Bởi lẽ thời điểm này, nhiều vướng mắc cần được gấp rút xử lý do những bất cập về quy định trước đây. Một trong những nội dung đang được cộng đồng quan tâm, đó là quy định về hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Bất cập bởi quy định kéo dài
Thời gian qua, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất xảy ra nhiều bất cập. Đây là một trong những nguyên nhân khiến tình trạng khiếu kiện về đất đai trở thành vấn đề nhức nhối trong xã hội.
Trong đó, chủ yếu tập trung vào nội dung xác định giá bồi thường GPMB chưa phù hợp, không sát thực tế trên thị trường, mặt khác do trình tự thủ tục bồi thường GPMB thu hồi đất thiếu tính công khai, minh bạch; những khiếu kiện về nội dung này chiếm tới 70% số vụ việc liên quan đến đất đai.
Theo TS Đinh Văn Liêm – Khoa Luật học (Đại học Vinh), có 2 bất cập lớn nhất liên quan đến công tác bồi thường, GPMB là: bất cập về phương thức thu hồi đất và về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, về phương pháp thu hồi đất đang trở thành vấn đề nóng bỏng, gây ra nhiều bức xúc cũng như tranh chấp, khiếu kiện nhất hiện nay, do người dân không được đền bù thỏa đáng hoặc người sử dụng đất đưa ra yêu cầu về giá bồi thường quá cao so với khả năng sinh lợi thực tế của đất, giá đất phổ biến trên thị trường khiến nhà đầu tư không thể thỏa thuận được để triển khai dự án... Cùng với đó, quy định về trình tự, thủ tục của công tác thu hồi đất nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, thiếu sự thống nhất.
Đối với bất cập về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thời gian qua, pháp luật chưa quy định cụ thể về tổ chức được giao thực hiện bồi thường, GPMB vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng; nguồn vốn thực hiện bồi thường, GPMB và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị thực hiện đấu giá; tái định cư tại chỗ để bảo đảm ổn định cho người dân trong trường hợp thu hồi đất vùng phụ cận.
Đặc biệt, Nhà nước chưa điều tiết được giá trị tăng lên từ đất do đầu tư hạ tầng để tăng nguồn thu ngân sách, nhiều trường hợp chưa bảo đảm công bằng giữa những người bị thu hồi.
“Những vướng mắc nêu trên dẫn đến việc rất nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội bị chậm tiến độ do khiếu kiện của người dân, không chỉ cản trở quá trình phát triển kinh tế, mà còn gây ra bất ổn, thậm chí hỗn loạn ở một số địa phương. Trước thực trạng này, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng đã tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất và là căn cứ quan trọng để Luật Đất đai 2024 tiếp thu, chỉnh sửa, đổi mới căn bản những quy định về hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” - TS Đinh Văn Liêm nhìn nhận.
Giúp đẩy nhanh phát triển kinh tế - xã hội
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hỏa tốc gửi bộ, ngành liên quan và các địa phương hoàn thiện quy trình pháp lý để trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024 sớm hơn dự kiến nửa năm. Trong đó, Thủ tướng giao Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan trình Chính phủ các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của ngành, đặc biệt là quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Liên quan đến nội dung này, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều đổi mới về hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, Nhà nước đã đưa ra 4 hình thức (nhiều hơn 2 so với Luật Đất đai 2013) gồm: giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp người dân có nhu cầu bồi thường bằng tiền thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng; người dân có nhu cầu bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi và địa phương có quỹ đất thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng; người dân có nhu cầu bồi thường bằng nhà ở, nếu địa phương có quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng nhà ở.
Ngoài ra, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi thì sẽ được UBND cấp có thẩm quyền thu hồi, bồi thường và hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.
“Những quy định mới về hình thức thu hồi đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn nhiều cho người dân có đất bị thu hồi, nhanh chóng ổn định cuộc sống, hạn chế khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, nếu chờ đến tận đầu năm 2025 Luật mới có hiệu lực thi hành thì còn thời gian khá dài, trong khi đây là thời điểm thị trường nhà đất đang gặp nhiều khó khăn. Việc Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các cơ quan nhanh chóng hoàn thiện căn cứ pháp lý để dự án Luật được triển khai sớm sẽ giúp các địa phương giải quyết được những công việc tồn đọng. Đây cũng là động thái tích cực của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhà đất” – ông Nguyễn Thế Điệp phân tích, đồng thời cho rằng với động thái này từ Chính phủ sẽ tạo ra “thời cơ vàng” để thị trường bất động sản (BĐS) tăng tốc phục hồi, phát triển.
Còn theo thạc sĩ Hoàng Anh Tuấn – Khoa Luật Dân sự (Đại học Huế), việc thúc đẩy dự án Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành sớm hơn dự kiến, sẽ là bước tiến quan trọng để cơ quan thực thi triển khai những quy định mới để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc kéo dài hàng chục năm qua, giúp đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhưng khi đi vào triển khai thì cơ quan thực thi cũng cần phải đặc biệt quan tâm đến một số vấn đề.
Cụ thể, tăng cường tuyên truyền pháp luật và hoạt động giám sát hiện trạng thực tế, từ đó sẽ nâng cao được hiểu biết của người dân về tầm quan trọng trong việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đồng thời đẩy mạnh thanh tra, giám sát liên quan đến giá trị chuyển nhượng thực tế BĐS, xử lý nghiêm tình trạng làm chênh lệch giá trị chuyển nhượng thực tế với giá trị công chứng quyền sử dụng đất. Cùng với đó cần quy định cụ thể về áp dụng phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất, hoàn thiện việc ban hành đơn giá bồi thường nhà ở, vật kiến trúc, công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất...
“Để làm được điều đó, vấn đề quan trọng nhất là nâng cao năng lực cho cán bộ trong công tác xây dựng đơn giá đất. Qua mỗi lần thu hồi, trong công tác xây dựng đơn giá và thực tiễn bồi thường phải tổng kết hoạt động, từ đó rút ra những điểm còn bất cập để hoàn thiện. Cập nhật biến động các mặt hàng thuộc thị trường vật liệu, giá xây dựng, BĐS, dịch vụ hạ tầng đô thị... để được chính xác, bám sát giá thị trường. Điều này hài hòa lợi ích của người có đất bị thu hồi và Nhà nước, một phần giúp cho công tác bồi thường, GPMB diễn ra thuận lợi hơn” – thạc sĩ Hoàng Anh Tuấn cho hay.
Đi đôi với việc triển khai Luật Đất đai 2024 phải đồng thời triển khai đồng bộ các luật liên quan như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 và cũng cần phải đặc biệt quan tâm nghiên cứu đóng góp ý kiến để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật trên đây để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu
