Thị trường bất động sản năm 2025: Hạn chế rủi ro, củng cố nền tảng bền vững

Rủi ro pháp lý từng bước được tháo gỡ

Một trong những rủi ro lớn nhất của thị trường BĐS trong nhiều năm qua là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở. Điều này khiến hàng loạt dự án bị “treo” pháp lý, làm gián đoạn nguồn cung, gia tăng chi phí và đẩy rủi ro về phía doanh nghiệp cũng như người mua nhà.

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng khi Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cùng nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn đã đi vào thực thi với tinh thần tháo gỡ, phân định rõ trách nhiệm và thẩm quyền giữa các cấp. Nhiều địa phương đã chủ động rà soát, phân loại dự án, xử lý dứt điểm các vướng mắc tồn đọng kéo dài nhiều năm, là yếu tố then chốt để lấy lại niềm tin thị trường, nền tảng quan trọng để vận hành minh bạch, dựa trên luật chơi rõ ràng thay vì “kỳ vọng chính sách” như giai đoạn trước.

“Việc các luật liên quan đồng loạt được sửa đổi và đi vào thực thi đã tạo ra “hành lang an toàn” cho thị trường. Điều quan trọng là thị trường đang vận hành theo nguyên tắc chọn lọc tự nhiên, dự án thiếu pháp lý, DN yếu năng lực không còn đất sống, đây chính là yếu tố giúp thị trường năm 2025 hạn chế rủi ro so với giai đoạn phát triển nóng trước đây” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích.

Nếu như giai đoạn trước, thị trường BĐS phát triển nóng nhờ đòn bẩy tài chính cao và tín dụng tăng trưởng mạnh, đã bộc lộ rõ rủi ro của mô hình tăng trưởng thiếu kiểm soát. Bước sang năm 2025, cấu trúc dòng vốn cho BĐS đã có sự điều chỉnh căn bản, chính sách tín dụng được điều hành theo hướng linh hoạt nhưng thận trọng, ưu tiên vốn cho nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án có pháp lý đầy đủ. Trong khi đó, các phân khúc mang tính đầu cơ cao, sử dụng đòn bẩy lớn bị kiểm soát chặt chẽ hơn, giúp giảm nguy cơ “bong bóng giá” và hạn chế tình trạng sốt đất cục bộ.

Bên cạnh đó, tín dụng ngân hàng, thị trường vốn cũng dần được củng cố. Sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, thị trường trái phiếu DN BĐS năm 2025 vận hành minh bạch hơn, với yêu cầu cao về công bố thông tin, năng lực tài chính và phương án sử dụng vốn. Nhiều DN đã chủ động tái cơ cấu nợ, kéo giãn kỳ hạn, chuyển đổi chiến lược đầu tư, qua đó giảm áp lực tài chính và rủi ro hệ thống.

“Điểm khác biệt lớn nhất của thị trường hiện nay so với các giai đoạn trước nằm ở việc rủi ro mang tính hệ thống đã được nhận diện và kiểm soát tốt hơn. Thị trường BĐS năm 2025 không còn tăng trưởng theo kiểu nóng – lạnh đột ngột. Việc siết lại kỷ luật thị trường, đặc biệt là pháp lý dự án, tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, đã giúp giảm nguy cơ đổ vỡ dây chuyền, vốn là rủi ro lớn nhất trong các chu kỳ trước” - PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận.

Nền tảng cho chu kỳ phát triển bền vững hơn

Điểm đáng chú ý trong năm 2025 là sự thay đổi rõ nét trong cơ cấu sản phẩm BĐS, thay vì chạy theo các phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc đất nền đầu cơ như trước, nhiều DN đã quay trở lại với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Nhà ở vừa túi tiền, căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn và khu công nghiệp trở thành trọng tâm phát triển. Sự chuyển dịch này không chỉ giúp DN giảm rủi ro thanh khoản mà còn góp phần cân bằng cung – cầu, hạn chế tình trạng lệch pha sản phẩm vốn là nguyên nhân sâu xa của nhiều bất ổn trước đây.

Khi sản phẩm BĐS gắn chặt với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của số đông, rủi ro “đóng băng” thị trường sẽ giảm đáng kể. Đồng thời, tính bền vững của thị trường được nâng cao, tránh phụ thuộc quá nhiều vào dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Đặc biệt, giai đoạn khó khăn vừa qua được xem là “phép thử” khắc nghiệt đối với cộng đồng DN BĐS, những DN yếu kém về quản trị, phụ thuộc quá lớn vào vay nợ, phát triển dự án dàn trải đã buộc phải rút lui hoặc tái cấu trúc sâu rộng.

Đến năm 2025, thị trường ghi nhận sự hiện diện rõ nét hơn của các DN có nền tảng tài chính lành mạnh, chiến lược phát triển dài hạn và năng lực quản trị rủi ro tốt. Việc chủ động điều chỉnh danh mục đầu tư, minh bạch thông tin và nâng cao chất lượng sản phẩm giúp DN thích ứng tốt hơn với biến động thị trường. Quá trình “thanh lọc” này là tất yếu và cần thiết để thị trường BĐS phát triển bền vững, khi rủi ro DN được kiểm soát, nguy cơ lan truyền rủi ro sang hệ thống tài chính – ngân hàng cũng giảm đi đáng kể.

Một trong những rủi ro khó lường của thị trường BĐS là rủi ro tâm lý, khi kỳ vọng tăng giá bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá trị thực. Năm 2025, tâm lý thị trường đã có sự thay đổi rõ rệt: nhà đầu tư thận trọng hơn, người mua nhà cân nhắc kỹ về pháp lý, tiến độ và giá trị sử dụng. Thông tin thị trường ngày càng minh bạch, cùng với sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý trong việc kiểm soát thông tin quy hoạch, đấu giá đất và hoạt động môi giới, đã góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, tạo sóng ảo. Thị trường vì thế vận hành dựa nhiều hơn trên nhu cầu thực và giá trị dài hạn, thay vì những cơn sốt ngắn hạn đầy rủi ro.

“Quá trình thanh lọc vừa qua tuy khắc nghiệt nhưng cần thiết, thị trường hiện nay đã hình thành mặt bằng DN có sức chống chịu tốt hơn, hướng tới phát triển dài hạn thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Khi DN buộc phải minh bạch, tính toán kỹ hiệu quả đầu tư và khả năng tiêu thụ sản phẩm, rủi ro bong bóng hay đổ vỡ hàng loạt sẽ khó lặp lại. Đây là tín hiệu tích cực cho sự ổn định của thị trường BĐS trong trung và dài hạn” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu đánh giá.

Các chuyên gia đều cho rằng, năm 2025 không phải là thời điểm bùng nổ của thị trường BĐS, nhưng lại là năm bản lề quan trọng trong việc hạn chế rủi ro và củng cố nền tảng phát triển dài hạn. Sự kết hợp giữa hoàn thiện thể chế, kiểm soát dòng vốn, tái cấu trúc DN và điều chỉnh cơ cấu sản phẩm đã giúp thị trường từng bước lấy lại sự cân bằng cần thiết.

Khi những rủi ro lớn đã được nhận diện và kiểm soát tốt hơn, thị trường BĐS sẽ có điều kiện để tăng trưởng ổn định, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế – xã hội, thay vì trở thành nguồn phát sinh bất ổn như giai đoạn trước. Trong bối cảnh đó, thách thức vẫn còn, nhưng niềm tin thị trường đang dần được khôi phục trên nền tảng thực chất hơn. Đây chính là tiền đề quan trọng thị trường BĐS bước vào chu kỳ phát triển mới thận trọng, bền vững và hướng tới giá trị dài hạn.