Thị trường bất động sản 2021 có phục hồi?

Cùng với những “biến cố” xảy ra, thị trường BĐS đã trải qua nhiều cung bậc khác nhau, từ khủng hoảng thiếu nguồn cung trong khoảng 6 tháng đầu năm, sau đó đã dần phục hồi và tăng giá mạnh ở một số phân khúc. Theo đánh giá, trước những tín hiệu tích cực giai đoạn cuối năm 2020, sang năm 2021 dự báo thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ.

Hà Nội, cẩn trọng khi đầu tư đất nền

Số liệu thống kê từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây việc phát triển các dự án BĐS tại Hà Nội diễn ra rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt trong thời gian này, những dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước cũng cung cấp sản phẩm ra thị trường một cách “nhỏ giọt”. Bình quân mỗi quý nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 2.000 sản phẩm.

Do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang đạt ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới tại vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc (Thạch Thất)… Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, nhận được nhiều sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của nhà phát triển BĐS lớn khi được công bố quy hoạch cho phát triển đô thị…

Hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện ở vùng nông thôn đã làm cho đất đai sôi động, nhộn nhịp, giá được đẩy lên nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm nay vẫn ở ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Chuyên gia Dương Đức Hiển cho biết, giá BĐS tại các huyện ngoại thành Hà Nội tăng liên tục là do "cò" đất tích cực hâm nóng lại giao dịch bằng nhiều chiêu trò như tung tin tăng giá, thực hiện các giao dịch ảo… đẩy giá tăng chóng mặt. Trong khi đó, nhà đầu tư với tâm lý kiếm lợi nhanh nên đã tập trung vào những khu vực này để “lướt sóng” mà không quan tâm đến việc bảo toàn vốn để tránh việc đồng tiền có thể bị mất giá, vì vậy đã có rất nhiều nhà đầu tư đến sau bị “mắc kẹt” lại khi giá đất được đẩy lên quá ngưỡng khả năng của người mua, dẫn đến tình trạng bị “chôn vốn” không thể xoay vòng kinh doanh.

“Đất nền, nhất là tại các vùng ven, ngoại thành, là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Vì vậy, người dân và những nhà đầu tư, trước khi xuống tiền nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không, quan trọng nhất là cần phải tìm hiểu xem tiến độ hạ tầng đi kèm được triển khai như thế nào, bởi có những dự án trong giai đoạn nghiên cứu đầu tư, cũng phải mất hàng chục năm sau mới triển khai, nguy cơ bị chôn vốn là rất lớn” – ông Dương Đức Hiển nhìn nhận.

TP Hồ Chí Minh - thuận lợi nhờ mặt bằng lãi suất thấp

Khi được đề nghị đưa ra nhận định về thị trường BĐS 2021, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng đó là một bức tranh đa màu sắc, có khu vực sáng, có khu vực tối. Những khu vực thông tin hỗ trợ tốt như thành lập thành phố, hạ tầng mới... sẽ sáng màu, những khu vực đã hết dư địa phát triển thì sẽ tối màu. BĐS là một trong những kênh dẫn vốn lớn, là điểm đến cuối cùng bởi vì BĐS cần vốn lớn. Kênh đầu tư BĐS không linh hoạt, khả năng thanh khoản không thể nhanh gọn như kênh dẫn vốn khác.

Ngược lại, BĐS nổi trội bởi tính ổn định, dao động về giá theo hướng tiêu cực (xuống giá) thấp. Vì vậy nên kênh dẫn vốn BĐS vẫn được ưa chuộng. Mặc dù tính thanh khoản đang chậm, tuy nhiên thị trường vốn hiện nay đang thuận lợi, mặt bằng lãi suất thấp nhất trong chục năm trở lại đây chỉ cần thêm một vài điều kiện khác là sẽ bùng nổ. “Điều kiện để thị trường BĐS bùng nổ trong năm 2021 có thể là chu kỳ biến đổi giữa các lớp tài sản như ngoại tệ - vàng - chứng khoán – BĐS. Các nhà đầu tư vẫn thường có xu hướng chuyển đổi thành quả vào những tài sản có tính bền vững và ổn định như BĐS nên BĐS vẫn thường là điểm cuối dòng vốn hướng đến” – ông Phan Công Chánh nhìn nhận.

Vì sao thị trường vốn đang thuận lợi, mặt bằng lãi suất thấp nhưng thị trường BĐS vẫn đang trầm lắng, thanh khoản kém? Chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, thị trường BĐS cần một lượng vốn khổng lồ để có thể xoay chuyển làm tăng mặt bằng giá trên diện rộng, tuy nhiên vốn chỉ là một khía cạnh của thị trường.

