Không chỉ nhếch nhác, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, sự xuống cấp của CCC còn đe dọa đến an toàn tính mạng của người dân sinh sống tại đó. Dù Chính phủ, Bộ Xây dựng và các tỉnh, TP đã có nhiều nỗ lực trong việc tạo dựng cơ chế, chính sách với những hỗ trợ rất đặc thù nhưng tiến độ cải tạo CCC cũng rất chậm và đầy khó khăn.
Còn như muối bỏ bể
Mới đây, tại cuộc họp triển khai Chỉ thị 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 15/2/2016 về việc kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm tại đô thị của Bộ Xây dựng, một số số liệu cơ bản tại hai TP lớn đã được nêu lên. Tại Hà Nội có khoảng 1.500 bloc nhà chung cư cũ (xây dựng trước 1994) và khoảng 1.500 biệt thự cũ xây dựng trước 1954. TP Hồ Chí Minh cũng có khoảng 1.000 bloc chung cư cũ; trên 2.000 biệt thự xây dựng thời trước 1975 và khoảng hơn 10.000 nhà thuộc sở hữu Nhà nước khác. Tổng số đối tượng nhà thuộc diện cần kiểm tra rà soát khoảng 15.000 hộ. Trong năm 2014, Hà Nội đã đánh giá sơ bộ được khoảng hơn 1.250 block chung cư cũ trên tổng số gần 1.500 block chung cư cũ. Trong số 39 công trình được khảo sát, thí điểm tại cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các chuyên gia nhận thấy chủ yếu các chung cư và công trình công cộng cũ tại đây đều đã quá tuổi thọ cho phép, công tác quản lý duy tu bảo dưỡng trước đây không được quan tâm, thay vào đó là hỏng hóc ở đâu thì sửa chữa chắp vá ở đó, đây cũng là một trong các nguyên nhân khiến cho kết cấu các tòa nhà bị biến dạng nặng, tăng nguy cơ gây mất an toàn nghiêm trọng cho người sử dụng.
Còn nhớ, cách đây chừng 3 - 4 năm, con số 1% về kết quả đạt được trong cải tạo CCC của Hà Nội đã khiến dư luận không khỏi giật mình. Không giật mình sao được khi thông tin về các chính sách, chủ trương, các dự án thí điểm… xuất hiện với tần suất khá thường xuyên trên các phương tiện thông tin đại chúng, nhưng rồi tổng kết lại thì con số lại quá nhỏ bé. Điều này cho thấy những nỗ lực của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương như… muối bỏ bể. Nhiều quy định mang tính “ưu ái” của cơ quan quản lý đối với dự án cải tạo CCC cũng không khiến cho tiến độ được đẩy nhanh hơn. Với sự nỗ lực và tạo điều kiện bằng nhiều chính sách đặc thù nhưng đến nay, sau hơn 10 năm, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 12 CCC trên tổng số hàng nghìn nhà chung cư. Không những thế việc áp dụng cơ chế đặc thù cho từng dự án đã tạo nên tiền lệ xấu đó là sự “mặc cả” qua lại giữa các hộ dân với nhà đầu tư về hệ số đền bù nhà tái định cư và giữa nhà đầu tư với chính quyền về tầng cao công trình, diện tích xây dựng. Cái sự mặc cả đó tạo nên một vòng luẩn quẩn rối ren khi dự án này nhìn dự án kia và người dân có sự so bì. Bởi thế, vài dự án đã triển khai cũng chỉ tập trung ở các chung cư có vị trí đắc địa. Không ít nhà đầu tư cho hay, họ “sợ” dự án cải tạo CCC bởi rất vất vả, tốn nhiều thời gian trong việc thỏa thuận với các hộ dân, đặc biệt là các hộ dân ở tầng 1. Và thực tế cho thấy nhiều trường hợp đã đi vào bế tắc khi những đòi hỏi của người dân vượt qua mọi “ngưỡng” mà chính sách hiện hành cho phép.
Tái thiết… tư duy
Người dân muốn gì khi cải tạo CCC? Đây là câu hỏi không khó để trả lời nhưng lại rất khó để thực hiện. Không chỉ Hà Nội với quỹ CCC khổng lồ gặp khó mà ngay cả với các địa phương có số lượng đếm được trên đầu ngón tay cũng thấy bất lực.
