Thấy gì từ cơn bão booking Lumi Hà Nội?

Những “ma trận” booking

Các con số booking khủng trong BĐS dễ dàng tạo nên hiệu ứng tâm lý đám đông, chi phối đến hành vi mua bán của người tiêu dùng. Booking là con dao hai lưỡi, ở đó, chủ đầu tư nào nắm được đằng chuôi thì tạo lập các “ma trận” booking, đẩy giá bán, thiết lập chính sách…; chủ đầu tư nào nắm đằng lưỡi thì rơi vào chính bẫy booking này.

Thị trường BĐS Hà Nội đang xôn xao với cơn bão booking dự án Lumi Hà Nội. Trên thực tế, gió khởi phát từ cuối năm 2023, từ vài trăm booking, gia tăng cấp độ thành bão, lên tới hàng ngàn booking đến thời điểm hiện tại. Mỗi booking đặt chỗ là 100 triệu đồng.

Nhìn nhận về thực tế trên, nhà đầu tư Nguyễn Văn Hải, trú tại Liễu Giai (Ba Đình, Hà Nội) bày tỏ  sự hoài nghi “bão” booking dự án. Ông chia sẻ trải nghiệm của mình về booking. Năm 2021 là năm đất nền một số tỉnh thành vệ tinh giáp ranh Hà Nội diễn biến sôi nổi. Nhờ mối quan hệ, ông Hải mua suất ngoại giao một dự án đất nền ven thành phố Bắc Giang với mức chiết khấu 15%. Đây thực chất là hình thức bán suất ngoại giao nhằm huy động vốn của chủ đầu tư để đóng tiền sử dụng đất và triển khai hạ tầng.

Các sàn hồi đó từ Hà Nội đổ về và tại địa phương ồ ạt tham gia “trận chiến” đất nền, lượng khách quan tâm và đặt booking liên tục tăng cao, tạo thành cơn sốt. Là người có kinh nghiệm đầu tư, với diễn biến sốt nóng đó, ông Hải cho rằng lô đất của mình khi nhập vào bảng hàng của chủ đầu tư sẽ thanh khoản ngay trong những ngày đầu mở bán.

 Theo ông Hải, ban đầu, giá rumor (giá dự kiến) của dự án chỉ dao động 18-20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chính phản hồi tích cực cùng với lượng booking lớn từ các sàn đổ về trong quá trình “chạy” thị trường khiến chủ đầu tư tự tin vào lượng cầu lớn, tung hàng với giá cao hơn khoảng 30% so với giá rumor, lên mức 25-28 triệu đồng/m2. Giá bán chính thức quá cao so với giá giá dự kiến khiến một loạt nhà đầu tư “quay xe”, đồng loạt rút booking. Thị trường gãy sóng ngay trong ngày đầu mở bán.

Và từ dự kiến chỉ cần vài ngày có thể thanh khoản, ông Hải đã phải đợi đến gần 1 năm sau, trong các đợt mở bán kế tiếp, giá bán được điều chỉnh bằng hình thức tăng khuyến mại, chiết khấu, ông mới thoát được hàng. Từ thực tế đó, ông Hải lo ngại tính không xác thực của lượng booking khủng của dự án Lumi Hà Nội.

Là người đang tìm hiểu về dự án Lumi Hà Nội, lượng booking lớn trong thời gian qua khiến bà Phạm Phương Hoa, trú tại Nghĩa Tân (Cầu Giấy, Hà Nội) e ngại, phân vân. Bà chia sẻ câu chuyện đầu tư của chính mình cũng liên quan đến booking. Năm 2023,  thị trường BĐS trầm lắng, sẵn tiền nhàn rỗi, với kì vọng “bắt đáy” thị trường, bà Hoa tìm kiếm sản phẩm đầu tư tại chính quê nhà là Hải Phòng. Không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp, bà Hoa rất cẩn trọng.

