Thị trường bất động sản năm 2023: Gỡ nút thắt để phục hồi

Một năm nhiều biến động

Trải qua hơn 2 năm đại dịch Covid-19, thị trường BĐS gần như bị “đứng hình” bởi hoạt động sản xuất, kinh doanh phải tạm dừng. Bước sang năm 2022, những tín hiệu khởi sắc hơn đã bắt đầu xuất hiện khi hơn 1.200 dự án nhà ở trên địa bàn cả nước tái hoạt động trở lại và trong quý I cả nước có 30 dự án nhà ở, khu đô thị được cấp phép mới. Ngay cả những người bi quan nhất cũng phải nhìn nhận là BĐS đang hồi phục mạnh mẽ nhưng thời điểm đó ít ai có thể ngờ rằng đây chỉ là khoảng thời gian tươi đẹp ngắn ngủi. Bởi 9 tháng tiếp theo, thị trường gần như ở trạng thái “rơi tự do” sau hàng loạt những biến động lớn.

Biến động đầu tiên liên quan đến sự kiện bỏ cọc đấu giá khu “đất vàng” ở Thủ Thiêm của 3 trong 4 DN tham gia đấu giá đất với giá trên trời – 2,4 tỷ đồng/m2, đã tạo ra hệ lụy xấu cho toàn thị trường. Nhà nước, Nhân dân phải gánh chịu hậu quả; lãnh đạo DN thì rơi vào vòng lao lý.

Cũng trong khoảng thời gian này, thị trường BĐS lại tiếp tục chịu những tác động lớn liên quan đến câu chuyện huy động vốn đầu tư từ chứng khoán và trái phiếu DN, mà đỉnh điểm là vụ việc Cơ quan Cảnh sát điều tra – Bộ Công an ra quyết định khởi tố, bắt tạm giam Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết để điều tra hành vi thao túng thị trường chứng khoán theo Điều 211, Bộ luật Hình sự.

Tiếp theo đó, nhiều lãnh đạo DN, công ty chứng khoán cũng bị bắt giam về hành vi tương tự, khiến thị trường chứng khoán rơi vào tình trạng “xuống dốc không phanh”. Hầu hết DN kinh doanh BĐS tạm dừng hoạt động huy động vốn từ kênh này, mất đi một kênh vốn quan trọng, áp lực được dồn lên hệ thống ngân hàng.

Việc cộng đồng DN trông đợi vào sự cứu cánh về nguồn vốn đầu tư từ hệ thống ngân hàng cũng không nhiều khả quan, khi từ trước đó Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện lộ trình giảm nguồn vốn trung – dài hạn cho vay ngắn hạn đồng thời siết chặt room tín dụng trong năm là 14% và đưa ra những điều kiện về chuẩn tín dụng đối với các khoản vay của DN. Thiếu nguồn vốn DN không thể tái đầu tư để sinh lời, thanh toán những khoản nợ đến thời gian đáo hạn.

Chưa dừng lại ở đó, một sự kiện được cộng đồng DN và chuyên gia xem là biến động lớn nhất trong năm, đó là vào cuối tháng 9 Ngân hàng Nhà nước ra thông báo nâng trần lãi suất các khoản tiền gửi và cho vay.

Dẫu biết rằng, động thái này nhằm góp phần giải tỏa bớt áp lực lên tỷ giá và thị trường ngoại hối, ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm chế lạm phát nhưng nó cũng gây ra khó khăn không nhỏ cho cộng đồng DN nói chung và DN kinh doanh BĐS nói riêng, khi lãi suất cho DN vay lên tới 15 – 16%. Không đảm bảo lợi nhuận, nguy cơ rủi ro, thua lỗ nên rất nhiều dự án đã phải tạm dừng triển khai, sản phẩm khan hiếm, giá bán tiếp đà leo thang, DN vật liệu xây dựng “ế hàng”, DN môi giới BĐS đóng cửa, giải thể hoặc cho nhân viên nghỉ việc không thời hạn.

Ngoài ra, thị trường BĐS trong năm 2022 cũng chịu những biến động nhất định từ hệ thống luật. Cụ thể, tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã “mạnh dạn” đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư.

Theo lý giải của đại diện Bộ Xây dựng, quy định này kỳ vọng tạo điều kiện giúp giá nhà ở giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đồng thời giải quyết thấu đáo câu chuyện vướng mắc về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sau này, tránh đi vào vết xe đổ như hiện nay. Tuy nhiên, ngay lập tức đề xuất này đã tạo ra làn sóng lo lắng trong dư luận, không ít người đang muốn mua chung cư đành gác lại ý định chờ khi luật có quy định cụ thể.

Vẫn đầy tiềm năng

Trước những biến động có phần tiêu cực cả về khách quan, lẫn chủ quan nhìn chung thị trường BĐS trong năm 2022 đã chứng kiến sự sa sút một cách trầm trọng, thiếu nguồn cung sản phẩm, giá bán tăng thêm khoảng 30% so với năm 2021. Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, “bóng ma” khủng hoảng của 10 năm trước đã không quay trở lại.

Vào thời điểm cuối năm, khi thị trường đang ở thời điểm cam go nhất, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo thành lập Tổ công tác đặc biệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho các DN, địa phương trong thực hiện dự án BĐS. Tiếp đó, lãi suất ngân hàng đối với khối DN có tăng nhưng đã được kìm lại ở mức 15 – 16%/năm, thấp hơn nhiều so với con số 25% cách đây 6 - 7 năm.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn ghi nhận những điểm sáng tích cực, đặc biệt là ở phân khúc BĐS khu công nghiệp. Thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra rằng, trong số 300 khu công nghiệp đang hoạt động, có đến 84 dự án, chiếm xấp xỉ 30% tỷ lệ lấp đầy 100%, còn lại trung bình khoảng 80%. Giá cho thuê tăng bình quân 10% so với năm 2021, trung bình từ 100 – 200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Đáng chú ý, mặc dù thị trường vẫn đang gặp nhiều khó khăn nhưng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS vẫn đứng top đầu trong các lĩnh vực, ngành nghề thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Cụ thể, báo cáo từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) năm 2022, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt 4,45 tỷ USD, tăng thêm 1,8 tỷ USD so với năm 2021, trở lại vị trí thứ 2 sau khi rơi xuống vị trí thứ 3 vào năm trước.

“Lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới. Luồng tiền đến từ vốn nước ngoài có nhiều triển vọng gia tăng, là triển vọng đầy tích cực trước bối cảnh sa sút của thị trường, tạo tiền đề quan trọng cho sự phục hồi, tăng trưởng của lĩnh vực BĐS năm 2023 và những năm tiếp theo” – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư, PGS. TS Trần Kim Chung nhận định.

Còn theo chuyên gia nghiên cứu, tư vấn BĐS - TS Sử Ngọc Khương, bước sang năm 2023, thị trường BĐS sẽ có chuyển biến chậm, thận trọng. Nguồn cung vẫn hạn chế và vắng bóng sản phẩm giá vừa túi tiền nên vẫn sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Riêng phân khúc BĐS khu công nghiệp và văn phòng sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh, do DN đang có nhu cầu mở rộng đầu tư lớn. Vấn đề quan trọng nhất cần giải quyết lúc này là pháp lý và vốn.

“Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại, cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các DN. Hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn” – TS Sử Ngọc Khương nói.