Tài chính ít mua nhà bằng cách nào?

Những năm qua, giá nhà đất tại TP Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung không ngừng gia tăng, việc sở hữu một căn hộ khi chỉ có khoảng 500 triệu đồng liệu có phải là điều xa vời?

Thông thường, với những người có thu nhập vừa và thấp thì mua nhà trong hẻm và căn hộ giá rẻ luôn là giải pháp tốt nhất.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy ở những khu vực vùng ven TP như: Bình Chánh, Nhà Bè, Quận 12… với tầm tài chính từ 1 tỷ đến 1.5 tỷ cũng rất khó để mua được nhà.

Với tầm giá này, nhà trong hẻm có giấy tờ hoàn chỉnh thì diện tích thường nhỏ hoặc rất nhỏ, còn nếu mua đất thì hiện tại giá khá cao và cũng không dễ chia nhỏ do phải tuân theo quy định (Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về việc tách thửa). Hoặc nếu giá đất rẻ hơn thì hầu hết chỉ mua bán qua giấy tay hoặc sổ chung…về lâu về dài dễ dẫn đến rủi ro không đáng có.

Do đó, với mức tài chính ít, việc mua nhà đã khó lại càng khó khăn hơn. Vậy đâu là giải pháp?

Thông thường thời gian từ lúc bắt đầu đến khi hoàn thành một dự án căn hộ thường kéo dài bình quân từ 24-30 tháng và tiến độ thanh toán cũng sẽ theo tiến độ xây dựng với các đợt thanh toán kéo dài từ 8 đến 10 đợt (tùy dự án). Do đó, với mức tích lũy vừa phải việc chọn một căn hộ trả góp là bước đầu trong việc giảm áp lực dòng tiền cho người mua.

Cụ thể, đối với một căn hộ tầm 1,2 tỷ, thông thường, người mua chỉ cần bỏ ra 240 triệu đồng để thanh toán đợt 1 (20%), các đợt còn lại sẽ được kéo giãn và thanh toán cách nhau bình quân khoản 3 tháng với mức đóng 10%/đợt (tương ứng 120 triệu). Với áp lực dòng tiền không quá lớn, bạn có thể vừa trả góp, vừa tích lũy thêm và gửi ngân hàng số tiền nhàn rỗi (khi chưa đến đợt thanh toán). Do đó, nếu muốn mua nhà với mức tài chính vừa phải, việc chọn căn hộ trả góp không chỉ giúp giảm áp lực về dòng tiền mà còn tạo điều kiện để bạn tích lũy và sử dụng nguồn tiền cá nhân hiệu quả hơn.

Với việc sở hữu căn hộ trị giá 1,2 tỷ, người mua có vốn tích lũy và thanh toán được 40% tương ứng 480 triệu đồng, 60% còn lại sẽ được ngân hàng cho vay tương ứng với số tiền cần phải vay là 720 triệu đồng. Đối với lãi suất, tùy vào chính sách của từng ngân hàng mà mức ưu đãi và lãi suất cho vay cũng khác nhau, thông thường lãi suất cho vay sẽ được tính dựa trên biên độ lãi suất cộng với lãi suất huy động (lãi suất tiết kiệm), thông thường mức lãi suất cho vay sẽ dao động theo biên độ 3-4% (tùy đối tượng vay) cộng với lãi suất tiết kiệm.

Theo mức lãi suất tiết kiệm hiện tại, lãi suất cho vay đang xoay quanh mức 10,5%/năm.

Trở lại với trường hợp mua căn hộ 1,2 tỷ, người mua có 480 triệu và vay thêm 720 triệu, kỳ hạn 10 năm (120 tháng), lãi suất ưu đãi trong 2 năm đầu là 8,62% và 10,5% từ năm thứ 3, thì người mua sẽ có mức đóng dự kiến bình quân theo từng giai đoạn

Giai đoạn từ lúc bắt đàu giải ngân đến khi nhận căn hộ: Giai đoạn này mức đóng tương đối nhẹ do theo số tiền mà ngân hàng giải ngân, bình quân mức trả hàng tháng sẽ dao động từ 5,5 triệu đến 8,2 triệu gồm vốn gốc và lãi suất

Giai đoạn sau khi nhận căn hộ và chủ quyền: Giai đoạn này mức đóng hàng tháng sẽ cao hơn do ngân hàng gần như đã giải ngân toàn bộ giá trị mà bạn vay, tuy nhiên khách vay sẽ trả theo dư nợ giảm dần, bình quân trong khoản 11 triệu đến 12 triệu đồng/tháng, trong quá trình thanh toán, nếu bạn có đủ khả năng thì vẫn có thể thanh toán sớm (tùy thuộc vào sự thỏa thuận hoặc quy định của từng ngân hàng).