Tháng 8/2023, dự án đất nền bắt đầu nhận booking và ra giá rumor, bà Hoa từ chối chuyển tiền booking, xác định mua thì sẽ xuống “cọc chết” luôn. Bảng hàng đợt 1 là 50 lô nhưng lượng booking được các sàn, môi giới cập nhập và truyền thông đến trước ngày mở bán đã gấp 3 lần số lô đợt 1 khiến nhà đầu tư tay ngang như bà Hoa dao động: “Chỉ có 50 lô chào bán đợt 1 mà booking gấp 3 lần, tức là không đủ hàng để bán đợt này. Tôi lo lắng là sẽ không mua được lô mình muốn, giá cao hơn so với giá dự kiến và phải bốc thăm như môi giới tư vấn”.

Thế nhưng, ngày mở bán chính thức, không có cảnh ráp căn tấp nập và cảnh bốc thăm đầy may rủi cũng không diễn ra. Bà Hoa thênh thang giữa bảng hàng không bị “giành giật”. Giá bán chính thức cũng là giá rumor. Bà quá bất ngờ với thực tế đó. Qua nhiều mối quan hệ, bà Hoa mới biết, cơn bão booking là các sàn tự bỏ tiền ra để có lợi thế về nguồn hàng và tạo sóng trong bối cảnh thị trường ảm đạm. Thực tế, lượng khách quan tâm vô cùng ít ỏi, đợt mở bán đó chỉ bán được đúng 2 lô.

Cảnh báo rủi ro hiệu ứng fomo của Lumi Hà Nội

Lượng booking không ngừng tăng của Lumi Hà Nội là kết quả của hiệu ứng fomo – hiệu ứng sợ bị bỏ lỡ cơ hội khi không chạy theo đám đông của cả người mua ở và nhà đầu tư. Hiệu ứng này tiếp tục đẩy lượng booking tăng cao. Với mức giá dự kiến ngoài 70 triệu đồng/m2 – mức giá vượt khỏi tầm với của đại bộ phận người dân thành thị vốn chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc nhà  tầm trung, thuộc một vị trí không trung tâm nhưng hút booking lớn, Lumi Hà Nội trở thành hiện tượng của thị trường.

Dù ầm ĩ truyền thông về booking nhưng Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh BĐS 2014, dự án Lumi Hà Nội đến nay vẫn chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dự án này cũng chưa đủ điều kiện huy động vốn theo Điều 19, Nghị định 99/2016/NĐ-CP. Vì vậy, chủ đầu tư không được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, huy động vốn và không được ủy quyền cho các sàn giao dịch BĐS chào bán và nhận cọc của khách hàng mua nhà tại dự án.

Nhìn nhận về thực tế trên, giám đốc một sàn giao dịch tại quận Thanh Xuân, Hà Nội (xin được giấu tên - PV) cho biết : “Tính đầu cơ của dự án này rất lớn. Lượng booking không ngừng tăng càng cho thấy rõ tính đầu cơ và cũng cho thấy nguồn tiền trong dân còn rất lớn, thị trường khát sản phẩm đầu tư. Tâm lý đám đông đang hút giới đầu tư vào cuộc chơi này và nhà đầu tư sẽ không khác con rối, bị động trong bàn tay điều khiểu của chủ đầu tư ”.

Cũng theo vị giám đốc, với các dự án nhận booking lớn, không ai biết các chủ đầu tư sẽ sử dụng lượng tiền booking ra sao nhưng đây cũng là một hình thức huy động vốn của chủ đầu tư. Số lượng booking lớn là bàn đạp để chủ đầu tư tạo sóng, đẩy giá BĐS, dẫn đến các hệ lụy vốn không lành mạnh của thị trường như sốt ảo, thổi giá, bán chênh…

Đáng nói, trong bối cảnh giá chung cư tăng cao, nhà ở vừa túi tiền vắng bóng, các chiêu trò này sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ lên cao khiến vấn đề nhà ở vừa túi tiền càng thêm nhức nhối.  Với những dự án chưa đủ điều kiện để bán hàng, booking lớn hoàn toàn đẩy người mua vào thế yếu khi mua phải mức giá cao, đu đỉnh, không phản ánh đúng giá trị BĐS, và hoàn toàn có thể không nhận được bàn giao, không triển khai như cam kết, hứa hẹn.