Thách thức và giải pháp cho thị trường bất động sản

Nhận diện thị trường

Mất cân đối cung cầu trong một số phân khúc trên thị trường BĐS là vấn đề kéo dài sang năm 2025, nhất là tình trạng thiếu nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở thương mại giá bình dân và mặt bằng văn phòng chất lượng cao. Theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị làm cơ sở để triển khai dự án BĐS, lưu ý bố trí dự án NƠXH, nhà ở cho công nhân độc lập tại những vị trí phù hợp. Việc phân quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế chính sách phát triển NƠXH theo thẩm quyền, phù hợp với thực tế địa phương là cơ hội và cũng là vấn đề khó đối với địa phương về mặt pháp lý để sớm đi vào thực tiễn...

Hiện nay, Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét như là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, song sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh về Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) sẽ ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của họ. Hoạt động cho thuê văn phòng thường nhạy cảm trước các biến động kinh tế vì nó liên quan đến tình hình việc làm và ngân sách của khách thuê.

Những khó khăn kinh tế hiện tại có thể khiến nhà đầu tư trì hoãn chiến lược đầu tư văn phòng, nhưng việc nắm bắt các đặc điểm về cung – cầu, rủi ro – lợi nhuận, cũng như am hiểu thị trường địa phương sẽ giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư tăng tính chống chịu cho BĐS văn phòng và kiểm soát những tác động tới tài sản của họ trong các chu kỳ kinh tế và thị trường. Mặc dù có những rủi ro ở một thị trường cận biên như Việt Nam, vẫn có nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nhạy bén biết nghiên cứu thấu đáo và ra quyết định đúng thời điểm.

Tình trạng kéo dài thời gian nợ đáo hạn trái phiếu BĐS cũng đang tiếp diễn và cần thêm nhiều nỗ lực mới từ các bên liên quan, nhất là từ DN để lấy lại được niềm tin của người tiêu dùng, cải thiện sự mất cân đối giữa các phân khúc và khơi thông dòng tiền từ các nguồn, trong đó có thị trường trái phiếu và nguồn vốn trả trước của khách hàng. Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã phát huy tác dụng, tháo gỡ phần nào khó khăn cho thị trường trái phiếu DN trong giai đoạn cao điểm, để tạo điều kiện thuận lợi cho DN phát hành trái phiếu riêng lẻ và nhà đầu tư cá nhân đầu tư trái phiếu riêng lẻ, phù hợp với thực tiễn.

Một trong những vướng mắc nhất của thị trường BĐS hiện nay là tính pháp lý của các dự án, chiếm khoảng 70 - 80% khó khăn. Nếu như yếu tố chính sách, thủ tục được giải quyết thì DN BĐS sẽ nhanh chóng kết thúc được các dự án, đưa sản phẩm ra thị trường bán, thu tiền về và sẽ giải tỏa được tất cả nghĩa vụ nợ với ngân hàng, rồi nợ trái phiếu DN. Kết quả tháo gỡ các dự án có khó khăn, vướng mắc đang tăng dần, các địa phương hiện đang tiếp tục giải quyết khó khăn, vướng mắc của DN, dự án. Những dự án đã và đang được tháo gỡ sẽ góp phần bảo đảm nguồn cung, thúc đẩy thị trường trong thời gian tới.

Những giải pháp cần triển khai

Thị trường BĐS đang đứng trước nhiều cơ hội lớn để bước vào “kỷ nguyên mới” dựa vào nền tảng phát triển kinh tế - xã hội từ những năm trước đó và sự cải cách về thể chế. Vốn đầu tư FDI tiếp tục tăng trưởng ổn định sẽ tạo “lực đẩy” tốt hơn nữa cho BĐS công nghiệp; phân khúc nhà ở thương mại cao cấp sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực sự chưa thể đột biến; NƠXH và nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ có “sức bật” mới khi Quốc hội đã thông qua nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đang tiếp tục hoàn thiện nghị quyết thí điểm cho NƠXH.

Thị trường BĐS sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực khi nền kinh tế đang trên đà tăng tốc. Đặc biệt, năm 2025 là năm cuối thực hiện kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 – 2025, với việc vốn đầu tư công được điều chỉnh tăng cao hơn so với kế hoạch, sẽ giúp đẩy mạnh các công trình hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông sẽ tạo ra động lực lớn cho thị trường BĐS phát triển.

Đáng chú ý, với chủ trương sắp xếp, tinh gọn bộ máy của Bộ Chính trị và Tổng Bí thư Tô Lâm sẽ giúp nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác điều hành, rút ngắn thủ tục hành chính... cũng mang đến những kỳ vọng lớn cho thị trường BĐS. Trong bối cảnh hiện nay, điều đầu tiên và quan trọng nhất là đánh giá khách quan tình hình, nhận diện đúng khó khăn, tạo ra sự đồng thuận xã hội để củng cố niềm tin vào chính sách, vào đầu tư, tiêu dùng.

Vấn đề mà DN vẫn luôn đặc biệt quan tâm đó là việc tiếp cận vốn, trong khi Chính phủ cũng luôn thể hiện tâm thế “lắng nghe” để tìm kiếm giải pháp. Vì vậy, để thị trường vốn được bảo đảm an toàn thì Nhà nước cần tiếp tục các chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ; đơn giản hóa thủ tục hành chính; rà soát lại các điều kiện tín dụng, linh hoạt, sát tình hình thực tế, nhất là về tài sản thế chấp, thủ tục cho vay; quyết liệt hơn để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay và đẩy mạnh triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu đãi.

Về phía địa phương, cần đẩy nhanh việc lập, phê duyệt quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị làm cơ sở để triển khai dự án BĐS, lưu ý bố trí dự án NƠXH, nhà ở cho công nhân độc lập tại những vị trí phù hợp. Sớm công khai danh mục dự án BĐS phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để DN có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia đầu tư một cách minh bạch. Các chủ đầu tư, DN kinh doanh BĐS cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án, củng cố niềm tin nhà đầu tư và đẩy mạnh huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu DN.

Trong giai đoạn này, sự tham gia của các tổ chức xã hội nghề nghiệp liên quan đến lĩnh vực BĐS cũng đóng vài trò quan trọng trong việc đẩy mạnh hoạt động tư vấn, giám định, phản biện xã hội, nắm bắt thực tế khó khăn, vướng mắc của đơn vị, tổ chức các chương trình kết nối hội viên, DN với thị trường đầu tư, thị trường vốn, các quỹ đầu tư và hợp tác quốc tế… nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn đang tạo rào cản, làm trì trệ hoạt động kinh tế - xã hội; không chỉ góp phần tạo môi trường hoạt động thuận lợi, minh bạch cho DN mà còn thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững.

Việc Thủ tướng yêu cầu xử lý trách nhiệm cá nhân, tập thể nếu xảy ra trường hợp đùn đẩy, né tránh, thiếu trách nhiệm để xảy ra chậm trễ hoặc không quyết định những vấn đề, công việc thuộc thẩm quyền; xử lý nghiêm minh những hành vi gây phiền hà, nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực làm suy giảm niềm tin của người dân và DN đối với cơ quan Nhà nước, ảnh hưởng đến việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đề ra, đã thể hiện sự quyết liệt từ Chính phủ. Vì vậy cần phải tiếp tục đẩy mạnh ngặn chặn và xử lý tình trạng tham nhũng, đòi hỏi “bôi trơn” để tạo môi trường lành mạnh cho DN nói chung, trong đó có DN BĐS phát triển.