DÒNG SỰ KIỆN. * ĐẠI DỊCH COVID-19 * GIA ĐÌNH THỜI COVID * CÙNG KINH TẾ & ĐÔ THỊ CHUNG TAY PHÒNG, CHỐNG DỊCH COVID-19

Thế chấp dự án bất động sản: Minh bạch để đảm bảo công bằng

02-08-2016 09:23
Kinhtedothi - Câu chuyện thời sự trên thị trường bất động sản (BĐS) trong hơn một tuần trở lại đây là việc TP Hồ Chí Minh và Hà Nội công bố các chủ đầu tư và dự án hiện đang thế chấp ngân hàng (NH).
Đây là hoạt động kinh tế hết sức bình thường và cần phải được thực hiện đồng bộ, công bằng với tất cả các DN BĐS, đó là quan điểm của giới NH.

Một dự án vay nhiều ngân hàng - bình thường?

Trong danh sách 34 dự án (thành phần dự án) tại Hà Nội hiện đang được thế chấp tại các NH, có nhiều tên tuổi hiện là các đại gia có tiềm lực và uy tín trong lĩnh vực BĐS. Đơn cử, Công ty CP XNK Tổng hợp Hà Nội (Geleximco), Capital Land Hoàng Thành, hay Văn Phú Invest… Theo Phó Tổng Giám đốc điều hành một NH TMCP tầm trung, việc các chủ đầu tư thế chấp toàn bộ hay một phần dự án BĐS là hoạt động hết sức bình thường. Để thực hiện một dự án, hiện các quy định không cho phép chủ đầu tư huy động vốn trên giấy như trước đây. Họ phải làm xong móng và thực hiện nhiều nghĩa vụ thuế với Nhà nước, trong đó có tiền sử dụng đất với khung giá khá cao. Ở một số dự án, chủ đầu tư phải ứng trước tiền GPMB và làm hạ tầng (sau đó sẽ được Nhà nước nghiệm thu và khấu trừ vào tiền thuế sử dụng đất), số tiền lên tới vài trăm tỷ đồng, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng. Nguồn lực của chủ đầu tư không thể đáp ứng xuể, vay vốn NH là biện pháp buộc phải thực hiện.
Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội là đơn vị có dự án thế chấp được nêu tên. Ảnh: Chiến Công
Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội là đơn vị có dự án thế chấp được nêu tên. Ảnh: Chiến Công
Không chỉ các chủ dự án BĐS trong nước, ngay các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng huy động vốn vay từ các NH trong nước. Đơn cử như chủ đầu tư dự án Parkcity trước đây, khi thực hiện dự án tại Việt Nam đã vay một lượng vốn rất lớn từ VietinBank. Ở góc độ người cho vay  tiền, vị lãnh đạo NH trên cho rằng, NH hoàn toàn có đủ điều kiện để kiểm tra được một dự án đã được thế chấp tại NH hay chưa. Việc kiểm tra, bên cạnh thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai, còn có nhiều kênh khác. Bởi vậy, khó có chuyện chủ đầu tư giấu NH. Với một số dự án, có thể được thế chấp tại nhiều NH, bởi NH sau khi tiếp nhận hồ sơ và thẩm định phương án vẫn thấy khả thi và chấp nhận cho vay. Quan hệ vay mượn hai bên là quan hệ dân sự, có sự đồng thuận và trong trường hợp này không có yếu tố lừa đảo.

Phải đảm bảo tính công bằng

Nhưng với người dân thì khác, khả năng kiểm tra thông tin với họ là không đơn giản. Nhà ở hình thành trong tương lai căn cứ theo các hợp đồng họ đã ký với chủ đầu tư (nhiều trường hợp người mua nhà chấp nhận trả tiền trước thời hạn, sớm thì được chiết khấu tỷ lệ lớn) là tài sản có giá trị lớn. Việc minh bạch thông tin qua công bố các dự án thế chấp tại NH là việc cần thiết và cũng không vi phạm quy định về bí mật kinh doanh. Điều quan trọng ở đây là việc công bố phải đảm bảo tính công bằng. Có nghĩa là cơ quan quản lý cần thống kê và công bố đồng loạt, toàn bộ các dự án hiện đang được thế chấp NH. Làm vậy sẽ  khiến các chủ dự án BĐS nhìn nhau và lên tiếng phản đối nếu có DN giấu thông tin. Bên cạnh đó, cũng cần thiết lập các kênh hỗ trợ người dân để họ có thể kiểm tra thông tin về các dự án hiện đang thuộc diện thế chấp NH.

