Thị trường bất động sản: Bám phao nhà ở xã hội

Tuy nhiên, vừa qua, thị trường lại chứng kiến xu hướng hàng loạt chủ đầu tư đua nhau bám phao NƠXH. Thậm chí, đối với những dự án NƠXH nằm ở quỹ đất xa trung tâm, “hẻo” hạ tầng cũng không làm các DN chùn bước.

Không bán được vẫn không lo

Từ câu chuyện của hàng trăm căn biệt thự phía Tây Hà Nội bị bỏ hoang cả chục năm nay, các chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, nguyên nhân là do hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội không có. Xây khu đô thị mà không tính đến bài toán tiện ích thì cư dân nào vào đấy để ở? Chính vì vậy, hiện nay, dù khu Tây đã nhộn nhịp hơn với nhiều chung cư cao tầng nhưng chưa có khu vực nào đáp ứng một khu đô thị hoàn chỉnh. NƠXH xa trung tâm, "hẻo" tiện ích vì thế không ngoại lệ. Nghịch lý cũng từ đây mà xuất hiện, dù phân khúc NƠXH đáp ứng được nhu cầu của số đông người mua nhà vẫn có nhiều dự án rao bán cả mấy năm trời không ai mặn mà. Tiền thân của dự án NƠXH này vốn là dạng nhà ở thương mại (NƠTM) đã được chủ đầu tư tìm cách chuyển đổi.

Đơn cử như dự án NƠXH tại Kim Chung (Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư. Dự án này được UBND TP Hà Nội có Văn bản số 370/UBND – QHXDGT (ngày 11/03/2013) chấp nhận chủ trương điều chỉnh quy mô dự án thương mại sang NƠXH. Được biết, dự án có giá hơn 14 triệu đồng/m2 trong khi đất thổ cư người dân xung quanh có giá thấp hơn dự án. Hiện, dự án vẫn đang tiếp nhận hồ sơ mua nhà đợt 4 với hàng nghìn căn hộ nhưng số lượng người mua thưa thớt. Danh sách chủ đầu tư gửi lên Sở Xây dựng trong đợt mở bán thứ 3 chỉ vẻn vẹn 6 người đăng ký, trong khi quy mô dự án lên đến 1.496 căn.

Dù biết được thị trường khó hấp thụ nhưng Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long vẫn xin chuyển sang làm NƠXH. Theo đó, công ty này được hàng loạt ưu đãi như: Được miễn hàng chục tỷ đồng tiền đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN theo quy định của pháp luật về thuế; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH…

Tương tự, NƠXH tại Quốc Oai do CEO Group cũng nhận được hàng loạt ưu đãi như: Được trả lại tiền đất đã đóng trước đó, được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, được vay gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5% để đầu tư xây dựng dự án… Nhận được nhiều ưu đãi như vậy nhưng mới đây, chủ đầu tư tiếp tục mở bán đến lần thứ 8 mà người dân vẫn thờ ơ. Dự án cũng được chuyển từ NƠTM sang làm NƠXH với giá gần 10 triệu đồng/m2. Theo thống kê của Sở Xây dựng, sau khi dự án NƠXH tại Quốc Oai bán đợt 7 còn 282 căn (tổng số căn hộ 432 căn).

Do bán ế nên chủ đầu tư tìm mọi cách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà như dự án NƠXH The Vesta (Phú Lãm, Hà Đông) ưu đãi cho người mua hưởng 5% như gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sự ưu đãi này cũng không cải thiện được tình hình bán hàng khi người dân không có nhu cầu ở xa trung tâm. Trong đợt mở bán đầu tiên của dự án vào tháng 7/2016 với 542 căn hộ, chỉ có 3 hồ sơ mua được gửi lên Sở Xây dựng Hà Nội.

Dù khách hàng không mấy mặn mà nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tỏ ra khá lạc quan. Lý do là trước đó, tại Đà Nẵng, một chủ đầu tư không bán được NƠXH được TP mua lại cho cán bộ, công chức trên địa bàn. Như vậy, việc đầu tư NƠXH vừa được Nhà nước ưu đãi đủ kiểu nhưng khi không bán hết hàng lại được “cưu mang” mua lại.

Nên hỗ trợ trực tiếp cho người mua

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ còn kéo dài nếu không giải quyết tốt vấn đề quỹ đất. Thực tế, những dự án NƠXH gần trung tâm dù giá cao hơn nhưng vẫn nhiều người mua, còn các dự án ở ngoại thành, hạ tầng, giao thông không thuận lợi thì dù có bán giá thấp cũng ít người lựa chọn.

“Đã có quy định các dự án phát triển NƠTM rộng hơn 10ha phải dành 20% quỹ đất làm NƠXH, nhưng do cơ quan chức năng chưa nghiêm nên chủ đầu tư thường tìm mọi cách trì hoãn thực hiện. Chủ đầu tư hoặc xin trả bằng tiền hoặc dành phần đất chưa giải phóng xong mặt bằng, khu đất xấu nhất để xây NƠXH” - ông Võ phân tích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất lành cho rằng, để tăng nhanh nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp phải thay đổi phương thức đầu tư NƠXH hoàn toàn theo cơ chế thị trường. Nhà nước sẽ xóa bỏ các ưu đãi cho chủ đầu tư hiện nay mà chỉ tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Khi đó, DN thực hiện đầu tư dự án NƠXH giống như NƠTM, nhưng phải dành tỷ lệ từ 20 - 50% tùy theo từng dự án để xây nhà ở giá rẻ với diện tích từ 25 - 45m2/căn hộ, sử dụng vật liệu thông thường, chất lượng đảm bảo, an toàn cho người sử dụng.

Theo ông Vũ Ngọc Đạm - Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội, với cách tính hiện nay, chủ đầu tư xây dựng NƠXH được hưởng 10% lợi nhuận nhưng được ưu đãi tiền đất, thuế. Dù lợi nhuận thấp hơn NƠTM nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn thích làm NƠXH vì nhu cầu nhà ở cao. Hiện, Hà Nội có 5 dự án NƠXH được chuyển từ NƠTM sang.