Thị trường BĐS lên hay xuống còn phụ thuộc nhiều yếu tố như cơ chế chính sách và nhiều yếu tố khách quan khác. Vì vậy, năm 2021 nhìn chung thị trường BĐS sẽ là một bức tranh ổn định, không thể xấu hơn thị trường năm 2020. Nếu đại dịch Covid -19 được khống chế nhờ vaccine như dự báo thì nhanh nhất là cuối quý 2 đầu quý 3/2021 thị trường BĐS sẽ có những phản ứng. Kinh tế năm 2020 như một lò xo bị nén, những khó khăn của thị trường BĐS như thanh khoản kém sẽ được giải nén, quý 3/2021 thị trường có thể bật lên mạnh mẽ. Vấn đề còn lại là ẩn số của thị trường vốn, nếu thị trường vốn tiếp tục ổn định với mặt bằng lãi suất thấp như hiện nay, các kênh đầu tư sẽ rất thuận lợi.

“Đối với những khu vực nóng sốt của thị trường BĐS hiện nay, việc loạn thông tin, loạn giá là câu chuyện hết sức bình thường. Giai đoạn mở đầu, giới đầu tư sẽ đổ vào mặt bằng giá sẽ tăng nhanh nhưng cần phân biệt giá rao và giá giao dịch. Chỉ khi nào có giao dịch thực sự thì mặt bằng giá thị trường sẽ được thiết lập” – ông Phan Công Chánh nhận định.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, năm 2021 là năm cơ hội cho nhà đầu tư có tiền đi mua đất, nhưng sẽ không thuận lợi với những nhà đầu tư vào cuộc với ý định đánh nhanh thắng nhanh... Đa số nhà đầu tư vẫn chọn kênh BĐS nhưng năm 2021 không phải là năm của lướt sóng thu hoạch nhanh như những năm trước đây. Tuy nhiên các nhà đầu tư cần lưu ý năm 2021 thị trường BĐS chỉ có thể tăng cục bộ một số khu vực, về diện rộng thị trường sẽ khó tăng giá, và tính thanh khoản chưa mạnh.

“Về tổng thể với triển vọng kinh tế, quá trình đô thị hóa và các dự án hạ tầng sẽ triển khai mạnh trong năm 2021 sẽ là động lực giúp BĐS nhiều khu vực sẽ phát triển, số đông nhà đầu tư vẫn chọn kênh này do tính an toàn và triển vọng thu lời lớn” – ông Đinh Thế Hiển cho hay.

Chu kỳ mới của thị trường miền Trung

Năm 2020, đại dịch Covid-19 xảy ra đã phủ bóng đen lên thị trường BĐS cả nước, nhất là phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Tại miền Trung, phần lớn mảng thị trường điêu đứng khi hàng loạt dự án đất nền, khách sạn, tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng phải đóng cửa. Trong đó, Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa) là những địa phương phải gánh chịu tác động nặng nề nhất.

Đà Nẵng vốn là “điểm nóng” về thị trường BĐS khi hàng loạt đại dự án ra đời kéo theo nhiều nhà đầu tư. Hơn nữa, thành phố động lực miền Trung này có thế mạnh du lịch nên BĐS nghỉ dưỡng không ngừng tăng trưởng. Thế nhưng, kể từ khi đại dịch Covid-19 xảy ra, đặc biệt đợt 2 Đà Nẵng là tâm dịch, thì thị trường BĐS tại đây thực sự điêu đứng. Hầu hết các phân khúc đều rơi vào tình cảnh từ không có giao dịch, cầm cự đến hạ giá bởi nhà đầu tư cần “cắt lỗ” ngân hàng.

Theo khảo sát tại thị trường Đà Nẵng, đất nền trong năm 2020 giảm sâu, có khu vực giảm từ 600 - 700 triệu đồng/lô. Đối với thị trường nhà ở trong phố, giá cầm chừng không tăng trưởng và giao dịch ít. Đặc biệt, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng rơi vào tình cảnh “chết lâm sàng”. Giới đầu tư phân khúc này dường như không chịu nổi tác động quá nặng nề từ đại dịch Covid-19, dẫn đến tình trạng hàng loạt khách sạn đang phải rao bán.

Kinh doanh khách sạn vốn là mảng “hái ra tiền” ở Đà Nẵng nhưng giờ đây nhắc đến ai cũng phải lắc đầu. Không có khách, các khách sạn không đủ chi phí vận hành nên buộc phải đóng cửa hoặc rao bán vì chủ đầu tư không còn đủ khả năng tài chính để cầm cự. Khảo sát trên một số trang quảng cáo nhà đất, chúng ta dễ dàng tìm thấy hàng trăm tin rao bán, chuyển nhượngkhách sạn tại Đà Nẵng. Hầu hết các tin rao bán khách sạn đều có nội dung “nợ tiền ngân hàng cần bán gấp khách sạn”.