Chủ tịch một NH TMCP lớn cho biết, NH cũng phải lựa chọn khách rất kỹ, vì nếu không cẩn thận sẽ "chết chìm" cùng khách. Về lý thuyết, NH có toàn quyền với tài sản thế chấp là BĐS. Tuy nhiên, nếu tài sản này cũng đã được bán cho người dân thông qua các hợp đồng mua nhà, việc giải chấp (nếu có rủi ro) xảy ra là vô cùng khó khăn vì phải đạt được cả sự đồng thuận với các khách hàng đó. Chưa kể còn vô số thủ tục phức tạp khác. Bởi vậy, NH hiện giám sát rất chặt việc giải ngân cho các dự án BĐS. Nếu thực sự các bên đều làm đúng, làm thực, theo vị lãnh đạo NH này, không có lý do phải sợ hoặc e ngại chuyện công bố đầy đủ thông tin về dự án của mình.
Nhiều công ty lớn có tên trong danh sách thế chấp

Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thuộc Sở TN&MT đã công khai danh sách thống kê dự án đăng ký thế chấp NH. Theo đó, tính đến ngày 29/7/2016, Hà Nội có 34 dự án do chủ đầu tư đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Trong danh sách này xuất hiện nhiều công ty bất động sản (BĐS) lớn: Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai dự án tại phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa; Công ty TNHH Đầu tư Capitaland - Hoàng Thành (CT09 - Khu Cổ Ngựa, Khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Mộ Lao, quận Hà Đông) thế chấp bằng quyền sử dụng đất; Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Invest (Khu đất có ký hiệu TTDV-01, KĐTM An Hưng, phường La Khê và phường Dương Nội, quận Hà Đông) thế chấp bằng quyền sử dụng đất; Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Trung Kính (Khu A, B Tổ 51 phố Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy) thế chấp quyền sử dụng đất; Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội (thửa số 04, 03, 02, 01 phường Yên Nghĩa, phường Dương Nội, quận Hà Đông) thế chấp quyền sử dụng đất. Công ty CP Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội (D20-CTDDCN1, KĐTM hai bên đường Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội, quận Hà Đông và xã La Phù, huyện Hoài Đức) thế chấp quyền sử dụng đất...

Nhận định về danh sách của Sở TN&MT Hà Nội, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, điều quan trọng nhất, cần thiết hơn là phải có số liệu các dự án thế chấp đó đã bán căn hộ cho người khác chưa. Đồng thời, những người mua căn hộ trên có đem thế chấp lần nữa hay không? Vì điều chúng ta cần quản lý là một chủ sử dụng đất của một dự án có thực hiện 2 quyền cùng một lúc hay không. Đây mới là điều nguy hiểm thật sự cho thị trường. Vì khi một chủ đầu tư thực hiện 2 quyền sẽ tạo ra mâu thuẫn xung đột về lợi ích. Mà tình trạng này được coi là có liên quan đến việc có thể đẩy thị trường rơi vào khủng hoảng hoặc là ảnh hưởng đến thị trường tài chính.

Thành Đô  - Hằng Vân
 
Chuyên gia nhận định

Vẫn kiểm soát được

Trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị, ông Nguyễn Hữu Nghĩa - Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội cho biết, vẫn kiểm soát được việc thế chấp dự án vào ngân hàng của các chủ đầu tư, không ảnh hưởng quyền lợi của người dân liên quan đến việc cấp sổ đỏ. Việc thế chấp dự án để vay vốn không phải là chuyện lạ với các chủ đầu tư.

Cho đến thời điểm này, các dự án vay ngân hàng là chuyện bình thường trong kinh doanh và đúng luật định. Các cơ quan chuyên môn vẫn kiểm soát được và hoàn toàn không ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà. Trên thực tế, người mua nhà tại một số dự án này đã và đang được cấp giấy chứng nhận. Mặt khác, đến thời điểm này, các chủ đầu tư của các dự án vẫn thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình khi vay vốn và khi bán hàng.

Tuy nhiên, người mua nhà cũng nên tìm hiểu kỹ về dự án trước khi mua. Bên cạnh đó, có thể liên hệ với Sở TN&MT để được tư vấn xem dự án đó có được cấp sổ đỏ hay không. “"Đối với người mua nhà, chúng tôi vẫn luôn khuyến cáo nên tìm hiểu đối với các dự án, các nhà đầu tư thông qua các cơ quan chuyên môn trước khi quyết định mua. Đây là quyền của người dân, Sở TN&MT sẵn sàng trao đổi và cung cấp thông tin về các dự án này” - ông Nghĩa khẳng định.
Tiến Thành ghi
TAG: