Thị trường bất động sản đang phục hồi bằng các chỉ số “lẹt đẹt”

Thị trường bị “hôn mê” kéo dài

Vào cuối năm 2019, thị trường BĐS có dấu hiệu suy giảm cả phía cung và phía cầu. Một số phân khúc giảm mạnh như BĐS nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê. Các phân khúc còn lại tăng chậm, dần đi vào trầm lắng ngoại trừ BĐS công nghiệp.

Đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước, như là một biến động có tính chu kỳ sau một thời gian dài phục hồi, mặc dù thị trường chưa đi đến giai đoạn “bong bóng”. Đúng vào thời điểm đó thì dịch Covid – 19 bùng nổ, đã làm cho thị trường rơi vào trạng thái “hôn mê” mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ.

Trên thực tế, việc dự báo về việc khủng hoảng của thị trường đã được đưa ra nhưng không thể tránh khỏi, vì BĐS là sản phẩm thiết yếu dài hạn nên khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng. Trong bối cảnh đó DN lại thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, do đó thị trường “đóng băng”.

Qua kết quả theo dõi thị trường, từ đầu năm 2023 đến nay, mặc dù đã có sự phục hồi nhất định, nhưng dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt” cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V. Bên cạnh đó, tính thanh khoản của nền kinh tế cũng vẫn nằm trong vòng vây khó khăn, toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng BĐS.

Riêng đối với thị trường BĐS, khác với giai đoạn khủng hoảng 2010 – 2012 (khủng hoảng thừa cung), thời điểm này thị trường đang thiếu cung, thừa cầu. Trong khi đó, DN kinh doanh BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn liên quan đến pháp lý, nguồn vốn đầu tư... vì vậy dự báo từ nay đến hết năm 2023 thị trường sẽ chưa thể hồi phục lại bình thường, khó khăn có thể kéo dài đến hết quý III/2024.

Nhìn nhận một cách khách quan, khi thị trường rơi vào khủng hoảng, Chính phủ đã xây dựng và ban hành nhiều chính sách để giúp phục hồi, Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ với các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS với sự tham gia tới tận DN, đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên kết quả chưa cao. Bởi vì chúng ta chưa vào “tâm bão”, chưa đẩy được nguồn cung của nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề.

Cần tiếp tục nghiên cứu giảm lãi suất

Trước bối cảnh chung của thị trường, dự báo một số phân khúc cơ bản như BĐS công nghiệp, nhà ở giá rẻ, đất nền và tiếp đó là chung cư cao cấp, shop house có thể phục hồi sớm ngay sau khi kinh tế phục hồi. Các phân khúc khác như văn phòng, BĐS nghỉ dưỡng có thể phục hồi chậm hơn.

Bên cạnh đó, có thể nói các gói kích thích kinh tế hiện tại của Chính phủ tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung, kể cả chủ trương về phát triển cơ sở hạ tầng, các khu vực kinh tế trọng điểm, khu công nghiệp và những biện pháp cải cách thủ tục hành chính, sửa đổi luật pháp. Ngoài ra cũng cần có biện pháp riêng cho thị trường BĐS.

Cụ thể, biện pháp thuế: Chính phủ có thể xem xét để giảm thuế cho DN phát triển BĐS, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất. Thuế phí vận tải, vận chuyển và thuế của DN sản xuất vật liệu xây dựng, nhà thầu xây dựng….

Biện pháp tín dụng là biện pháp hiệu quả nhất là giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng BĐS. Nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay BĐS và cho vay mua nhà. Tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm. Thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa Ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt.

Đặc biệt, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứ giảm lãi suất cho vay trung dài hạn trên cơ sở sử dụng đồng bộ các công cụ của chính sách tiền tệ theo hướng phục hồi tăng trưởng tín dụng hợp lý. Đồng thời có cơ chế hỗ trợ các DN kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu huy động vốn đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trên cơ sở đánh giá xếp hạng của các Ngân hàng bảo lãnh hoặc tổ chức xếp hạng tín dụng.

Những biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án BĐS và chi phí bán nhà. Tuy nhiên, DN kinh doanh BĐS cũng cần thực hiện các biện pháp tiết giảm chi phí quản lý, chi phí bán hàng trên cơ sở từng bước số hóa chuỗi sản xuất và phân phối...

Về vấn đề pháp lý, hiện nay 70% vướng mắc của thị trường BĐS liên quan đến pháp lý. Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung BĐS, nhà ở ngày càng khan hiếm.

Trong khi đó, giá bán các sản phẩm trên thị trường lại không ngừng gia tăng, nhưng cũng phải nhìn nhận một cách khách quan, nếu chúng ta giải quyết tốt được vấn đề về pháp lý, thì cho dù thị trường có thiết lập mặt bằng giá mới thì thị trường vẫn đảm bảo sự ổn định và lành mạnh, giúp tái cấu trúc lại thị trường, DN kinh doanh BĐS muốn tồn tại thì buộc đi theo nhu cầu thực trên nguyên tắc của kinh tế thị trường.