Thị trường bất động sản phía Nam: Nhiều dự án tỷ đô hàng chục năm vẫn “đắp chiếu”

Mới đây, Giám đốc Sở KH&ĐT TP Hồ Chí Minh Sử Ngọc Anh đã chính thức xác nhận nhà đầu tư dự án Khu đô thị (KĐT) Bình Quới – Thanh Đa là tập đoàn Emaar Properties PJSC (liên doanh với Bitexco) đã rút khỏi dự án này. Trên danh nghĩa, hiện tại dự án vẫn còn một nhà đầu tư là Tập đoàn Bitexco, song liệu đơn vị này có đủ khả năng hay không vẫn là câu hỏi còn bỏ ngỏ.

KĐT Bình Quới - Thanh Đa có diện tích quy hoạch 427ha, quy mô dân số theo quy hoạch là 45.000 dân, được xây dựng theo tiêu chí đô thị sinh thái hiện đại, là trung tâm thương mại, trung tâm công nghệ mới. Khu cao tầng tập trung gần lõi bán đảo sẽ là trung tâm thương mại kết hợp căn hộ cao cấp.  Điều đáng nói, ý tưởng biến bán đảo Bình Quới – Thanh Đa thành một khu du lịch, nghỉ dưỡng xanh kết hợp nhà ở cao cấp đã có từ năm 1992 nhưng đến nay, sau 1/4 thế kỷ vẫn còn nằm trên giấy.

Được biết, năm 2004 TP Hồ Chí Minh chính thức giao cho Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn làm chủ đầu tư xây dựng KĐT Bình Quới – Thanh Đa. Sau 6 năm, đơn vị này hầu như chẳng làm được gì đáng kể, thế nên năm 2010 TP Hồ Chí Minh buộc phải thu hồi quyết định giao dự án. Năm 2015, liên danh Tập đoàn Bitexco và Emaar Properties PJSC (Dubai) được UBND TP Hồ Chí Minh chỉ định làm nhà đầu tư dự án KĐT Bình Quới - Thanh Đa với tổng vốn hơn 30.000 tỷ đồng (tương đương 1,5 tỷ USD). Sự rút lui của nhà đầu tư Emmar Properties PJSC thực sự đã đẩy dự án này vào nguy cơ đổ vỡ. Một viễn cảnh không mấy sáng sủa tiếp tục bủa vây người dân sống trong khu vực có dự án. Họ đã phải sống trong tình trạng chờ đợi bồi thường, di dời, giải tỏa suốt ¼ thế kỷ qua, nay vẫn phải tiếp tục sống trong cảnh thấp thỏm.

Không riêng gì dự án KĐT Bình Quới - Thanh Đa, nhiều dự án bất động sản khác trên địa bàn TP Hồ Chí Minh cũng bị nghi ngờ về tính khả thi như dự án KĐT Đại học Quốc tế tại KĐT Tây Bắc TP Hồ Chí Minh. Năm 2008, dự án này được giao cho Công ty Berjaya (Malaysia) với tổng vốn đầu tư công bố là 3,5 tỷ USD, diện tích 880ha. Theo quyết định phê duyệt quy hoạch, dự án này gồm 4 khu chức năng: Giáo dục đại học, đô thị kế cận, trung tâm dịch vụ tổng hợp và khu công viên cây xanh, phúc lợi công cộng.

Tại thời điểm bắt đầu triển khai dự án, chủ đầu tư cam kết sẽ hoàn thành dự án trong vòng 10 năm kể từ năm 2008. Thế nhưng đến nay, dự án mới chỉ thực hiện được một phần việc rất nhỏ, như phê duyệt quy hoạch nhiệm vụ chi tiết 1/500 vào năm 2011, phê duyệt phương án đền bù GPMB vào năm 2013, đền bù GPMB được trên 100ha… Sau nhiều lần đốc thúc, tháo gỡ khó khăn nhưng dự án vẫn không có chuyển biến, UBND TP Hồ Chí Minh đã từng ra “tối hậu thư” cho chủ đầu tư đến cuối năm 2015 nếu vẫn không thực hiện sẽ thu hồi theo quy định. Thông tin cập nhật được đến thời điểm hiện tại, TP Hồ Chí Minh vẫn chưa quyết định thu hồi dự án này.

Tại các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh cũng có không ít dự án BĐS giá trị lên đến hàng tỷ USD. Đơn cử như dự án Becamex Tokyu ở Bình Dương có giá trị 1,2 tỷ USD hay dự án KĐT mới Đông Sài Gòn tại Đồng Nai với tổng giá trị đầu tư 6 tỷ USD được công bố năm 2012. Tuy nhiên cho đến nay, dự án KĐT mới Đông Sài Gòn vẫn là cánh rừng cao su không khác gì thời điểm năm 2012, còn dự án Becamex Tokyu sau 5 năm vẫn chưa rõ hình hài… Hậu trào lưu dự án BĐS tỷ đô là hàng nghìn hecta đất bị bỏ hoang hóa, lãng phí.

Dư luận không vô lý khi nghi ngờ tính khả thi của những dự án tỷ đô đầu tư vào BĐS. Bởi qua cả chục năm quy hoạch, những cuộc thay tên đổi chủ nhưng mới chỉ nghe thấy tiếng của những dự án này, còn hình hài đô thị thì không thấy đâu. Hiện tại, TP Hồ Chí Minh vẫn còn 400 dự án BĐS “trùm mền” chưa thể khởi động lại. Đây được cho là hậu quả của cơn sốt nhà đất hồi năm 2008.

Theo một chuyên gia có nhiều kinh nghiệm, tổng giá trị hấp thu của thị trường BĐS khu vực phía Nam mỗi năm bình quân khoảng 5 tỷ USD. Chẳng hạn, năm đỉnh điểm ăn nên làm ra, thị trường sốt nóng như năm 2016 khu vực này tiêu thụ được 37.000 căn hộ, nếu tính giá bình quân mỗi căn hộ là 1,5 tỷ đồng, tổng giá trị hấp thu tương đương 2 tỷ USD. Ngoài ra còn có thị trường đất nền, nhà phố, biệt thự… mỗi năm khoảng 3 tỷ USD. Đó là tính giá trị cực đại, những năm trước đó giá trị hấp thu của thị trường ước tính chỉ bằng 30 - 50% của năm cực đại 2016. Nếu các dự án tỷ đô đồng loạt đưa hàng hóa BĐS ra thị trường, trong khi sức mua không thể tiêu thụ thì rất có thể sẽ xảy ra tình trạng đóng băng, giảm giá, phá sản.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đực cho rằng, thị trường BĐS có lúc thăng lúc trầm, một dự án có thể “chết đi sống lại” nhiều lần, nhưng hầu như chỉ thấy những dự án quy mô vừa có thể hồi phục sau khó khăn, còn lại dự án quy mô lớn rất khó vượt qua. “Sự thất bại của những dự án quy mô lớn, một phần do thị trường BĐS chưa đủ lớn để có thể hấp thu, một phần do DN chưa đủ năng lực tài chính, khả năng quản trị và đánh giá sai tình hình thị trường, thậm chí là quá ảo tưởng dẫn đến đổ vỡ” – chuyên gia NguyễnVăn Đực nhận định.