Theo Sở Du lịch Đà Nẵng, năm 2020, ước thiệt hại tổng thu của cả ngành du lịch thành phố khoảng 26.000 tỷ đồng. Trong đó ước thiệt hại trực tiếp tại các doanh nghiệp lữ hành khoảng 659 tỷ đồng;cơ sở lưu trú du lịch khoảng 4.800 tỷ đồng; tại doanh nghiệp vận chuyển du lịch khoảng 518 tỷ đồng; khu, điểm du lịch khoảng 827 tỷ đồng.

Bên cạnh tác động của đại dịch Covid-19, về tổng quan, thị trường BĐS năm 2020 đã được điều chỉnh về giá trị thực phù hợp với các đối tượng có nhu cầu thực sự về chỗ ở và hiệu quả mang lại cho nhà đầu tư. Hầu hết sản phẩm dự án tung ra hoàn chỉnh về pháp lý, nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai. Bởi lẽ, sau biến cố về condotel hay tranh chấp tại nhiều dự án đất nền ở Quảng Nam, nhà đầu tư đã thận trọng hơn rất nhiều và chính quyền cũng kiểm soát gắt gao hơn các hoạt động mua bán.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, chỉ cần kiểm soát thành công dịch bệnh thì BĐS sẽ trở lại nhanh nhất. Thực tế cho thấy, trong giai đoạn chống dịch, doanh nghiệp BĐS tại miền Trung đã tự trang bị cho mình những chiến lược để sẵn sàng “bung” khi tình hình ổn định. Cũng có nhiều doanh nghiệp mạnh dạn công bố dự án ngay thời điểm cuối năm 2020, đơn cử như dự án Phố chợ Khâm Đức ở Phước Sơn, Quảng Nam.

Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Eco Real Trần Hữu Thiện An chia sẻ, năm 2021 được dự báo là chu kỳ mới của thị trường BĐS miền Trung nói chung và Đà Nẵng nói riêng. Bởi có một quy luật, sau khó khăn, thị trường lại khởi sắc. Đặc biệt trên thế giới lẫn Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển vaccine phòng Covid-19, và nhận được tín hiệu tích cực.

“Tại Đà Nẵng, sau thời gian khó khăn khiến nhiều doanh nghiệp BĐS điêu đứng về nguồn vốn, sản phẩm chất lượng trên thị trường. Tuy nhiên, nếu kiểm soát tốt đại dịch Coivid-19, đặc biệt kích cầu du lịch thì thị trường sẽ sớm ổn định, bước sang một giai đoạn mới. Chưa kể, năm 2021 hứa hẹn những dự án vùng ven và các tỉnh lân cận sẽ phát triển mạnh khi lãnh đạo mới ở địa phương sẽ phải thúc đẩy phát triển kinh tế trong nhiệm kỳ của mình. Việc sở hữu các yếu tố như dư địa giá thấp, tiềm năng tăng giá cao, cùng với tốc độ đô thị hóa… thị trường địa phương mới nổi sẽ tiếp tục là một “điểm đến tiềm năng” của dòng vốn đầu tư trong năm 2021” – ông Trần Hữu Thiện An nhìn nhận.

Đồng quan điểm, Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Phúc Hoàng Ngọc (PHN Group) Trương Sỹ Bình cho rằng, Việt Nam đã tiêm mũi vaccine Covid-19 đầu tiên và đang nhận được những tín hiệu rất tích cực. Chỉ cần dịch Covid-19 được kiểm soát hoàn toàn thì du lịch sẽ sôi động trở lại, đồng thời kích cầu các ngành khác phát triển, nhất là BĐS. Không riêng gì Đà Nẵng, các thị trường khác ở miền Trung như Quảng Nam, Quảng Ngãi… được kỳ vọng sẽ sôi động trong năm 2021. “Thời điểm cuối năm 2020, các sàn BĐS ở miền Trung bắt động hoạt động mạnh mẽ trở lại. Nhiều dự án mới, phân khúc đa dạng đã được ra mắt thị trường tại phía Nam và Tây Bắc Đà Nẵng, dù tính khoản chưa cao. Đây là tín hiệu tích cực để hướng tới năm 2021 tươi sáng hơn cho BĐS miền Trung” – ông Trương Sỹ Bình nhìn nhận.