The Queen và bài toán đầu tư căn hộ trung tâm trong chu kỳ hạ tầng mới
Kinhtedothi - Không còn là câu chuyện vị trí đơn thuần, giá trị của bất động sản nội đô ngày nay được đo bằng khả năng hưởng lợi thực chất từ hạ tầng và độ bền của lực cầu ở thực. Nằm tại giao điểm ba quận nội thành và trực tiếp hưởng lợi từ tuyến Vành đai 2,5, The Queen đang nổi lên như một tài sản trung tâm hiếm hoi hội tụ đủ điều kiện để hấp thụ dòng vốn trung và dài hạn trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc.
Vị trí trung tâm và nền cầu ở thực ổn định
The Queen tọa lạc tại số 360 Giải Phóng, phường Phương Liệt, nơi tiếp giáp và kết nối trực tiếp ba quận Thanh Xuân, Hoàng Mai và Hai Bà Trưng, khu vực được xem là “trái tim” cửa ngõ phía Nam Hà Nội. Dự án nằm trên mặt tiền trục Quốc lộ 1A cũ, liền kề nút Giải Phóng Kim Đồng, giúp cư dân tiếp cận nhanh hệ thống bệnh viện tuyến trung ương (Bạch Mai, Việt Pháp, Lão khoa,...) và cụm đại học đầu ngành chỉ trong vài phút di chuyển.
Theo khảo sát thị trường, khu Thanh Xuân, Giải Phóng gần như không xuất hiện thêm dự án căn hộ mới trong khoảng 10 năm, trong khi nhu cầu an cư của nhóm chuyên gia, gia đình trẻ làm việc tại lõi nội đô tăng đều mỗi năm. Điều này khiến nguồn cung căn hộ trung và cao cấp tại khu vực trở nên khan hiếm, đẩy mặt bằng giá một số dự án lân cận tăng gấp 2-3 lần sau vài năm, tạo nền giá tham chiếu đáng chú ý cho The Queen. Sự mất cân đối này cũng tạo ra nền cầu vững chắc, giúp các dự án có vị trí trung tâm như The Queen duy trì giá trị và thanh khoản ngay cả trong các giai đoạn thị trường điều chỉnh.
Hạ tầng giao thông và thời điểm kích hoạt giá trị
Từ The Queen, cư dân có thể kết nối nhanh với mạng lưới giao thông chiến lược gồm Giải Phóng, Trường Chinh, Nguyễn Trãi, Vành đai 2, Vành đai 3 và cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ, rút ngắn thời gian di chuyển tới trung tâm Hoàn Kiếm, sân bay Nội Bài hay các tỉnh phía Nam Hà Nội. Hà Nội cũng định hướng 7 tuyến đường vành đai làm “bộ khung” giao thông đến năm 2030, trong đó Vành đai 2,5 là tuyến bổ trợ kết nối từ đầu cầu Thanh Trì đến phường Phú Thượng với tổng chiều dài 19,41 km, mặt cắt 40-50 m.
Các báo cáo mới nhất cho thấy khoảng 7,6 km Vành đai 2,5 đã hoàn thành, gần 9,4 km đang triển khai và 2,45 km còn lại được yêu cầu hoàn tất thủ tục đầu tư trong tháng 12/2025, nhằm đẩy nhanh tiến độ toàn tuyến. Riêng hầm chui Giải Phóng - Kim Đồng, nằm ngay khu vực dự án, được coi là nút then chốt giúp giảm ùn tắc cho trục Giải Phóng, đang được yêu cầu hoàn thành trước quý I/2026, tạo ra “cú hích” trực tiếp cho khả năng di chuyển và sức hấp dẫn của The Queen.
Khi hạ tầng chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang vận hành, thị trường thường chứng kiến sự tái định giá rõ nét của các tài sản nằm tại điểm nút kết nối. Với vị trí tiếp giáp trực tiếp khu vực này, The Queen được đánh giá là dự án có khả năng hấp thụ sớm lợi ích từ chu kỳ nâng cấp hạ tầng.
Mặt bằng giá và lựa chọn của dòng vốn dài hạn
Theo đơn vị Tổng Đại lý phân phối Mai Việt Land, The Queen đang được chào bán với mức giá trung bình nhỉnhkhoảng 110 triệu đồng/m² (đã gồm VAT, nội thất cao cấp), thấp hơn đáng kể so với một số dự án mới tại khu vực cửa ngõ phía Tây và phía Đông có mức giá dự kiến 250-300 triệu đồng/m². Trong khi đó, giai đoạn 1 đã tiêu thụ nhanh, giai đoạn 2 Sky Collection với quỹ căn giới hạn được xem là dư địa cuối cùng để nhà đầu tư “mua trung tâm với giá còn biên độ” khi hạ tầng Vành đai 2,5 và metro đang bước vào giai đoạn nước rút.
Các nghiên cứu quốc tế cho thấy bất động sản nằm trong hoặc sát các vòng vành đai đô thị lớn thường có mức giá cao hơn và tăng nhanh hơn nhờ lợi thế kết nối; tại một số thành phố châu Âu, việc vận hành vành đai và cơ chế thu phí đã làm giá nhà trong khu vực được kết nối tốt cao hơn 6-10% so với vùng ngoài. Nghiên cứu về các đô thị châu Á như Bắc Kinh, Thành Đô cũng chỉ ra việc mở rộng đường vành đai và mạng lưới giao thông công cộng, đặc biệt là metro, tạo ra sự dịch chuyển nhu cầu về phía các khu vực có khả năng tiếp cận hạ tầng cao hơn, qua đó gia tăng áp lực giá lên các dự án ở vị trí trung tâm với bán kính kết nối thuận tiện.
Từ những tham chiếu này, giới phân tích cho rằng The Queen đang sở hữu “tổ hợp” yếu tố hiếm: vị trí trung tâm, kết nối đa hướng, hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 2,5 và quỹ căn giới hạn trong bối cảnh nguồn cung nội đô khan hiếm, qua đó hội tụ đủ điều kiện để trở thành tài sản có biên độ tăng giá bền vững trong trung và dài hạn. Nhà đầu tư quan tâm phân khúc căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội đang có xu hướng ưu tiên các dự án “ăn theo hạ tầng” như The Queen, nơi câu chuyện không chỉ là sở hữu một căn hộ để ở mà là nắm giữ một tài sản gắn với chu kỳ nâng cấp hạ tầng và tái định giá đô thị của Thủ đô.
