Số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, hiện nay trên thị trường có sự “lệch pha” lớn về phân khúc nhà ở. Theo đó, phân khúc căn hộ trung - cao cấp phục vụ khoảng 20 - 30% nhu cầu người dân tùy theo từng đô thị, đang dư thừa từ 70 - 100 triệu mét vuông sàn; trong khi đó, NƠXH, NƠTM giá thấp (25 triệu đồng/m2 trở xuống - PV) chiếm tới 70 - 80% nhu cầu của thị trường lại đang rơi vào tình trạng khan hiếm nghiêm trọng.
Một số liệu khác từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng chỉ ra rằng, từ đầu năm 2020 đến nay sản phẩm căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ nhất trên thị trường. Riêng trong quý III/2020, tại Hà Nội căn hộ bình dân chỉ chiếm 10,3%, căn hộ trung - cao cấp chiếm tới 89,6% tổng cơ cấu sản phẩm. Đáng quan ngại là tại TP Hồ Chí Minh, sản phẩm căn hộ giá thấp “mất hút” trên thị trường, cơ cấu được phân chia với tỷ lệ chênh lệch tuyệt đối, gồm: 62,5% thuộc phân khúc cao cấp và 37,5% thuộc phân khúc trung cấp.
“Ở Hà Nội, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân, dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại vùng ven, như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông... tỷ lệ hấp thụ luôn duy trì ở mức rất cao đạt khoảng 70%. Trái lại, khoảng thời gian 2 năm gần đây, TP Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt, những dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn về: Quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường...” - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu như NƠXH bị thiếu hụt do Nhà nước không bố trí được nguồn vốn ngân sách làm “vốn mồi”, DN cũng không thực sự mặn mà do chậm thu hồi vốn, lợi nhuận thấp, cùng với đó là bị giới hạn về biên độ lợi nhuận thì phân khúc NƠTM lại chịu tác động gia tăng chi phí từ cơ cấu giá thành, như: Chi phí bồi thường GPMB, tiền sử dụng đất, chi phí tạo lập quỹ đất chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án chung cư, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50%, chi phí quản lý nếu suôn sẻ trong 3 năm khoảng 5%, chi phí tài chính chiếm khoảng 10%...
“Ngoài ra còn nhiều khoảng chi phí “không tên” mà chủ đầu tư dự án NƠTM đều phải tính đến trong khoản chi phí dự phòng, có giá trị không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp của khoản chi theo quy định của Luật thuế, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu, khiến cho giá bán sản phẩm không ngừng leo thang” - ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Đẩy mạnh sản phẩm diện tích nhỏTại cuộc họp báo thường kỳ Chính phủ tháng 10 mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho hay, giá cả trong lĩnh vực BĐS do thị trường quyết định, đặc biệt là sản phẩm có giá bán từ 30 - 45 triệu đồng/m2. Nhằm hạn chế tình trạng tăng giá và tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình tại đô thị tạo lập chỗ ở, Bộ Xây dựng đã đề xuất thêm loại NƠTM giá thấp từ 20 - 28 triệu đồng/m2, cho phép xây nhà diện tích dưới 45 m2 tạo thêm nguồn cung để các hộ gia đình có thể mua được.
“Tôi cho rằng giải pháp tối ưu vẫn là tăng cường nguồn cung cho NƠXH, NƠTM giá rẻ, kèm theo chính sách bảo đảm cung cho đại đa số người lao động. Trong đó cần đẩy nhanh những dự án, số lượng NƠXH có khung giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2. Thứ hai, là tăng cường minh bạch thông tin, nhà đầu tư có thể giao dịch trực tiếp với người mua, tránh qua đối tượng đầu cơ, môi giới, trung gian BĐS” - Thứ trưởng Lê Quang Hùng nhìn nhận.
Ở khía cạnh khác, theo Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu, để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa với túi tiền của đông đảo người dân, cần tập trung vào việc tăng nguồn cung NƠXH thông qua việc hoàn thiện thể chế, bố trí nguồn ngân sách tái cấp cho cả ngân hàng thương mại thực hiện ưu đãi tín dụng cho đối tượng được hưởng chính sách NƠXH trong 5 năm tới; có chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích DN đầu tư dự án NƠTM giá không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22 - 25 triệu đồng/m2 ở đô thị loại I, đô thị đặc biệt. "Nhà nước cần coi trọng giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”, tiếp tục hoàn thiện những văn bản luật, dưới luật, đảm bảo đồng bộ, liên thông, làm cơ sở kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Đồng thời, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính, đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu" - Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
