Tạo đột phá cho thị trường bất động sản

Nhiều “điểm nghẽn” trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Luật Đất đai là đạo luật có phạm vi điều chỉnh rộng, tác động trực tiếp đến người dân, DN và toàn bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thời gian qua cho thấy, dù hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung qua nhiều giai đoạn, song quá trình tổ chức thi hành vẫn tồn tại không ít bất cập. Một trong những vướng mắc lớn nhất là sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng… Sự chồng chéo, chưa thống nhất trong quy định về trình tự, thủ tục đầu tư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã khiến nhiều dự án bị “mắc kẹt” trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, công tác xác định giá đất - khâu then chốt trong quản lý đất đai cũng là nguyên nhân gây ách tắc hàng loạt dự án. Việc áp dụng phương pháp định giá, lựa chọn thông tin so sánh, tổ chức thẩm định giá đất ở nhiều địa phương còn lúng túng, thậm chí e ngại trách nhiệm, dẫn đến tình trạng “đóng băng” hồ sơ. Không ít dự án BĐS dù đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng nhưng vẫn chưa thể triển khai do chưa xác định xong nghĩa vụ tài chính về đất đai. Ngoài ra, sự khác biệt trong cách hiểu và áp dụng pháp luật giữa các địa phương cũng tạo ra rủi ro pháp lý cho DN, khiến DN khó tiên liệu được chi phí, thời gian và hiệu quả đầu tư.

Trước yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn, việc ban hành Nghị quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được xem là bước đi kịp thời, thể hiện rõ tinh thần đồng hành cùng địa phương và DN của Chính phủ. Điểm đáng chú ý của Nghị quyết là cách tiếp cận từ thực tiễn, tập trung giải quyết những vấn đề đang “ách tắc” nhất, thay vì chỉ dừng lại ở việc rà soát, điều chỉnh mang tính nguyên tắc. Theo đó, Nghị quyết hướng đến việc thống nhất cách hiểu, cách áp dụng pháp luật về đất đai trên phạm vi cả nước, đặc biệt đối với các nội dung có nhiều cách hiểu khác nhau như: giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá; xác định giá đất cụ thể; xử lý các dự án có nguồn gốc đất hỗn hợp; chuyển tiếp đối với các dự án đã triển khai theo quy định cũ…

Đáng chú ý, Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu rõ ràng về trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước trong tổ chức thi hành Luật Đất đai từ T.Ư đến địa phương. Việc phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm không chỉ giúp nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý mà còn góp phần giảm tâm lý e ngại, né tránh trong đội ngũ cán bộ, công chức khi xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai.

“Thời gian qua, hàng loạt dự án BĐS bị đình trệ do vướng mắc pháp lý về đất đai đã khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, kéo theo nhiều hệ lụy cho thị trường và nền kinh tế. Nghị quyết được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông hàng trăm, thậm chí hàng nghìn dự án đang “đắp chiếu”, DN sẽ có điều kiện để tái khởi động dự án, bổ sung nguồn cung cho thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp khả năng tài chính của đại bộ phận người dân” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Khôi đánh giá.

Cần quyết tâm cao trong tổ chức thực hiện

Khi những “nút thắt” pháp lý được tháo gỡ, dòng vốn đầu tư sẽ có xu hướng quay trở lại thị trường BĐS, không chỉ từ DN trong nước mà còn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Qua đó, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và tăng thu ngân sách Nhà nước. Đặc biệt, Nghị quyết không chỉ nhằm giải quyết các vấn đề trước mắt của thị trường BĐS mà còn hướng tới mục tiêu dài hạn là khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Thông qua việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, tạo điều kiện để các địa phương đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư công, dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị… góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Đồng thời, Nghị quyết cũng là cơ sở để tăng cường kỷ cương, kỷ luật trong quản lý đất đai, hạn chế tình trạng lãng phí, sử dụng đất sai mục đích. Khi các quy định được làm rõ và áp dụng thống nhất, việc thanh tra, kiểm tra, giám sát cũng sẽ thuận lợi hơn, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.

“Khi Nghị quyết đi vào cuộc sống, nguồn lực đất đai sẽ được khai thác hiệu quả hơn, đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Không chỉ tác động đến thị trường BĐS, Nghị quyết còn có ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị… tạo động lực tăng trưởng cho các địa phương” - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho hay.

Dù được đánh giá là bước đột phá về chính sách, song để Nghị quyết thực sự đi vào cuộc sống, yếu tố quyết định vẫn nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc ban hành Nghị quyết cần có sự chỉ đạo quyết liệt, đồng bộ từ T.Ư đến địa phương, bảo đảm các nội dung được triển khai thống nhất, hiệu quả. Trước hết, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến Nghị quyết đến đội ngũ cán bộ, công chức và cộng đồng DN, người dân, nhằm tạo sự đồng thuận trong quá trình thực hiện.

Đồng thời, cần tăng cường tập huấn, hướng dẫn chuyên môn cho cán bộ trực tiếp làm công tác quản lý đất đai, nhất là ở cấp cơ sở. Bên cạnh đó, việc theo dõi, đánh giá quá trình thực hiện Nghị quyết cũng cần được thực hiện thường xuyên, kịp thời phát hiện những khó khăn, vướng mắc mới phát sinh để có giải pháp điều chỉnh phù hợp. Chỉ khi Nghị quyết được thực thi một cách thực chất, nhất quán, mới có thể tạo ra những chuyển biến rõ nét cho thị trường BĐS và nền kinh tế.

“Hiệu quả của Nghị quyết phụ thuộc rất lớn vào khâu tổ chức thực hiện, việc phân định rõ trách nhiệm giữa các cơ quan T.Ư và địa phương, cũng như nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ thực thi, là điều kiện tiên quyết để chính sách đi vào thực tiễn. Điều DN và nhà đầu tư cần nhất lúc này là sự rõ ràng và nhất quán trong chính sách. Nghị quyết nếu được triển khai quyết liệt sẽ giúp giảm rủi ro pháp lý, khơi thông dòng vốn đầu tư quay trở lại thị trường” – chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.