phận không nhỏ người dân, từ sự buông lỏng quản lý của ngành chức năng và chính quyền các cấp đã dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sự quản lý của Nhà nước về thuế mà còn làm méo mó, sai lệch đi bản chất của thị trường bất động sản.

Thứ hai, các giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Vì thế, cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều này tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, bên bán thường sẽ đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng trong hợp đồng chuyển nhượng để làm cơ sở tính thuế. Trong khi đó, số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần.

Để xử nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế có cần nâng mức xử phạt hay thêm chế tài xử lý nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho NSNN không, thưa ông?

- Thực trạng “né thuế” từ chuyển nhượng nhà đất xuất phát từ cơ chế chính sách thiếu chặt chẽ, chế tài xử phạt chưa nghiêm minh. Vì thế, việc ban hành bảng giá đất của UBND cấp tỉnh phải sát giá thị trường. Để làm được điều này, cần thiết hàng năm, chính quyền địa phương phải thuê tổ chức định giá độc lập khảo sát giá thị trường từng khu vực, từng địa bàn và tổng hợp theo địa giới hành chính, loại đường, vị trí. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh chỉ đạo các cơ quan chức năng phối hợp đối chiếu, so sánh, tham khảo với giá bán đấu giá cùng thời điểm để xây dựng bảng giá và công khai cho toàn dân biết. Khi có sự biến động về giá đất trên thị trường, phải kịp thời điều chỉnh bảng giá của tỉnh cho phù hợp thực tế.

Một giải pháp quan trọng nữa để ngăn chặn thực trạng “né thuế” chuyển nhượng nhà đất là cần ấn định thuế đối với các trường hợp có căn cứ xác định kê khai giá tính thuế không phù hợp với giá thực tế chuyển nhượng. Tại điểm b khoản 1 Điều 15 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 05/12/2020 đã quy định căn cứ ấn định thuế trong trường hợp kê khai giá chuyển nhượng, mua bán nhà đất thấp hơn giá thị trường.

Riêng đối với ngành Thuế, cần bảo đảm công khai, minh bạch trong việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất nhằm ngăn chặn tiêu cực từ phía công chức thuế. Chấn chỉnh hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất cũng là một giải pháp căn cơ nhằm ngăn chặn thất thu thuế chuyển nhượng nhà đất.

Cần xử lý nghiêm các trường hợp công chứng viên, cán bộ tư pháp xã, phường xác nhận sai giá trị thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nếu đủ căn cứ xác định có thông đồng, bao che, làm lơ để xảy ra thiệt hại cho NSNN hoặc các tổ chức, cá nhân.

Xin trân trọng cảm ơn ông!