Tái diễn xung đột diện tích căn hộ: Nhập nhèm những con số

Vấn đề tranh cãi trong cách tính diện tích căn hộ tại các hợp đồng giao dịch mua bán giữa cư dân và chủ đầu tư của các chung cư mới xây manh nha trở lại từ năm 2016 và bùng phát mạnh từ đầu năm 2018. Tình hình đẩy lên đỉnh điểm khi nhiều cư dân Hà Nội mua căn hộ tại chung cư Parkview Residence (Dương Nội), Imperia Garden (Thanh Xuân), Eco Green City (Nguyễn Xiển)… viết đơn khiếu nại về việc căn hộ bị “ăn bớt” diện tích so với hợp đồng mua nhà. Nóng nhất tuần qua phải kể đến việc chủ đầu tư dự án Mon City bị “tố” thiếu hụt 1 - 2,5m2 diện tích căn hộ của cư dân.

Trái với một số chủ đầu tư phải thừa nhận thiếu hụt diện tích với tổng sai sót lên đến hàng trăm căn hộ, Công ty CP Địa ốc Hải Đăng khẳng định tuân thủ pháp luật khi thuê đơn vị (tạm gọi là A) có chuyên môn thực hiện công tác đo vẽ cấp sổ hồng cho cư dân. Lùm xùm về diện tích chỉ phát sinh khi một số khách hàng thuê một đơn vị B đo đạc lại theo cách tính khác. Ngay lập tức, chủ đầu tư làm đơn đề nghị Bộ Xây dựng đứng ra làm “trọng tài” xem xét cách tính của đơn vị đo đạc nào là đúng và phù hợp quy định pháp luật hiện hành.

Chủ đầu tư và khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư 03 có hiệu lực (ngày 8/4/2014), việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết. Đối với những hợp đồng mua bán của dự án sau thời điểm 8/4/2014 chỉ áp dụng cách tính thông thủy.

Phản hồi lại, Bộ Xây dựng trên cơ sở của Luật Nhà ở 2014 đã phân xử đơn vị A được Công ty CP Địa ốc Hải Đăng thuê đo đạc diện tích căn hộ làm đúng luật. Điều đáng bàn là tại sao có sự “vênh” nhau của hai đơn vị đo đạc địa chính khi mẫu số chung đã được luật pháp quy định rõ? Có hay không sự khuất tất trong quá trình thực hiện?

Bàn luận về thực tế trên, kỹ sư Nguyễn Hùng Tâm - Hội Kỹ Sư Trắc địa - Địa chính Việt Nam cho rằng, việc niêm yết và ký kết hợp đồng về đơn giá bán nhà theo các cách tính diện tích khác nhau có lẽ không phải là vấn đề tập trung bàn cãi ở đây. Vấn đề chính nằm ở hướng giải quyết tận gốc kẽ hở diện tích. Để tránh xảy ra mâu thuẫn, chủ đầu tư cần có thêm hạng mục cách đo diện tích căn hộ ngay trong hợp đồng. Hiện tại, áp dụng cách tính thông thủy, song cần quy định cách đo (diện tích logia, tường ngăn logia, ban công, hộp kỹ thuật…) chi tiết.

“Khi ra sổ hồng phải áp dụng đo theo cách tính đã thống nhất đôi bên. Nếu diện tích chênh lệch (quá sai số) các bên phải trả lại tiền. Trường hợp có các công ty đo đạc độc lập (đơn vị thứ ba do chủ đầu tư hoặc cư dân thuê) tham gia đo đạc, phải tuân thủ chặt chẽ cách đo, cách tính diện tích căn hộ chung cư theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2014. Đây là điều kiện tiên quyết để xóa bỏ những tranh cãi, xung đột không đáng có giữa bên mua và bên bán” – vị này chỉ rõ.

Hệ quy chiếu Luật Nhà ở 2014

Ông Tâm cũng cho hay, lùm xùm diện tích căn hộ không chỉ ở riêng Việt Nam. Tại các nước trên thế giới, ví dụ như Ấn Độ, khách mua nhà từng bức xúc khi cho rằng các chủ đầu tư cố tình lập lờ trong cách tính diện tích căn hộ. “Việc này đã chấm dứt gần đây, sau khi nghiên cứu, khảo sát và phân tích, Bộ Nhà ở và Giảm nghèo đô thị đã trình Chính phủ Ấn Độ dự thảo Luật về Bất động sản và đã được thông qua.

Theo Luật này, đơn giá bán căn hộ chung cư được tính theo diện tích trải thảm (tức là thông thủy và không có diện tích của các bộ phận chung của công trình nằm trong căn hộ). Các đơn vị đo đạc được cấp thẩm quyền nước này cấp phép “nằm lòng” quy định trên. Việc phân xử đúng, sai vì thế dễ hơn rất nhiều” - ông Tâm phân tích.

Chung góc nhìn, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho hay, trước đây khi luật chưa đồng nhất, dẫn tới Thông tư 16 và Nghị định 71 có sự chưa thống nhất về quy định diện tích chung - riêng căn hộ. Từ đây kéo theo một “diện tích ảo” không sử dụng được và tạo nên một “giá bán ảo” ảnh hưởng tới quyền lợi người mua nhà. Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở 2014 quy định chi tiết phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua nhà tính theo kích thước thông thủy trong Điều 101 đã cơ bản triệt tiêu được thiệt thòi cho cư dân.

Cũng theo ông Liêm, sự bùng phát tranh chấp chung cư gần đây xoay quanh diện tích căn hộ đề cập nhiều đến trách nhiệm của chủ đầu tư. "Theo quan điểm cá nhân tôi, vai trò của các công ty tư vấn đo đạc độc lập cũng cần lưu tâm. Không loại trừ trường hợp, công ty A, B, C này được “bôi trơn” để phù phép kết quả đo đạc diện tích theo ý của bên thuê.

Cùng một căn hộ, thông số của hai đơn vị khác nhau là cớ làm sao? Lấy hệ quy chiếu chuẩn là Luật Nhà ở 2014, sự phân định của Bộ Xây dựng chắc chắn phải có một đơn vị đo đạc chưa đúng nguyên tắc. Vậy lý do là gì? Chuyên môn non hay đã bị “bôi trơn” (?!). Dù nguyên nhân là gì, sự sai lệch trong đo đạc của đơn vị này đã làm bùng phát sự căng thẳng không đáng có. Các cơ quan chức năng phải vào cuộc kiểm định lại chất lượng, cũng như giấy phép hoạt động của các đơn vị này” - ông Liêm nhấn mạnh.