Thanh khoản “đóng băng”, giá bán không giảm

Đáng chú ý, mặc dù thanh khoản yếu, song giá bán sản phẩm vẫn không giảm, một số khu vực còn ghi nhận có sự tăng giá.

Thanh khoản tiếp đà giảm

Thời điểm hiện tại, nguồn cung trên thị trường BĐS ghi nhận sự tăng trưởng trở lại, do hiệu ứng từ những chính sách mới được Chính phủ ban hành, như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP; Nghị quyết 33/NQ-CP; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước; sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN... Các giải pháp từ Chính phủ đã tiếp thêm tinh thần cho DN kinh doanh BĐS và niềm tin từ nhà đầu tư khi tham gia thị trường.

Tuy nhiên, theo đánh giá, những hành động trên mới chỉ có tác động trấn an tinh thần, chứ chưa thực sự trở thành đòn bẩy để vực lại thị trường đang vô cùng bết bát. Cộng đồng DN BĐS vẫn thiếu trầm trọng nguồn vốn đầu tư, do lãi suất ngân hàng ở mức cao, việc để được xét duyệt hồ sơ vay vốn không đơn giản.

Trong khi đó, kênh trái phiếu DN cũng đang gặp nhiều khó khăn, tổng giá trị trái phiếu được phát hành trong quý I/2023 có giá trị 23.700 tỷ đồng nhưng giá trị lưu hành trái phiếu riêng lẻ đến hạn trong 9 tháng còn là 93.200 tỷ đồng. Tổng nợ đến hạn trong quý II, quý III/2023 dự kiến là 36.200 tỷ đồng và 35.400 tỷ đồng. Sự chênh lệch giữa huy động với đáo hạn sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến DN kinh doanh BĐS.

Trong khi kênh huy động vốn từ ngân hàng, trái phiếu khó khăn thì vốn từ khách hàng (một trong ba kênh chính về vốn chủ lực của DN kinh doanh BĐS) cũng đang trong tình trạng “tắc nghẽn”.

Chỉ tính riêng trong quý I/2023, tổng nguồn cung mới được đưa ra thị trường đạt 25.000 sản phẩm (chủ yếu là hàng tồn kho, riêng phân khúc căn hộ chung cư chiếm tới 72% tổng nguồn cung) nhưng tỷ lệ giao dịch thành công chỉ khoảng 2.700 sản phẩm, chiếm 11% và bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền, căn hộ chung cư hạng sang, cao cấp, trung cấp, bình dân không có dấu hiệu khởi sắc, chiếm lần lượt 13%, 28%, 2%, 16% và 41%.

Đặc biệt, thị trường xảy ra nghịch lý khi thanh khoản gần như “chạm đáy” nhưng giá bán không giảm, thậm chí vẫn tăng. Số liệu thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, tại thị trường Hà Nội, dự án Vinhomes Metropolis (Ba Đình) tăng khoảng 3,5% lên mức 99,1 triệu đồng/m2; Lạc Hồng Westlake (Tây Hồ) tăng 3,6% lên 36,1 triệu đồng/m2; Mandarin Garden 2 (Hoàng Mai) 4,1% lên 43,9 triệu đồng/m2. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, dự án Cosmo City (quận 7) tăng 3,8% lên 47,3 triệu đồng/m2; Hưng Vượng 2 (quận 7) tăng 4% lên 34,8 triệu đồng/m2; La Partenza (huyện Nhà Bè) giá 54 triệu đồng/m2, cách đây 2 năm 30 – 35 triệu đồng/m2...

Tại thị trường khu vực miền Trung, tình hình giao dịch cũng đang có dấu hiệu “đóng băng”, các DN vẫn phải “gồng mình” để chống đỡ. Cụ thể, theo khảo sát của phóng viên, giá đất nền khu vực Nam Hòa Xuân (quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) dao động từ 3 tỷ đồng/lô tùy vị trí và diện tích (lô 120m2 mặt tiền đường 5m đã có sổ đang được rao 3 tỷ đồng; lô 105m2 mặt tiền đường 5m5 rao giá 2,7 tỷ đồng; ngay cả lô đất 110m2 có vị trí sát sông cũng chỉ rao 3,1 tỷ đồng...). So với thời điểm giá đất thiết lập đỉnh vào năm 2019, giá đã giảm 500 - 800 triệu đồng/lô.

