Xung quanh vấn đề này, Báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang (Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa - TP Hồ Chí Minh).
Sau những nỗ lực “giải cứu” từ Chính phủ, thị trường BĐS vấn chứng kiến cung, cầu, thanh khoản đều giảm… Vậy, theo ông vướng mắc thật sự cần tháo gỡ đang nằm ở đâu?
- Khó khăn của thị trường BĐS hiện nay nằm ở 2 vấn đề là “vướng” pháp lý và “tắc” nguồn huy động vốn.
Thứ nhất, với vấn đề nguồn vốn, cần phải nhấn mạnh rằng, dù thị trường BĐS là thị trường liên quan đến tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội song cũng không thể vì vậy mà “giải cứu” bằng cách cung tiền trong khủng hoảng. Vì cách làm này chỉ đẩy thị trường đi vào ngõ cụt, DN sai càng thêm sai.
Thực tế đã chứng minh, trong nhiều chục năm qua, rất nhiều cuộc khủng khoảng tài chính quốc gia, khu vực và thế giới đều xuất phát từ việc đổ vốn quá cao vào thị trường BĐS, tạo một dòng cầu giả tạo không tương xứng với nhu cầu thực. Điển hình như Nhật Bản với khủng hoảng ngân hàng vào thập niên 1970; Thái Lan với khủng hoảng kinh tế Đông Nam Á vào 1997; Mỹ với khủng hoảng tài chính toàn thế giới vào 2008…
Ngăn chặn triệt để những rủi ro có thể xảy ra cho nền kinh tế, từ cuối năm 2022, dù ban hành rất nhiều chính sách hỗ trợ thị trường và DN BĐS nhưng Chính phủ vẫn thận trọng kiểm soát tín dụng trong các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có thị trường BĐS.
Rõ ràng, không khó để nhận ra Chính phủ đang “cứu” thị trường BĐS thông qua việc ổn định chính sách tiền tệ, hạn chế đầu cơ. Từ đó, cấu trúc lại hệ thống tài chính, hướng đến phát triển kinh tế bền vững. Đồng thời, giúp DN kinh doanh BĐS nhìn ra những thiếu xót mà hoàn thiện.
Hay nói khác hơn, cuộc khủng hoảng cũng chính là một cuộc thanh lọc tự nhiên, buộc DN phải chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực.
Thứ hai, với vấn đề pháp lý, không thể phủ nhận, khung pháp lý cho phát triển thị trường BĐS nước ta còn nhiều khoảng trống và khoảng xung đột. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận một cách khách quan, những biện pháp mà Chính phủ đã và đang tiến hành chính là giải quyết hệ quả chứ không phải là nguyên nhân dẫn đến thực trạng thị trường BĐS hiện nay.
Do đó, sau hàng loạt chính sách hỗ trợ, về cơ bản, thị trường cũng đang dần có dấu hiệu phục hồi, những căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng vẫn có thanh khoản, thậm chí còn tăng giá nhẹ; những dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ dân sinh vẫn có giao dịch… Tuy nhiên, vì câu chuyện pháp lý là câu chuyện dài hơi, để từ pháp lý đi sâu vào thị trường BĐS cần có thời gian. Chưa kể, nếu so với cuộc khủng hoảng giai đoạn 2008 - 2018, thị trường BĐS hiện nay khó khăn và phức tạp hơn rất nhiều, một cuộc chạy đua bán tháo là điều không thể xảy ra.
Ông có nhắc đến cuộc khủng hoảng thị trường BĐS giai đoạn 2008 - 2018. Vậy, cuộc khủng hoảng trong giai đoạn đó và hiện tại có gì giống và khác nhau?
- Giai đoạn 2008 - 2018, thị trường BĐS chứng kiến sự quay vòng từ: khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc. Và cuối cùng là cuộc chạy đua bán tháo để thu hồi vốn từ các nhà đầu tư. Cụ thể, sau 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 200 - 2003 và 2007 - 2008, giá nhà đất bắt đầu lao dốc, biên độ giảm ước tính từ 30 - 40% trong thời gian ngắn.
Nếu so sánh với quá khứ, điểm giống nhau là thị trường BĐS ở hai thời kỳ đều trải qua giai đoạn “đóng băng”. Nhưng khác nhau là hiện trạng thị trường BĐS hiện nay mang tính đột ngột, diễn ra trên diện rộng khiến ai cũng phải ngỡ ngàng.
Một thập kỷ không ngắn và hình hài của thị trường BĐS hiện nay đã khác rất nhiều, những khó khăn theo chiều hướng nghiêm trọng hơn vì nền kinh tế cả nước chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.
