Sớm hoàn thiện hệ thống pháp lý về đấu giá

Nhiều ý kiến cho rằng cần phải đưa chế tài này vào quy định của luật hình sự, nhưng quan trọng hơn cả là hoàn thiện hệ thống pháp lý về đấu giá.

Ngăn chặn “luật rừng” trong đấu giá đất

Từ đầu tháng 8/2024 đến nay, trên địa bàn Thủ đô Hà Nội liên tiếp xảy ra những “biến cố” liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ. Từ những lô đất nằm sâu trong các khu vực dân cư, được bao quanh bởi những cánh đồng sản xuất nông nghiệp, thiếu hạ tầng cơ bản... nhưng lại được trả tới hàng trăm triệu đồng, thậm chí vài chục tỷ đồng 1m2, gấp hàng chục đến hàng trăm lần mức giá khởi điểm mà đơn vị tổ chức đưa ra. Sau đó các đối tượng bỏ cọc hoặc bỏ cuộc, khiến cho phiên đấu giá bị hủy bỏ kết quả, phía cơ quan quản lý Nhà nước lại phải mất thời gian, công sức, tiền bạc... để tổ chức đấu giá lại.

Đây rõ ràng có sự "nhúng tay" của một số nhóm đầu cơ, nhằm thao túng thị trường và biểu hiện hành vi lũng loạn, phá bĩnh, cản trở hoạt động của cơ quan chức năng. Vì vậy, sau phiên đấu giá QSDĐ “nổi đình nổi đám” diễn ra tại huyện Sóc Sơn mới đây (đối tượng tham gia đã trả giá lên tới trên 30 tỷ đồng/m2 đất, trong khi giá khởi điểm đơn vị tổ chức đưa ra từ 2 - 3 triệu đồng – PV), nên cơ quan Công an đã buộc phải tống đạt lệnh khởi tố, bắt giam những đối tượng liên quan.

Theo luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam, việc khởi tố và bắt giam các đối tượng lũng đoạn, phá bĩnh đấu giá đất nhằm ngăn chặn hành vi tiêu cực, không chỉ làm méo mó thị trường mà còn gây thất thoát nguồn thu của Nhà nước. Đây là một biện pháp răn đe mạnh mẽ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia và củng cố niềm tin vào quy trình đấu giá công khai, minh bạch. Đồng thời, khi các vụ lũng loạn, phá bĩnh đấu giá được xử lý nghiêm, môi trường kinh doanh bất động sản (BĐS) sẽ trở nên lành mạnh hơn, góp phần tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế.

Nhưng bên cạnh đó, việc khởi tố bắt giam các đối tượng lũng đoạn trong đấu giá QSDĐ cũng là hồi chuông cảnh báo về “lỗ hổng” trong quản lý Nhà nước. Vụ việc này đã chỉ ra những kẽ hở trong quy trình tổ chức đấu giá đất, như: thiếu giám sát, công tác quản lý chưa chặt chẽ, hoặc chưa có cơ chế ngăn ngừa hiệu quả các hành vi thao túng... “Quan trọng nhất của việc khởi tố trong vụ việc này là tăng cường tính nghiêm minh của pháp luật, yếu tố then chốt giúp hạn chế tình trạng "luật rừng" trong các hoạt động kinh tế. Việc xử lý nghiêm minh các hành vi lũng đoạn, phá bĩnh đấu giá đất không chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý mà còn tạo ra tác động xã hội và kinh tế tích cực, góp phần xây dựng hệ thống quản lý đất đai công khai, minh bạch, công bằng hơn” – luật sư Trịnh Hữu Đức nhìn nhận.

Điều chỉnh khung pháp lý phù hợp

Nhiều ý kiến cho rằng, do thị trường khan hiếm nguồn cung và tất yếu nhà đầu tư sẽ đổ xô vào những sản phẩm mới được đưa ra thị trường, có tính an toàn về pháp lý như đất đấu giá. Nhưng ẩn nấp đằng sau nó là cả một vấn đề lớn liên quan đến hệ thống pháp lý dành cho thị trường BĐS nói chung và hoạt động đấu giá đất nói riêng chưa được hoàn thiện.

 Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị KTS Trần Tuấn Anh, công tác đấu giá QSDĐ ở Việt Nam những năm gần đây đã có nhiều cải tiến để bảo đảm tính minh bạch, hiệu quả. Tuy nhiên vẫn phát sinh nhiều bất cập, như: thiếu minh bạch và công bằng, mặc dù pháp luật đã yêu cầu việc công khai thông tin về lô đất, nhưng thực tế nhiều cuộc đấu giá vẫn thiếu thông tin, ví dụ như tình trạng pháp lý, hạ tầng xung quanh, giá trị thực tế của đất...; thiếu giám sát độc lập, dẫn đến nguy cơ các nhà đầu tư lợi dụng kẽ hở trong quy định để thao túng giá trị đất đai.

Trong khi đó, hệ thống giá đất chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, đó là sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất được quy định. Giá đất do Nhà nước quy định không phản ánh đúng mức độ phát triển của khu vực hay giá trị thực tế của đất; kèm theo đó là tình trạng "thổi giá" của một số DN hoặc cá nhân nhằm giành quyền sử dụng đất, gây lãng phí tài nguyên và tạo ra sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai.

Ngoài ra, trong hệ thống pháp lý của Việt Nam, thiếu quy định về trình tự giám sát, kiểm tra độc lập. Nhiều trường hợp giám sát không đủ chặt chẽ hoặc chỉ mang tính hình thức, nên không thể xử lý kịp thời các vi phạm trong quá trình đấu giá; còn tình trạng "bóc lột" qua đấu giá QSDĐ, dẫn đến sự mất cân đối giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh không lành mạnh hoặc các thỏa thuận ngầm, nhà đầu tư có thể bắt tay nhau ép giá tạo ra sự cạnh tranh ảo, từ đó giảm giá trị thực của QSDĐ.

“Vấn đề lớn nhất là hệ thống pháp lý của chúng ta chưa có quy trình chuẩn về đấu giá đất, dẫn đến sự thiếu đồng bộ và gây khó khăn trong quá trình triển khai, mỗi địa phương đều có thể có cách triển khai và yêu cầu khác nhau về đấu giá đất, nên thiếu sự đồng bộ và khó khăn trong việc tạo ra một thị trường đấu giá đất ổn định. Trong khi các nền tảng đấu giá trực tuyến chưa được ứng dụng rộng rãi, khiến cho quá trình đấu giá vẫn dựa nhiều vào phương thức truyền thống, hạn chế khả năng mở rộng, gia tăng tính minh bạch” – KTS Trần Tuấn Anh phân tích.

Đồng quan điểm, TS Võ Thị Phương Lan – Giảng viên Khoa Tài chính công (Học viện Tài chính) cho rằng, để công tác đấu giá QSDĐ bảo đảm minh bạch, hiệu quả thì cần phải có chế tài nghiêm khắc hơn đối với những trường hợp vi phạm (phá giá, bỏ cọc...) gây hiệu ứng tiêu cực, ngoài việc xung công phần tiền đặt cọc, cấm tham gia các đợt đấu giá hay cần phải thực hiện chế tài hình sự như trường hợp tại huyện Sóc Sơn mới đây. Cùng với đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc đấu giá, định giá đất tại các địa phương; nâng cao năng lực của hệ thống tổ chức thực hiện; sớm ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường và xây dựng, công bố chỉ số biến động giá, cơ sở dữ liệu giá đất. Đổi mới và ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đấu giá tài sản cũng là một trong những giải pháp quan trọng để công khai, khách quan, minh bạch, tránh tình trạng tiêu cực, gây thất thoát tài sản...

“Một trong những vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản. Tập trung sửa đổi các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá bảo đảm chặt chẽ, khách quan, minh bạch, nâng cao trách nhiệm pháp lý, nghề nghiệp của đấu giá viên, tổ chức đấu giá; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh ngân hàng, phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá... Đồng thời, áp dụng những quy định về đấu giá QSDĐ theo tiêu chuẩn quốc tế, bảo đảm hoạt động đấu giá QSDĐ đúng theo cơ chế thị trường” – TS Võ Thị Phương Lan kiến nghị.