“Suốt mấy tháng qua, chúng tôi vẫn đưa lực lượng kinh doanh bám sát thị trường nhưng không bán được một lô đất nào. Phần lớn các DN đều hoạt động cầm chừng, số ít ngưng hoạt động nên vẫn buộc phải thay đổi phương án kinh doanh và cắt giảm nhân sự. Thời gian tới, chắc chắn DN kinh doanh BĐS vẫn tiếp tục gặp khó khăn, bởi thị trường có rất ít tín hiệu tích cực” - Phó Tổng Giám đốc Eco Real Nguyễn Tấn Việt chia sẻ.

Tiếp tục khơi thông chính sách

Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, tình trạng “xịt hơi” thanh khoản kéo dài, nhiều khả năng thị trường BĐS sẽ rơi vào suy thoái nếu không sớm có các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời. Trong đó, “bình dân hóa” BĐS là vấn đề lớn của thị trường, cần sự chung tay của cả DN và Chính phủ.

“Để tạo thanh khoản cho thị trường, ngoài chú trọng thương mại hóa, cũng phải chú trọng bình dân hóa BĐS. Nhà nước cần có chính sách để kéo giá thành BĐS xuống, mà cụ thể là bắt đầu bằng việc hỗ trợ DN BĐS trong khâu giải phóng mặt bằng, nhận quỹ đất sạch với một mức giá hợp lý. Từ đó, tạo tiền đề để DN đưa ra thị trường những BĐS giá hợp lý dành cho người thu nhập thấp đang có nhu cầu ở thực” - luật sư Lê Thu Thảo nói.

Cũng theo luật sư Lê Thu Thảo, bởi tính chất đặc thù của BĐS, yếu tố quan trọng nhất vẫn là củng cố lòng tin khách hàng, thông qua chất lượng và tính hữu dụng của sản phẩm. Do đó, để cứu thanh khoản đang “ngủ đông” trên thị trường BĐS, bản thân các chủ đầu tư cũng phải nỗ lực đổi mới hệ thống quản trị nội bộ, minh bạch tài chính để sử dụng hiệu quả nguồn lực, giảm thiểu chi phí, rủi ro cho cả DN và ngân hàng, tạo lòng tin cho nhà đầu tư…

Đồng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng, giá bán BĐS không giảm chỉ là một phần nhỏ nguyên nhân quyết định tính thanh khoản của thị trường. Quan trọng là những chính sách vĩ mô tài khóa, tiền tệ được cải thiện, vấn đề pháp lý được giải quyết thì thị trường BĐS tự khắc có thể “rã băng”.

Hiện tại, nhiều người băn khoăn đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền mua nhà. Chuyên gia BĐS Đinh Thế Hiển đã đưa ra khuyến nghị người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ.

“Lãi suất giảm tạm thời chưa phải là cơ hội để BĐS phục hồi. Đây chỉ là tín hiệu tốt cho nền kinh tế, thể hiện các chính sách, giải pháp ổn định hệ thống ngân hàng và tiền tệ đã có tác dụng. Nhưng giai đoạn này DN BĐS vẫn đang nỗ lực vượt qua khó khăn, dòng tiền chưa có (chưa thể) đổ vào đầu tư nhà đất, sẽ khó có nguồn tiền lớn từ Ngân hàng Nhà nước đưa ra, Chính phủ vẫn đang cung tiền thận trọng. Chỉ có thể hy vọng qua năm 2024, thị trường BĐS tan băng, có người mua để bán là mừng rồi” - chuyên gia Đinh Thế Hiển nói.

Các chuyên gia cho rằng, năm 2024 và 2025 sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiền mặt và những người nhu cầu ở thực tiếp cận được với BĐS giá tốt, pháp lý tốt và khả năng tạo ra thanh khoản tốt trong tương lai… Tuy nhiên, thay vì vội vàng, nhà đầu tư nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó đưa ra quyết định phù hợp nhất.