Nếu tính bình quân mức vay 720 triệu đối với kỳ hạn 10 năm, bình quân bạn sẽ trả góp trong khoản 10,5 triệu đồng/tháng, nếu vay với kỳ hạn 15 năm thì mức trả góp bình quân sẽ trong khoản 8,5 triệu đồng/tháng. Do đó với mức thu nhập khoản từ 15 đến 20 triệu đồng/tháng, việc sở hữu cho mình một ngôi nhà là điều trong tầm tay. Trong điều kiện tương tự, nếu bạn vay với mức 500 triệu thì mức trả góp sẽ là 6,5 triệu/tháng đối với kỳ hạn 10 năm và 5,1 triệu/tháng đối với kỳ hạn 15 năm.

Trong bối cảnh giá nhà đất không ngừng tăng và quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc mua nhà thông qua hình thức vay từ ngân hàng vẫn là một phương án không thể bỏ qua để sở hữu nhà, tuy nhiên bạn cần tìm hiểu kỹ những điều khoản về lãi suất (do có thể thay đổi theo năm), các quy định ràng buộc và thu nhập của bản thân để có sự tính toán và quyết định hợp lý.

Hiện giá nhà đất tại khu vực trung tâm khá cao, nếu bạn chọn căn hộ có giá trị cao và phải vay nhiều thì áp lực tiền lãi và vốn gốc phải trả hàng tháng sẽ rất lớn. Do đó, không nên vay quá nhiều, giá trị căn hộ bạn mua không nên vượt quá 2,5 lần số tiền mà bạn có. Nếu bạn có tài chính trong tầm 500 triệu thì căn hộ xoay quanh mức 1 tỷ đến 1,2 tỷ là lựa chọn tối ưu.

Tuy nhiên tầm giá này thường ở ngoài bán kính cách Quận 1 khoảng hơn 8-10km, những dự án càng ở xa trung tâm giá càng tốt. Do đó, nếu mới bắt đầu mua nhà, đừng ngại ở xa một chút mà bạn nên chọn những dự án có giao thông tốt vì nếu không rút ngắn được khoảng cách thì bạn vẫn có thể tiết kiệm được thời gian, khi nào bạn có thu nhập khá hơn thì có thể bán đi và đổi chỗ ở.

Thực tế, thị trường bất động sản dẫu trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, có lên có xuống, nhưng giá nhà đất ở hiện tại không ngừng tăng và cao hơn trong quá khứ do đó, nếu bạn đợi tới khi có đủ tiền mới mua thì cũng rất khó đuổi kịp “tốc độ” của việc tăng giá nhà. Do đó, dẫu có một chút rủi ro, nhưng việc mua từ ban đầu sẽ giúp bạn giữ được mức giá tốt.

Thông thường, những nơi có hạ tầng, dân cư hoàn chỉnh giá cũng sẽ rất cao, giá nhà đất cũng biến động theo tiến độ của hạ tầng, cho nên bạn đừng lo phải mua nhà ở những nơi đang trong quá trình xây dựng hạ tầng, dẫu có một chút tiếng ồn và phiền toái ban đầu nhưng sẽ giúp bạn có thể mua một ngôi nhà ở vị trí tốt với mức giá rẻ. Khi hạ tầng hoàn chỉnh thì bạn sẽ có “của để dành” do lúc này giá nhà đất trong khu vực cũng sẽ tăng theo.

Nếu bạn biết cách áp dụng khéo léo hoặc áo dụng tất cả những điều trên, thì có thể với mức tài chính vừa phải, trong một thời gian không xa, bạn có thể xây dựng cho mình một ngôi nơi an cư như ý.