Thời gian qua việc triển khai các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường BĐS chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro. Vì vậy, để sớm lành mạnh thị trường này, trước hết cần phải điều chỉnh các quy định của pháp luật để tạo sự thống nhất, tương hỗ giữa các luật: đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư, nhà ở, tài chính, trái phiếu, kinh doanh BĐS… từ đó, tạo nên hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cho hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS.
Luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh
Thêm vào đó, là những ảnh hưởng tiêu cực đến từ thị trường tài chính quốc tế, hàng loạt ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sĩ, châu Âu rơi vào tình trạng phá sản, cuộc chiến Nga - Ukraine... Đặc biệt, so với cuộc khủng hoảng 10 năm trước, thì quy mô thị trường, giá BĐS hiện nay đã tăng từ 5 - 10 lần và sự “tăng nóng” tràn lan khắp nơi, chứ không chỉ dừng lại khu đô thị ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội.
Sốt đất len lỏi đến tận các vùng quê xa xôi, hàng ngàn condotel dọc bờ biển, sản phẩm BĐS cao cấp tồn kho lớn, những cuộc mở bán rầm rộ, nhà đầu tư chen nhau cọc tiền không cần giấy tờ pháp lý… Thực tế này dẫn đến kết quả nguồn vốn đổ vào BĐS quá nhiều, hệ lụy là giá bán bị đẩy lên cao vút, nhưng tâm lý nhà đầu tư vẫn chờ giá tiếp tục tăng mới chốt lời. Điều này khiến cho kỳ vọng “rã băng” trên thị trường BĐS trở nên vô cùng khó khăn.
Theo ông, giải pháp nào có thể giúp vực dậy thị trường BĐS lúc này?
- Có thể khẳng định, năm 2022 là năm “lịch sử” của thị trường BĐS, giao dịch giảm sâu trong khi giá nhà neo cao, thị trường vừa thiếu nguồn cung nhà ở vừa "khát vốn", hàng trăm DN BĐS phá sản… Song, suy cho cùng, đây không phải là lần đầu tiên thị trường BĐS phải trải qua “sự trầm lắng. Vì vậy, dù khó khăn, tôi vẫn có niềm tin, với những kinh nghiệm trong xử lý các cuộc khủng hoảng trước đây, Chính phủ sẽ nhanh chóng khắc phục, giải quyết được khó khăn trong giai đoạn này để khơi thông thế bế tắc cho thị trường BĐS nói riêng và cho nền kinh tế nói chung.
Ngoài việc xử lý dần những khó khăn đến từ bản thân thị trường BĐS, thì khôi phục niềm tin để nhà đầu tư hiện tại ở lại thị trường, nhà đầu tư tiềm năng sẵn sàng tham gia vào thị trường là việc cần thiết và có ý nghĩa lớn để từng bước vực dậy thị trường BĐS. Và để làm được điều này, ngoài minh bạch thông tin về quy hoạch, dự án, sàn giao dịch, chủ đầu tư dự án BĐS… thì cốt lõi vẫn cần có những giải pháp đồng bộ, căn cơ để phát triển bền vững thị trường này. Trong đó, chú trọng cơ cấu sản phẩm BĐS, kiểm soát tình trạng mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường, đặc biệt ngăn chặn tình trạng đầu cơ.
Nếu như trước đây, nhiều người mua gom nhà đất với tâm lý bỏ đấy chờ tăng giá rồi bán kiếm lời, thì từ năm 2023 trở đi, nhà đầu tư sẽ phải tính toán đến tính thanh khoản, khai thác của BĐS, vì thị trường BĐS đang từng bước lành mạnh hoá, hướng đến với nhu cầu thực. Đây là tín hiệu đáng mừng, cho thấy những nỗ lực kiểm soát của Chính phủ đang đi đúng hướng.
TS kinh tế Đinh Thế Hiển
Cần phải xác định rằng, những khó khăn trong quá khứ và cả hiện tại đều để lại bài học đắt giá cho cho thị trường BĐS, DN kinh doanh BĐS và cả cơ quan quản lý. Do đó, để thị trường BĐS sớm phục hồi và phát triển bền vững, các bên cần phải cố gắng làm tốt vai trò của mình. Trong đó, vai trò giám sát, quản lý của cơ quan quản lý Nhà nước là quan trọng nhất. Khi phát hiện vướng mắc ở đâu, thì phải tháo gỡ ngay, không nên để ngắc ngứ kéo dài.
- Xin trân trọng cảm ơn ông!