Tại TP Vinh, với khu Quang Trung hư hỏng nặng từ nhiều năm nay hay TP Việt Trì với khu chung cư nhà máy dệt đã xuống cấp đến mức nguy hiểm đều chưa thể triển khai được việc tái thiết. Trong khi các khu chung cư ngày một già nua, ọp ẹp thì những vấn đề mâu thuẫn phát sinh trong cải tạo lại ngày một nhiều hơn. Đích đến của việc cải tạo CCC tại các đô thị ngày càng trở nên mờ mịt, xa vời.
Nếu trước đây, Hà Nội đã rất khó để cải tạo CCC thì những năm trở lại đây gần như mọi dự án đều “bất động” bởi quy định hạn chế chiều cao xây dựng tại các quận nội thành cũ. Nguyên nhân bởi hầu hết các khu tập thể đều nằm trong khu vực bị giới hạn chiều cao công trình. Bài toán cân đối lợi ích giữa các bên người dân - nhà nước - nhà đầu tư không thể tìm ra được lời giải cho phù hợp khi người dân thì luôn mong muốn hệ số đền bù nhà tái định cư càng cao càng tốt.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, mục tiêu của chính sách cải tạo CCC là tái thiết toàn khu chứ không phải là cải tạo từng nhà, manh mún như các dự án đã làm trong thời gian qua. DN được giao làm nhà đầu tư theo nguyên tắc tự cân đối tài chính nhưng phải đảm bảo kết hợp hài hòa lợi ích của các bên. Về phía Nhà nước, chính quyền là người khởi xướng và tạo điều kiện thuận lợi cho dự án, có thể tham gia đầu tư một số hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội cần thiết.
Để tháo gỡ khó khăn cho cải tạo CCC, lãnh đạo TP Hà Nội và Bộ Xây dựng đã có những cuộc trao đổi trực tiếp. Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn đã đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với TP tháo gỡ một số khó khăn về cơ chế, chính sách kêu gọi xã hội hóa cải tạo CCC, chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc trong khu vực nội đô cũ. Đồng thời, hướng dẫn TP triển khai rà soát tổng thể, chú trọng niên hạn sử dụng, đưa tiêu chuẩn kháng chấn vào xem xét, làm căn cứ kiểm định chất lượng CCC, lọc ra công trình ưu tiên cải tạo trước. TP Hà Nội xác định ưu tiên cải tạo, lập quy hoạch toàn khu tập thể, không làm nhà đơn lẻ, đồng thời tính toán cơ chế với quan điểm về trách nhiệm của người dân như một chủ thể tham gia dự án.
Để nâng cao sự tự chủ và trách nhiệm của người dân, nghị định mới về cải tạo CCC đã quy định người dân được lựa chọn chủ đầu tư khi cải tạo CCC. Các chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở lựa chọn DN kinh doanh BĐS tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó. Bên cạnh đó rất nhiều ưu đãi đã được mở ra cho DN khi tham gia xây dựng lại CCC. Tuy nhiên, những thay đổi này của chính sách sẽ không phải là “cây đũa thần” để giải quyết vấn đề chậm trễ trong cải tạo CCC nếu không có sự thay đổi từ tư duy về trách nhiệm và quyền lợi của tất cả các bên.
 Nguyên nhân thứ nhất khiến việc cải tạo CCC chưa thành công đó là chưa xác định được nguồn lực để thực hiện. Thứ hai đó là chưa xác định được vai trò của từng chủ thể. Vấn đề thứ ba nằm ở việc xác định mục tiêu, tái thiết chung cư cũ chỉ để cải tạo chỗ ở cho những người dân sống trong đó hay là tìm ra mô hình để đô thị đẹp hơn, văn minh hơn (?).
KTS. TS Đào Ngọc Nghiêm
 Quan trọng nhất là việc xác định quyền lợi - trách nhiệm của các bên liên quan chưa rõ ràng, thiếu minh bạch. Điều này đã khiến cho nhiều dự án bị "sa lầy".Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam TS Phạm Sỹ Liêm |
Khu tập thể Kim Liên sau khi được cải tạo xây mới. Ảnh: Phạm Hùng
|
