Thi công nhà dưới 1 tỷ đồng: dễ hay khó?

Bài toán hóc búa cả nội đô lẫn ven đô

Với tổng mức đầu tư chỉ dưới 1 tỷ đồng, nhiều hộ dân ở Hà Nội, từ các phường nội thành cho đến các xã như Gia Lâm, Ba Vì, Thanh Oai đang nỗ lực tìm lời giải cho bài toán “an cư” trong bối cảnh giá vật liệu, nhân công leo thang, chi phí thủ tục xây dựng gia tăng.

Tại các phường nội đô như Láng, Cầu Giấy, Bạch Mai... nhiều người dân cho biết việc xây dựng một căn nhà nhỏ 2 tầng trên diện tích 30 – 35m2 hiện đã tiêu tốn từ 1,1 – 1,3 tỷ đồng, thậm chí chưa tính đến nội thất cơ bản.

Chị Đồng Thu Hà, một người dân tại phường Hà Đông chia sẻ, gia đình có sẵn mảnh đất 70m2, vì có nhu cầu xây mới nên chỉ làm nhà 2 tầng đơn giản, mái tôn lạnh, không làm cầu kỳ.

"Thế mà sau khi hoàn thiện hết cũng mất hơn 1,05 tỷ. Phần lớn chi cho vật liệu, nhân công và nội thất tối thiểu như tủ bếp, thiết bị vệ sinh. Tôi tính kỹ từng hạng mục rồi nhưng vẫn bị đội chi phí liên tục” - chị Hà cho biết

Theo khảo sát tại thời điểm tháng 7/2025, giá nhân công xây thô tại Hà Nội dao động từ 1,5 – 2,2 triệu đồng/m2, chưa bao gồm vật tư. Trong khi đó, giá thép xây dựng giữ ở mức 15.000 – 16.000 đồng/kg, xi măng từ 1,2 – 1,5 triệu đồng/tấn, cát vàng từ 460.000 – 550.000 đồng/m3. Tính riêng phần móng, khung cột và tường gạch đã chiếm tới 50% tổng chi phí.

Ông Trần Văn Phúc – chủ thầu xây dựng ở xã Thanh Oai cho biết, có ba nguyên nhân chính khiến chi phí khó kiểm soát. Thứ nhất là vật liệu xây dựng tăng giá thất thường, đặc biệt là thép và xi măng. Thứ hai là nhân công thiếu hụt, do lao động chuyển ngành sau dịch Covid-19, buộc chủ thầu phải trả lương cao hơn để giữ người. Thứ ba là nhiều chủ nhà chưa có bản thiết kế tối ưu ngay từ đầu, dẫn đến thay đổi liên tục trong quá trình thi công, gây lãng phí.

“Muốn xây được nhà dưới 1 tỷ đồng lúc này, buộc phải tính toán cực kỳ kỹ lưỡng từ bản vẽ, lựa chọn vật liệu đến tiến độ thi công. Nếu có điều kiện nên chọn phương án thi công trọn gói với nhà thầu có uy tín, sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí phát sinh do thay đổi giữa chừng” - ông Phúc khuyến nghị.

Tối ưu thiết kế, vật liệu: chìa khóa để tiết kiệm

Trong bối cảnh nhiều hộ dân chật vật vì chi phí xây dựng đội giá, một số đơn vị tư vấn kiến trúc, thi công tại Hà Nội đang phát triển các mô hình nhà ở dưới 1 tỷ đồng theo hướng tối ưu thiết kế, sử dụng vật liệu thân thiện và công nghệ xây dựng tiết kiệm chi phí.

Ông Nguyễn Thanh Tuấn – Giám đốc Công ty xây dựng 4 mùa cho biết, giải pháp cho nhà giá rẻ không nằm ở việc cắt giảm vật liệu hay thi công sơ sài, mà nằm ở cách tổ chức không gian hợp lý và lựa chọn cấu kiện phù hợp với mục đích sử dụng. Với nhà ở dưới 70m2, nếu biết cách bố trí giao thông nội bộ ngắn, giảm vách ngăn, sử dụng thông gió tự nhiên và vật liệu lắp ghép, chi phí có thể giảm 15 – 20% so với kiểu xây truyền thống.

Hiện có một số mẫu nhà 2 tầng dưới 80m2 được thiết kế theo mô hình "core house" – nhà lõi tiết kiệm. Trong đó chỉ hoàn thiện phần khung và các không gian thiết yếu (phòng khách, bếp, vệ sinh), phần còn lại để chủ nhà hoàn thiện dần tùy nhu cầu. Cách tiếp cận này giúp dàn trải chi phí, đồng thời tăng khả năng thích ứng với nhu cầu thực tế của từng gia đình.

Một số doanh nghiệp xây dựng cũng bắt đầu áp dụng nhà lắp ghép khung thép tiền chế cho nhà ở quy mô nhỏ. Với hệ khung thép nhẹ kết hợp tường panel EPS hoặc tấm xi măng nhẹ, thời gian thi công có thể rút ngắn xuống còn 1 – 1,5 tháng, chi phí giảm 10 – 15% do tiết kiệm nhân công và vật liệu thô.

Ông Nguyễn Văn Hòa – Giám đốc Công ty TNHH Hòa Thành Building chia sẻ: “Chúng tôi từng thi công một căn nhà 2 tầng 68m2 tại Đông Anh với kết cấu khung thép và tấm tường nhẹ, tổng chi phí chỉ khoảng 920 triệu đồng, bao gồm cả nội thất cơ bản. Ngoài tiết kiệm chi phí, vật liệu nhẹ còn giúp giảm tải cho nền móng, phù hợp với khu vực có nền đất yếu”.

Tuy nhiên không phải địa phương nào cũng dễ tiếp cận mô hình mới này. Nhiều nơi vẫn chuộng kiểu xây truyền thống, còn tâm lý người dân chưa tin vào độ bền, cách âm, chống nóng của nhà lắp ghép.

Ở góc độ thiết kế, một số nhóm kiến KTS tại Hà Nội đang phát triển nhà mẫu tiết kiệm theo hướng “kiến trúc nhiệt đới hiện đại”, trong đó tận dụng tối đa chiếu sáng và thông gió tự nhiên, giảm phụ thuộc vào điều hòa, từ đó tiết kiệm năng lượng lâu dài. Nhiều mẫu nhà có chi phí thi công dưới 1 tỷ đồng nhờ sử dụng mái tôn cách nhiệt, cửa nhôm kính tiêu chuẩn và vật liệu tái chế.